Quelle définition d’une gestion locative immobilière ? Combien ça coûte ? Durée, avantages et contraintes d’un contrat de délégation par un administrateur de biens immobiliers ?
La gestion locative est une prise en charge par un prestataire d’un bien mis en location par un bailleur/propriétaire. Ce dernier est, le plus souvent, un investisseur locatif.
Concrètement, la gestion locative permet de décharger le bailleur de toutes les tracasseries de gestion du logement loué :
– les visites ;
– l’état des lieux ;
– la rédaction des contrats de location ;
– le décompte des charges locatives ;
– la gestion des loyers et des relances aux locataires ;
– l’entretien des lieux, la gestion des prestataires de services, l’installation de digicode et d’alarme ;
– etc.
Lors d’un investissement immobilier locatif, le choix d’un bon gestionnaire de biens est essentiel.
Un contrat de délégation est établi entre le bailleur et la société de services en administration de biens fonciers.
Chaque clause doit être bien comprise et précise. Notamment, les conditions de rupture du contrat, le plafonnement des frais annuels, l’augmentation des tarifs annuels et la liste de tâches administratives déléguées. Les clauses doivent être favorables aux deux parties cocontractantes.
Une relation de confiance de moyen terme peut s’établir à condition que les éléments contractuels soient bien mis en place.
Les principales causes de rupture proviennent des frais optionnels exagérés, de la mauvaise gestion du parc locatif, de mauvaises relations entretenues avec le syndic de copropriété, ainsi que de la vacance prolongée et subie du bien immobilier.
La loi Alur a facilité le délai de préavis du locataire à moins d’un mois dans de nombreuses situations :
- si le bien est dans une zone regroupant plus de 50000 habitants ;
- si un certificat médical justifiant la résiliation du bail ;
- en cas d’attribution d’un logement social ;
- si une mutation professionnelle survient ;
- si une perte d’emploi ;
- si un premier emploi a été trouvé ;
- si le locataire bénéficie du RSA ;
- si le locataire bénéficie des allocations destinées aux personnes handicapées.
Ce délai réduit de préavis est une raison supplémentaire pour qu’une société de gestion locative soit réactive et productive pour satisfaire une clientèle de bailleurs exigeant par la proposition de délégations de compétences immobilières efficaces et utiles.
D’autant plus que la loi Alur impose une restitution rapide du dépôt de garantie – 1 mois après la constatation de l’état des lieux jugé conforme – sous peine de pénalités d’un montant équivalent à 10 % du loyer pour chaque mois de retard.
S’assurer des loyers impayés ainsi que de la prise en charge des émoluments ou des poursuites juridiques peuvent pérenniser un contrat de gestion locative.
La garantie locative GUL – émise par l’État – est gratuite et non obligatoire. Elle concerne les personnes socialement défavorisées et les jeunes salariés. Elle garantit durant 18 mois contre le risque de loyers impayés incluant un mois de franchise.
Un locataire ne peut pas être expulsé – par un propriétaire – :
- sans que soit informée préalablement la commission Ccapex ;
- sans un jugement favorable du tribunal ;
- hors période hivernale (novembre à mars) ;
- sans le concours d’un officier public pour appliquer le jugement.
Selon des études économiques et les professionnels de l’immobilier, la loi Alur incite les propriétaires à ne pas louer, à élever l’exigence sur les dossiers des locataires avec des cautions solidaires solides ou à s’assurer par des garanties complémentaires.
Un effet ralentissant la construction du parc résidentiel dédié à la location a été constaté par les professionnels du bâtiment.
Comment pourrait-il en être autrement au regard des blocages défavorables à l’investissement locatif ?
Le saviez-vous ?
7 % de frais de gestion sur les loyers annuels est la moyenne nationale.
3,50 % est la part moyenne annuelle pour souscrire à un contrat d’assurance contre les impayés.
Complément : Solibail – sous l’Anah – est un produit étatique permettant de déléguer la gestion locative, de garantir les loyers en cas d’impayés ou de vacance, d’une remise en l’état du logement même en cas de fortes dégradations, obtenir 1000 euros de prime en cas d’un engagement triennal d’une délégation.