Généralement (1), en cas d’investissement locatif, comment calculer la taxe sur la plus-value immobilière d’un bien en cours de location ?
Ensuite, plus spécifiquement, n’étant plus en situation d’expatriation concernant une propriété, je souhaite vendre un bien immobilier que j’ai construit que je loue depuis 3 ans et demi. J’ai acheté depuis 6 ans un terrain constructible avec une partie déjà élaborée, combien vais-je payer de plus-values en pourcentage ?
Deux régimes fiscaux pour les revenus locatifs :
1- Régime réel (formulaire Cerfa 2044)
Les revenus fonciers nets = loyers perçus + entrées diverses (aides étatiques, assurances impayées) à soustraire des amortissements, des travaux, des dépenses courantes, des intérêts bancaires liés, assurance de l’immeuble – et appliquer le taux de prélèvements sociaux .
Même dans le cadre d’une SCI, c’est le même principe. Il est conseillé de poser le cadre fiscal par un notaire ou un expert-comptable. Les services des finances publiques peuvent répondre à vos questions et vous aider à remplir les déclarations fiscales.
2- Régime du micro foncier (formulaire Cerfa 2042 et se reporter à la case foncière 4B4) pour inscrire les revenus bruts inférieurs à 15000 euros) = loyers bruts à appliquer l’abattement usuel de 30 %, et s’applique alors le taux de prélèvements sociaux.
3- Le régime du meublé intègre les activités commerciales au delà d’un certain seuil.
Vente du bien immobilier
Revenons à la question posée concernant la vente immobilière. Dans ce cas de figure, il faudra payer le centre des finances publiques pour la plus-value tirée de la vente.
(1) Lisez cet article dédié avec les formules personnalisées en fonction des montants en jeu : taxe sur la plus-value immobilière d’une résidence secondaire avec l’inclusion des abattements en fonction des annuités après la cinquième année de possession du bien immobilier.
Il faudra prévenir dans les délais le locataire du projet de vente du bien immobilier conformément aux clauses du bail locatif. Le locataire peut parfois se porter acquéreur.
Le notaire se chargeant de la rédaction de l’acte de vente de votre demeure vous aidera à calculer le résultat de la taxe à payer sans oublier de déduire les coûts des travaux, les diverses charges, les déduction fiscales et les aménagements spécifiques (s.c.i de construction-vente), les lois afférentes à l’investissement locatif etc.
Lors de la cession de vente auprès de l’office notarial, une description chronologique de tous les travaux (avec factures en pièce jointe), les assurances d’immeuble, les loyers payés et impayés, les crédits bancaires et les tous les frais payés liés au bien immobilier depuis l’acte d’achat.
Le vendeur comme l’acheteur peut disposer d’un délai de rétractation.
Bien entendu, le notaire aura besoin des informations liées à votre situation socio-professionnelle (dont les derniers avis d’imposition) et éventuellement vos soucis financiers ou autres. Parfois, certains éléments personnels (déménagements ou des changements inhabituels) peuvent intégrer une case fiscale permettant de se déduire de la charge imposable.
Les projets de donation peuvent également intégrer un cadre fiscal spécifique.