1. Vivre dans un espace spacieux et volumineux en plein cœur de Paris, est-ce un rêve irréalisable ? Les prix et les opportunités ?
2. Se focaliser sur des acquisitions sur les couronnes de Paris ou plus largement dans les zones délaissées de l’Île-de-France proposant des volumes hors normes à des prix imbattables, est-ce une meilleur solution immobilière ? Quels sont les coûts d’acquisition ?
3. Faut-il déléguer à un professionnel de l’immobilier spécialisé – agence immobilière, marchand de biens – dans la recherche de biens commerciaux ?

Dans cet article, nous répondrons à ces problématiques pour aider les porteurs de ce type de projet immobilier à prendre des décisions optimales.

Les éléments juridiques préalables avant d’entrer dans les détails concrets de la recherche obligent à évoquer le droit à changer un entrepôt en une habitation. Faut-il une autorisation ?

Chaque bien immobilier possède une affectation à but de logement ou d’activités commerciales/industrielles ou agricoles. À cette fin, le service de l’urbanisme tient un registre cadastral terrain par terrain, bâtiment par bâtiment.

Il n’est pas possible de changer d’affectation sans un accord préalable de la commune. Les propriétaires ou les futurs acheteurs peuvent se renseigner au service de l’urbanisme avant de déposer une demande. Le projet doit être conforme au plan de l’urbanisme – PLU – et aux règles de l’urbanisme en vigueur.

Parfois, il n’est point légal d’utiliser un logement en rez-de-chaussée d’un entrepôt, mais la création d’un étage à but d’habitation peut-être envisagée – même s’il en convient que la facture en sera plus onéreuse qu’une modification -. Le projet devra être, également, en conformité avec les règles d’une copropriété si le bien appartient à un ensemble collectif.

Une demande préalable de travaux – si la surface au sol est inférieure de 150 m² – ou une constitution d’un permis de construire – surface de plus de 150 m² – offre un espace argumentaire et de description du projet pour convaincre de la faisabilité auprès du service de l’urbanisme.

Le personnel de la mairie devra déterminer si le local permet une habitation sans subir des nuisances du voisinage – industries polluantes à proximité, nuisances sonores dues aux activités professionnelles – .

Les urbanistes devront vérifier si une telle évolution de l’affectation n’aura pas des conséquences sur l’éventuel pôle d’activités dans lequel l’entrepôt est installé – éventuellement une réduction de l’attractivité – ou sur les projections prévues sur le plan de la ville.

Une décision sur cet entrepôt ouvre des droits – à périmètre équivalent – aux autres propriétés professionnelles à proximité. Des prises de décision en cascade peuvent métamorphoser un quartier dédié au commerce ou à l’industrie en un quartier résidentiel.

Petites précisions fiscales : le changement d’affectation change le calcul de la taxe foncière, retire l’obligation de la contribution économique territoriale et implique le paiement d’une taxe d’habitation.

1- Acheter à Paris un entrepôt pour en créer un loft

Les artistes ont été les premiers initiateurs de ces transformations d’entrepôts professionnels pour en créer de vastes lofts enjolivés d’un volume lumineux pour y vivre et réaliser des œuvres artistiques.

Il a été démontré que les espaces volumineux – avec des hauts de plafond – et lumineux facilitent le développement cérébral et la créativité des enfants. Selon les archives de l’Éducation nationale, c’est pour cette raison précise que les salles de classe furent créées avec une grande hauteur sous plafond. Ces anciennes structures sont encore utilisées aujourd’hui.

L’intuition des artistes, les plaisirs d’une vue étendue et le bas coût d’acquisition ont permis de créer cette dynamique de transformation immobilière.

Aujourd’hui, est-ce réalisable à Paris et à quel prix ?

Paris Ville-Lumière et capitale – délaissée par ses habitants un temps pour rejoindre les banlieues calmes, propres et résidentielles – est aujourd’hui scrutée et auscultée pour ses mètres carrés devenus précieux. Cette chasse au millimètre frise l’impudeur immobilière. Les friches, les voies ferrés, les espaces sous les ponts, les caves, les souterrains délaissés par les cheminots et même les égouts sont pris d’assaut par des chasseurs immobiliers, professionnels ou particuliers. Iront-ils jusqu’aux caveaux ?

Les charmes parisiens – de par son Histoire, sa puissance administrative, ses ressources commerciales et sa notoriété luxueuse – et les proximités évènementielles à portée de mains confortent cet attrait passionnel et intime. La densité cumulative engendre une spéculation immobilière naturelle.

Exemples de prix d’entrepôts à vendre – murs et fonds –  :

On remarque de nombreuses petites annonces immobilières proposent des locaux à vendre dans l’arrondissement de l’Entrepôt – nom officiel du 10ème arrondissement faisant référence à l’Entrepôt des douanes françaises installées anciennement sur cet espace territorial parisien -.

1268 m² – ancien cinéma – dans le 10ème arrondissement est à céder à cinq millions d’euros, ce qui signifie 3943 euros/m².

55 mètres carrés à 420000 euros près de la gare de Paris-Nord (10ème), soit 7636 euros/m².

Toujours dans le 10ème arrondissement de Paris, 237m² – un entrepôt avec un appartement fonctionnel – est à vendre au prix de 1,5 millions d’euros, soit 6329 euros/m².

Second arrondissement parisien, un loft sous forme d’atelier est à céder à 1,6 millions d’euros pour 157 m², soit 10191 euros/m².

Au 20ème arrondissement de Paris, 125 m² à un million d’euros, soit 8.000 euros par mètre carré.

Un entrepôt à acquérir pour un montant d’1.5 millions d’euros pour 280 m² dans le 18ème, soit 5357 euros/m².

Remarque : on note des prix d’acquisition disparates. Cette différence de prix au mètre carré se justifie parfois par l’emplacement, la facilité d’usage en habitat et le montant global de l’ensemble immobilier. Lorsque le prix global est important, le prix au mètre carré sera plus bas car le nombre potentiel d’acheteurs se restreint.

2- Exemples de tarifs d’entrepôts à vendre dans les petites couronnes et les villes d’Île-de-France

Seine-Saint-Denis

Livry-Gargan : 185.000 euros pour acquérir 86 m², soit 2151 euros/m².

Bagnolet : 188 m² à acheter pour 184240, soit 980 euros au métrage carré.

Stains : 4 millions d’euros pour 3700 m², soit 1081 euros/m².

Pierrefitte-sur-Seine : 880.000 euros pour 1100 m², soit 676 euros/m².

La Courneuve : 4.5 millions d’euros pour 2750 m², ce qui correspond à 1636 euros par m².

Saint-Denis : 850.000 euros pour acquérir 781 m², ce qui donne un résultat au m² de 1088 euros.

Aubervilliers : 530.000 euros pour bénéficier d’un entrepôt de 386 m², soit 1373 euros au mètre carré.

Petite note explicative : Les prix affichés en Seine-De-Denis sont bien inférieurs à ceux de Paris pour un budget d’acquisition autour de 1100 euros/m² en moyenne.

Val-d’Oise

Saint-Ouen-l’Aumône : 300.000 euros pour 300 m², soit 1000 euros le mètre carré.

Domont : 1.2 million pour 1700 m², soit 705 euros/m².

Vigny : 650.000 euros pour 1850 m², soit 351 euros/m².

Garges-lès-Gonesse : 247.000 euros pour devenir propriétaire d’un entrepôt de 330 m², soit 748 euros/m².

Précisions : on remarque une baisse drastique des prix dès que l’on s’éloigne de Paris et des centres d’activités culturelles.

Seine-et-Marne

Brie-Compte-Robert : 1.6 million d’euros pour 2362 m². Le prix au mètre carré sera alors de 677 euros.

Émerainville : un million d’euros pour 908 m², soit 1101 euros par m².

Torcy : 300.000 euros pour 300 m², permettant une acquisition à 1000 euros/m².

Serris : 178.000 euros pour 133 m², soit 1338 euros/m².

Significations : La Seine-et-Marne est le plus vaste département de France. Ce département est un point d’entrer de la précieuse zone francilienne pour accéder à son bassin d’emplois, à ses activités culturelles et de loisirs, et à tous ses centres commerciaux. Les prix restent encore très bas et accessibles à tous.

Yvelines

Rambouillet : 700.000 euros pour 500 m², ce qui donne 1400 euros/m².

Conflans-Sainte-Honorine : 800.000 euros pour 600 m², impliquant 1333 euros en termes de prix de vente en métrage carré.

Gargenville : 300.000 euros permet d’acquérir 450 m², donne un accès à seulement 666 euros par mètre carré exploitable.

Bois d’Arcy : 500.000 euros pour 410 m², soit 1219 euros/m².

Remarques : Ce département possède des prix d’acquisition largement abordables tout étant à proximité des centres urbains et de la couronne parisienne.

Essonne

Yerres : 400.000 euros pour 350 m², 1142 euros/m².

Lisses : 560.000 euros pour 560 m² permet d’acquérir un entrepôt à modifier à seulement 1000 euros/m².

Palaiseau : 88.000 euros pour l’acquisition d’un petit d’entrepôt de 80 m² – équivalent de 1100 euros/m² -.

Notes : Pour 1000 euros/m², il est possible d’acquérir des petites surfaces à transformer en logement. Ce qui revient moins cher qu’une acquisition d’habitation classique à condition de réaliser des travaux à des tarifs modérés avec l’autorisation des communes.

Hauts-de-Seine

Gennevilliers :  1,6 million d’euros pour 370 m², soit 4323 euros/m².

Nanterre : 1,2 million d’euros pour 350 m², soit 3428 euros/m².

Colombes : 240.000 euros pour 150 m², soit 1411 euros/m².

Remarques : Dès lors que l’on revient à proximité de Paris, les prix remontent. En prenant son temps, l’acquisition sur ce département prisé peut être une excellente opportunité foncière.

3- Faire appel à des chasseurs immobiliers pour trouver la perle rare

Je conseille de procéder à une première recherche par ses propres moyens pour évaluer les montants et les enjeux.

Après cette première prospection personnelle, contacter un notaire au plus proche de la commune pour l’informer de votre projet de transformation d’un entrepôt en habitation. Il pourra vous renseigner sur la politique de la ville en matière urbaine.

Vous pourrez ensuite le mandater pour lister les locaux et entrepôts disponibles, et réaliser éventuellement les premières démarches auprès des services de l’urbanisme. Une agence immobilière pourra également vous accompagner dans cette recherche méticuleuse.

Voici une question d’un vendeur d’un entrepôt professionnel qui a été démarché par un acheteur souhaitant y réaliser des travaux pour en faire son logement.

Je vais avoir à vendre un entrepôt neuf en parpaing de 200 m², toiture, tôle, eau, électricité, chape béton. Très bien situé en bordure de nationale en pleine Île-de-France (Val-d’Oise) – 25 minutes en autoroute de Paris – dans un village de 5000 habitants.

Quel prix je peux vendre mon entrepôt ? Un particulier souhaite acheter le dépôt industriel pour y vivre après l’avoir transformé en loft. Puis-je vendre à un particulier un entrepôt commercial ?