(1) Dans le cadre de nouveaux projets de construction à travers une SCI afin de construire un bâtiment industriel et un établissement commercial dans les nouvelles normes, voici les questions :

Quels sont les coûts à prévoir ? Quels conseils pour la construction avez-vous à confier afin d’optimiser la construction ? Quels contrats et clauses de location commerciale et industrielle sont à inclure avec les partenaires et locataires ?

Faut-il lancer des projets en blanc ou privilégier des lancements de construction en gris – plus sûrs – ?

Doit-on optimiser fiscalement les projets en installant le complexe industriel et commercial dans une ZRU ou une ZRR ?

Ci-dessous, vous trouverez des conseils généraux et utiles afin d’améliorer les projets de construction et de location de vos bâtiments industriels et commerciaux. Nous finirons par des conseils stratégiques dédiés aux gérants de SCI et aux dirigeants d’entreprise.

Autres questions d’un gérant de SCI :

(2) Nous avons contracté un crédit auprès du Crédit Agricole pour financer une SCI afin d’acheter un terrain et réaliser une construction d’un bâtiment industriel aux normes BBC et d’appartements de fonction.

Aujourd’hui, nous avons des difficultés à rembourser les échéances nous devons rembourser 30000 euros par mois.

Nous souhaitons racheter le crédit de 356000 euros qu’il nous reste afin de diminuer les échéances pour pouvoir proposer des échéances correctes auprès de nos futurs locataires. Est-ce possible ?

: Définition de construction en blanc : le lancement en blanc signifie toute mise en construction d’immeuble ou d’un bâtiment n’ayant pas encore prévue un locataire avec une affectation précise.

Définition de construction en gris : la construction de l’immeuble ou du bâtiment industriel débute si et seulement si les locaux sont loués à l’avance avec une affectation bien précise. Ce type de construction est moins risqué qu’une construction en blanc.

Rappels chiffrés  : 400 euros/m² est le coût de construction moyen d’un bâtiment industriel. Le coût s’oriente vers le haut ou vers le bas en fonction des qualités des matériaux, des hauteurs, des spécificités architecturales, du nombre de racks, des aménagements intérieurs, des structures des portes et fenêtres, et des climatisations à prévoir.

Selon les chiffres de l’Insee, plus de 40 millions de mètres carrés par an sont en chantier dans le cadre de projets de structures industrielles – cette section englobe plus de 11 millions de m² -, bureautiques – environ 4,5 millions de m² -, commerciales – 4,2 millions de m² – ou agricoles – 7,5 millions de m² -.

Les bâtiments industriels doivent permettre d’accueillir aussi bien des bâtiments affectés purement à des tâches de stockage et de livraison qu’à tout type de projet industriel intégrant des équipements lourds et les machines afférentes. Par exemple, les zones de fabrication ou de transformation de produits se détachent des zones de stockage mais donnant toute de même un accès direct à ces zones logistiques.

Il faut prévoir des espaces bureautiques étanches aux nuisances acoustiques et industrielles tout en ayant une vue panoramique sur les zones centrales du bâtiment industriel.

La volumétrie architecturale de la construction devra donner la force industrielle et commerciale à tout projet de pouvoir s’étendre ou se modifier en fonction du développement de l’entreprise en place ou pour accompagner agilement une installation d’un autre industriel voulant bénéficier d’un cadre immobilier favorable.

Installer un bâtiment en ZRU – zone de redynamisation urbaine – ou en ZRR – zone de revitalisation rurale – ou dans une zone bénéficiant de l’appui des autorités régionales et départementales – voire terrain foncier en ZAD – permettra de faciliter l’obtention du permis de construire, d’obtenir l’appui motivé des entreprises de la région, de faciliter éventuellement l’obtention du financement du projet – déclenchement des obligations de financement des banques publiques dans le cadre d’investissement territorial ou industriel considéré comme prioritaire -.

Ces zones prioritaires fournissent des avantages fiscaux comme :

• l’exonération de la taxe foncière et de la CFE durant une période de 5 ans,
• des déductions importantes de l’impôt sur les sociétés – 100 % à 25 % de la première à la cinquième année d’installation en ZRU, 100 % les 3 premières années pour une installation en ZRR -,
• des exonérations de charges sociales à toute nouvelle embauche d’un contrat à temps plein durant plus d’un an, etc.

Cependant, le choix des terrains doit tenir compte – avant tout – de l’impératif industriel et commercial comme les critères de délais logistiques – réduction des durées de trajets des marchandises en provenance des fournisseurs, en partance des clients et à proximité des ressources humaines pour réduire la pénibilité du travail -.

(1) La construction d’une structure industrielle demande une aptitude à la précision et être d’une rigueur absolue dans le cahier des charges. Faute de quoi, l’industriel pourra refuser la location à terme ou la renégocier à des coûts réduits.

Le choix des entreprises participant aux chantiers de construction est central. Prévoir des entreprises de remplacement ayant la capacité de se mettre en place rapidement et être en mesure de reprendre la suite du chantier en réduisant les discontinuités.

C’est pour cela que dorénavant, il faut imposer aux cabinets d’architectures et aux constructeurs d’utiliser une maquette numérique – de type B.I.M – détaillé et simple à comprendre pour que tout nouvel acteur intervenant dans la construction puisse continuer le chantier assez facilement.

Ce qui va compter avant tout, c’est la capacité à réaliser avec exactitude le cahier des charges dans les plus brefs délais et quels que soient les imprévus du chantier.

Concernant les contrats de location, il vaut mieux proposer un crédit-bail immobilier permettant d’attacher le locataire à une espérance de rachat des locaux et lui offrant une déduction fiscale sur les charges courantes de cette « semi-acquisition ». Cette formule comporte moins de risques globaux et une formule de type gagnant-gagnant.

Moins la SCI sera gourmande tout en étant capable de réaliser des compromis avantageux pour les cocontractants, mieux la SCI pourra atteindre une taille critique dans un environnement prévisible et stable.

Conseils stratégiques : la capacité à se projeter sur le long terme doit primer sur les impératifs du court terme sans pour autant négliger les intérêts du moment. Un juste compromis – à tous les niveaux et à tous les évènements contractuels – induit une stabilité et une solidité amenant plus facilement à une taille critique.

Les banques sont friandes de bilans financiers propres basés sur des contrats stables. Elles peuvent accompagner des entreprises immobilières à des seuils inespérés si les comportements commerciaux et les méthodes contractuelles restent constants et lisibles sur la durée.

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