Peut-on vraiment construire sur un terrain agricole ? Quelles sont les règles sur les terrains agricoles ? Quels sont les droits du propriétaire ? Quelles démarches auprès du service instructeur de l’urbanisme ?

De nombreux propriétaires de terres agricoles ne peuvent pas construire une maison individuelle ou des structures immobilières du fait que les plans de l’urbanisme et le titre de propriété indiquent que leurs terrains sont voués exclusivement à une affectation d’activités agricoles. Est-ce totalement vrai ?

Il est possible de construire une habitation si et seulement si les terres ont une exploitation agricole vérifiée et que l’habitat est nécessaire pour maintenir cette activité, même si cette activité est réalisée à titre secondaire en termes de revenus. Les terres doivent être situées en zone A ou N sur les plans de l’urbanisme et il faut obtenir l’autorisation des autorités locales ou préfectorales.

Il est conseillé de bien ficeler son projet de construction avant tout dépôt de permis de construction ou de déclaration préalable de travaux. Il est vivement recommandé de se faire accompagner par un notaire ou un avocat spécialisé dans l’urbanisme.

Il a été remarqué, au cours du temps, que les héritiers de terres agricoles, devenus des urbains, se retrouvent propriétaire de terrains immenses – souvent laissés à l’abandon – mais ne valant rien en termes de valeurs monétaires. Les terres agricoles demandent des investissements importants pour créer, maintenir et développer des activités à peine rentables, à compétence spécifique, à rude concurrence et à intenses variations saisonnières.

Les ayants droit laissent le plus souvent les terres de côté en ayant l’espoir qu’elles deviennent, un jour, constructibles et faire fortune avec peu d’efforts mais, dans la réalité, ils finissent par les vendre à peau de chagrin en forçant l’indivision par un héritier voulant définitivement sans délaisser, s’ancrer dans le réel et arrêter de rêver d’un jour chanceux ne venant jamais.

Devenir propriétaire d’un bien immobilier peut se faire via l’achat d’un logement ancien ou via une construction d’une maison neuve sur un terrain constructible.

Par définition, un terrain agricole est un terrain non constructible à moins d’obtenir un permis de construire de la mairie et d’être agriculteur avec le besoin d’un logement ou d’un entrepôt pour l’exploitation agricole.

Il est donc impossible de bâtir sa maison sur une terre agricole si les 2 conditions ci-dessus ne sont pas réunies.

Il faut batailler des années pour changer la nature d’une terre pour la rendre constructible à un besoin d’habitation.

Non loin des grandes terres agricoles, la valeur des biens immobiliers n’est pas très chère – sauf exception à proximité des grands domaines reconnus (châteaux, viticoles, vinicoles) comme en Aquitaine (Bordeaux) -. Certaines maisons sont même vendues à un euro sur des départements désertiques en peuplement. Des villages désertés en habitant engagent des campagnes de communication à petite échelle pour accueillir des nouveaux arrivants soucieux de vivre à la campagne avec des loyers peu onéreux – voire même à loyers gratuits -.

Pourquoi les autorités administratives ne permettent pas de modifier la nature foncière comme le voudrait le titulaire du titre de propriété pour bâtir comme bon lui semble des immeubles d’habitation, des industries ou une simple maison individuelle ?

Pour ne pas dénaturer les paysages et les usages agricoles par un urbanisme de ville, les permis de construire des résidences d’habitation ou des bâtiments d’industrie sont rarement attribués sur dossier s’ils ne sont pas liés à une activité agricole. Si tel n’est pas le cas, une spéculation immobilière et une accélération urbaine agressive effaceront les surfaces agricoles et les paysages adossés.

La préservation du patrimoine agricole et la protection de la beauté naturelle des paysages forment des primautés – devant les forces urbaines – que les autorités n’ont pas encore décidé d’enterrer.

Certaines localités et régions cèdent des permis de construction sur des terres – à la base non constructibles – pour des industriels non agricoles afin de dynamiser l’emploi sur des territoires asséchés économiquement. Ces exceptions sont conventionnées et suivies de près. Elles engagent l’industriel sur des décennies.