La définition de taux de capitalisation ? Qu’est-ce que c’est pour un bien immobilier ? Quelle est la signification pour une entreprise ?

Le taux net de capitalisation est le rapport mathématique entre le revenu net annuel d’exploitation et la valeur vénale ou le prix de vente  – hors droits de mutation – pour un bien donné. Il est exprimé en pourcentage.

Le taux brut de capitalisation représente le pourcentage suivant le rapport entre le revenu brut annuel d’exploitation et le prix de vente ou la valeur vénale – hors droits de mutation – pour un actif donné. Il est aussi exprimé en pourcentage – en multipliant par 100 le résultat obtenu en utilisant la formule indiqué -.

Le taux de capitalisation est notamment utilisé pour le calcul du taux de rendement d’une location d’un immeuble – outil de calcul intéressant dans le cadre d’un investissement immobilier locatif -.

Cet indicateur de mesure du retour sur investissement d’un bien ou d’un actif permet d’orienter une prise de décision en s’appuyant sur la comparaison entre les diverses propositions.

Exemple concret et pragmatique : 

Je compte acheter un appartement locatif à Lyon dont voici les caractéristiques en prix, en revenus locatifs et charges :

• loyers mensuels : 1000 euros soit 12.000 euros l’année ;
• coût de l’assurance habitation : 240 euros/an ;
• frais d’entretien et charges annuelles : 1200 euros par an ;
• taxe foncière : 560 euros.

Le revenu net annuel s’élève à 12.000 – 240 -1200 – 560 = 10.000 euros.

Supposons le prix de vente ou la valeur vénale de cet appartement lyonnais se monte à 200.000 euros alors le taux de capitalisation se calculerait suivant la formule suivante : 10.000/200.000 = 0,05 soit 5/100 = 5 %.

Dans l’exemple cité, le taux de capitalisation de l’appartement locatif s’élève à 5 %.

Plus : Le calcul du taux de capitalisation permet juste de comparer rapidement plusieurs actifs immobiliers ou autres actifs à revenus – entreprises – en fonction de leurs revenus annuels et de leur valeur vénale/prix de vente.

On peut légitimement dire que le taux de capitalisation évalue le retour sur investissement (RSI) pour un actif donné ou sa capacité à générer du cash le plus rapidement possible pour chaque centime investi.

On notera que le taux de capitalisation est un calcul immédiat, à l’instant T en fonction des données réelles du présent et non un calcul futur ou prospectif ; il est impossible de prédire si le bien continuera à générer des loyers équivalents au cours du temps – cas probable d’un défaut de paiement des loyers d’un locataire par exemple – ou à estimer l’évolution de sa valeur future, etc.

L’évaluation d’un actif immobilier ou d’un bien professionnel doit aussi tenir compte de nombreux paramètres que le taux de capitalisation ne prend pas en compte :

– la potentialité de l’actif : emplacement, qualité des équipements, etc. ;

– le niveau de la dette de l’acquéreur ou de l’actif ;

– le coût des travaux éventuels et les vices cachés ;

– la mutation du quartier, de la société ;

– le changement des taxes et impôts, etc.

Complément : On peut se servir du taux de capitalisation pour estimer un loyer ou un revenu net d’un bien immobilier en utilisant la formule mathématique T = Revenu net/Prix de l’actif donc Revenu net = T * Prix du bien. Cette formule peut s’utiliser lorsqu’on cherche un bien dont on connaît le prix et le taux de capitalisation suivant les données disponibles dans le quartier – ou biens équivalents -.