Les calculs simples à comprendre pour les frais et les calculs du rachat de part ou de soulte pour des couples mariés, pacsés, des concubins ou des partenaires en indivision.
À combien se comptent les frais de notaire sur un rachat de part immobilière ?
Le total du crédit restant dû est de 110000 euros, à combien peut-on estimer les frais de notaire sur le rachat d’une part à 55000 euros ?
Ma maison vaut 400.000 euros selon une estimation de l’agence immobilière.
Le divorce est en marche, et je veux garder l’appartement et y rester pour vivre avec les enfants. Avant d’aller voir la banque, je veux clôturer mon plan de financement, et démontrer que je suis en capacité d’acheter la part de mon mari.
C’est pour cela que je veux avec précision ce que gagnent les notaires et les impôts sur un rachat de soulte.
Réponse 1 :
Calcul 1 pour les couples mariés et pacsés se séparant :
Depuis 2015, les frais de notaire pour une solution de partage d’un bien immobilier entre deux conjoints propriétaires s’élèvent à un taux fixe de 2,5 % du prix net du bien immobilier (on déduit le capital du prêt immobilier à devoir de la valeur de vente par exemple ) au profit des impôts + les émoluments de l’office notarial. Cette méthodologie est appelée le principe de licitation pour éviter la complexité des calculs.
Ce calcul est vrai pour les couples pacsés ou mariés ayant acquis un bien commun avant ou pendant la contrat de PACS ou de mariage.
Exemple du calcul 1 :
Un couple marié ou marié se sépare. Ils doivent encore 100.000 euros en capital à la banque.Le bien immobilier vaut 250.000 euros. L’épouse veut garder l’appartement. L’époux accepte de céder sa part.
On calcule la valeur nette. 250.000 euros soustrait de 100.000 euros de dette, qui donne 150.000 euros.
Le coût sera de 2.5 multiplié par 150.000 euros, et que l’on divise par 100, soit 3750 euros.
Calcul 2 pour les couples non mariés, non pacsés et juste associés à une indivision sur un bien immobilier :
Les calculs de frais de rachat de soulte sont approximativement estimés de 5.8 % du montant de la part à racheter.
Exemple de calcul 2 :
Valeur du bien immobilier : 400.000 euros. Un partenaire possède 75 % et l’autre 25 %. Le premier veut racheter la part du second.
100.000 euros pour l’acquisition de la part, et des frais de 5.8 multiplié à 100.000 euros, soit 5800 euros.
Réponse 2 (ancien calcul): Les frais de notaire sont de 0,6578 % du prix de l’actif immobilier (valeur estimée en fonction du prix au mètre carré moyen sur le marché immobilier local). Ces frais correspondent aux émoluments du notaire pour le travail effectué.
Le calcul des frais de notaire = (0,6578 * 400000) / 100 = 2631,20 euros
A ces frais, il faut additionner 1,10 % pour les droits légaux d’enregistrement sur la valeur de votre bien.
Le calcul des droits d’enregistrements = (1,10 * 400000) / 100 = 4400 euros.
Et les derniers frais sont de 0,10 % de la part cédée pour le salaire du conservateur des affaires hypothécaires – appelé désormais le Service de publicité foncière -.
Le calcul pour le salaire du conservateur des hypothèques= (0,10 * 55000) / 100 = 55 euros.
Les frais globaux sont donc de 7086,20 euros = 2631,20 + 4400 + 55 euros.
A savoir : Si un remboursement de crédit immobilier en commun s’effectue, des frais de remboursement anticipé sur ce prêt sont à prévoir, ainsi que les frais d’une levée hypothécaire (si une hypothèque fut mise en place).
L’estimation la plus raisonnable et optimale reste la confrontation au réel ou si l’on préfère « sur le terrain » en réalisant des demandes de devis dans le but de comparer les services et tarifs proposés par les offices notariaux, même si leurs actes et grilles tarifaires sont, en principe, réglementés par la puissance publique.
Certains notaires peuvent facturer en « extra » sous l’appellation de « conseils privés ou patrimoniaux ».
Leurs avis peuvent influencer, positivement ou négativement, la vie du client. Le degré de réputation du professionnel compte et doit se sonder auprès des anciens clients (l’expérience client).
Dans ce contexte, la grille tarifaire du conseil « extra » devient dérisoire au vu des enjeux et impacts sur son existence. Payer, à des moments-clés, un conseil ou une série de conseils stratégiques s’avèrent très rentable et éviter d’importantes pertes si et seulement le…notaire est bien choisi, expérimenté, intelligent et compétent.
Bien souvent, il faut le souligner, les professionnels, dans de nombreux secteurs, bloquent leurs compétences et leurs formations à l’âge de 22 ans, période moyenne d’obtention d’un diplôme.
De nombreuses études empiriques ont constaté une courbe décroissante du niveau d’expertise, pouvant s’expliquer par de nombreux facteurs (situation de rente, manque de motivation, inexistence d’un besoin ou de pression d’évolution, la personnalité propre de l’individu, l’environnement professionnel et social etc.)
Ne pas confondre le statut social et la réalité des compétences. Il n’existe pas d’uniformité dans les trajectoires professionnelles des opérateurs économiques, juridiques et sociaux.
C’est alors qu’entre en jeu, le bon sens commun qui protège contre les bons ou mauvais conseils : réfléchir par soi-même et diversifier les sources d’avis et informationnelles. L’autonomie est l’outil idéal pour réduire les erreurs de jugement et les mauvaises prises de décision.
Complément : On rappelle que la structure du coût d’un emprunt immobilier inclut de nombreux éléments tels que le taux d’intérêt, la durée d’amortissement, les frais de dossier, les indemnités en cas de remboursement anticipé, la domiciliation d’un compte bancaire ou de salaires, les frais en assurance décès-invalidité, les émoluments en actes de notaire et autres taxes, la commission éventuelle de l’agence immobilière, les travaux éventuels à réaliser au sein du bien immobilier, le coût du déménagement, le différentiel environnemental et social, les variations tarifaires du nouvel espace de vie sur le budget (les frais de scolarité, le prix des aliments, le coût des transports, les taxes foncières et d’habitation peuvent se différencier fortement d’une ville à une autre…) etc.
Il faudra intégrer toutes les implications du changement dans la vie sociale, financière et professionnelle. C’est un engagement global de transformations qu’il faut mesurer sur les plans positifs mais aussi négatifs dans un climat d’optimisme bien évidemment.
Au regard de la durée longue d’un engagement contractuel d’un prêt immobilier, la souscription d’une assurance perte d’emploi paraît cohérente pour éviter un choc social supplémentaire. Ce risque se définit comme élevé pour les acteurs du privé.
S’assurer une expertise et une formation continue dans son domaine d’emploi se conçoit comme une protection personnelle pour contrer tout choc socio-économique.