La construction d’un immeuble afin de le vendre ou de le louer, est-ce rentable ?

Quels sont les pièges à éviter ? Quels sont les éléments financiers à savoir pour la réussite d’un tel projet immobilier ?

Pour diversifier ses investissements, et éviter de prendre des risques démesurés en bourse par exemple, il est parfois plus sûr d‘investir sur des valeurs immobilières. Ce n’est pas toujours le cas et pas toujours rentable contrairement aux opinions répandues.

La pénibilité à réaliser des gains minimes par les investisseurs dans l’immobilier est à prendre en compte – des efforts immenses pour des rentabilités nettes relativement faibles -.

Avant de se lancer dans le marché immobilier, il faut étudier la rentabilité locative avec un listing, disponible à tous sur internet, ville par ville. Il est indispensable de s’équiper d’un logiciel performant de calcul de rentabilité foncière, d’une gestion locative programmée, d’une information qualitative sur les nouveautés fiscales et immobilières, et d’une mise en alerte sur les données actualisées concernant les programmes de défiscalisation sur l’Hexagone.

Une taille critique est à atteindre pour se constituer un patrimoine immobilier solide, rentable et diversifié. Seules des successions de bons choix pourront amener à cet objectif. C’est pour cette raison qu’un équipement informatique performant aidant à la décision et des experts indépendants pourront être utiles à des moments charniers afin de recevoir un avis financier pertinent avant d’apposer une signature sur un acte de vente.

Les prix de l’ancien à Paris et sur les milieux très urbains sont arrivés au point d’inflexion d’après de nombreux analystes indépendants. Il serait risqué d’investir dans l’ancien et espérer une croissance des prix. D’autre part, le droit d’entrée devient trop risqué.

Concrètement, le taux de rendement net est d’environ 2 % pour les villes attractives – Paris, Lyon, Levallois-Perret pour un loyer dépassant 20 euros/m² – car le droit d’entrée est élevé – du fait de l’attrait et de la rareté -, ce qui entraîne un surcoût.

Pour les villes moyennes, le taux de rendement net moyen passe à 4,50 % – exemples : Sarcelles, Niort, Chambéry, Cergy, Montauban, Saint-Étienne, Poitiers, Troyes, Orléans, etc., pour un loyer valant 11 euros/m² en moyenne -.

Il est conseillé de diversifier, sur la durée, ses investissements immobiliers tout en choisissant des emplacements urbains recherchés à la location. Investir sur le marché obligataire peut être moins lourd, en termes de temps et d’investissement humain, et parfois moins risqué.

De nombreuses SCPI ou des SCI construction-vente proposent à des investisseurs des parts pour devenir un associé. Ces dernières sont déjà organisées et expérimentées. D’autre part, elles bénéficient d’une diversification géographique des chantiers et intègrent certains programmes avec les lois de défiscalisation.

Cependant, intégrer ce type d’organisation peut être rentable si et seulement les frais de gestion n’altèrent pas sur la rentabilité nette – lire les historiques comptables et les perspectives, et contacter les autres associés pour une discussion comptable -, et vérifier si les associés ont une réelle possibilité de contrôle – changement du management, propositions réellement étudiées des associés en assemblée générale, politique de réduction des coûts si nécessaire, contrôle des comptes -.

Il faut être attentif à la possible prédation des gestionnaires sur les capitaux investis. Il ne faut pas que les associés prennent les risques pour une rentabilité très faible.

Investir seul

Acheter un terrain, construire de l’immobilier et le vendre (ou le louer) sont trois actions qui paraissent simples à première vue mais il n’est pas évident d’atteindre facilement de la rentabilité.

Ce type d’initiative peut être rentable à condition de prendre son temps, de maîtriser les prix et d’être un investisseur excellemment normé juridiquement (l’arrêt des travaux pour un défaut quelconque peut engendrer la ruine).

Il faut être prudent dans le choix d’un architecte – devant proposer une maquette numérique du bâtiment (MNB) ou un building information model (BIM) collaboratif et simple à comprendre – adepte du suivi et des petites/moyennes promotions immobilières, d’une entreprise de construction sérieuse en matière de qualité et de délai (références) et pas gourmande, d’une assurance qui propose une protection complète en matière de risque sur la construction et d’un notaire (et expert-comptable) qui a déjà suivi des SCI construction-vente (demander des références).

Le choix du terrain est le point de départ de toute l’aventure immobilière. La rentabilité du projet dépendra globalement de ce point si le cahier des charges de la construction est respecté. Les qualités d’attractivité – milieu urbain, proches des transports, durée du trajet de moins de 25 minutes  en transport en commun pour atteindre les destinations de travail, quartier calme, quartier recherché à la location – doivent former les critères de base pour choisir le précieux terrain.

Il faut veiller à l’excellence dans la programmation architecturale et technique en surveillant plusieurs points :

• bien rédiger le programme détaillé technique (PTD) ;
• l’étude du terrain et du site d’installation ;
• les besoins précis et l’étude de faisabilité du projet.

Un architecte, un ingénieur et un technicien du bâtiment (programmiste) pourront accompagner le promoteur dans ses démarches techniques.

Le financement devra être étudié – prêt in fine, option de pause des mensualités du crédit en cas d’événements précis, option automatique de financement intégré en cas de dépassement des coûts du chantier – pour que des clauses protègent le projet en cas de retard sur le chantier ou en cas de problème juridique – défauts de construction, problème avec l’urbanisme, surcoûts – ou s’il survient des annulations sur les réservations d’achat d’appartements (ou de bureaux, locaux commerciaux…).

La banque qui finance sera attentive également au respect strict du cahier des charges.

Il est conseillé d’acheter au comptant le terrain pour apporter des garanties suffisantes à la banque et réduire la pression du crédit à devoir. Bien entendu, la vente prévue à la découpe de l’immeuble construit demande un budget marketing et commercial à prévoir dans le financement global du projet.

S’associer avec un autre investisseur, ayant du cash à disposition et au moins une expérience récente rentable sur un projet équivalent, peut être une voie à étudier pour augmenter la probabilité de réussite à condition de bien s’entendre – à travers un contrat juridique complet accompagnant la SCI de construction-vente – initialement sur chaque étape du projet.

Plus : Il est lourd de débuter un chantier de construction d’un immeuble notamment s’il est uniquement destiné à l’investissement, à moins d’investir à plusieurs – via un véhicule financier comme un fonds de placement spécialisé en immobilier, une SCI, une SCPI, etc.-.

Le taux de rendement moyen annuel, en tenant compte de toutes les contraintes et de la durée passée, sera plus élevé si l’investisseur place son argent dans l’acquisition d’un immeuble ancien, quitte à payer un surplus. Le risque pris est largement réduit, augmentant mécaniquement l’attractivité du projet immobilier.

Le coût et la rentabilité à court terme d’une construction ne doivent pas être les seuls critères à être pris en compte : le taux d’échec ou de réussite est central.

Contrairement aux idées reçues, le marché immobilier n’est pas garanti, en termes de valeurs et de rendement. Tout comme dans toute place d’échanges, des fluctuations existent dans la classe d’actifs des biens immobiliers, pouvant être parfois violentes (choc et krach immobilier, forte spéculation).

La pierre est considérée comme une valeur refuge et sûre mais les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel.

À l’investisseur de faire son choix en focalisant sur la conjoncture économique réelle, sur sa situation personnelle précise, sur ses attentes et projets ainsi que sur son aversion au risque.

Le bon sens doit guider le raisonnement et la décision finale.