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SCPI de plus-values, qu'est-ce que c'est ?

Définition : une SCPI de plus-values est une société civile de placement immobilier recherchant uniquement à valoriser le patrimoine immobilier ou à acquérir des actifs à potentiel.

Une SCPI de plus-values ne cherche pas à maximiser uniquement les revenus locatifs (le taux de rendement locatif annuel).

Chaque SCPI possède un statut ou un cahier des charges délimitant son périmètre d'action foncière à travers la validation de critères précis :

  • évolution du prix au mètre carré, 
  • géographie (région précise, littorale, montagne, etc), 
  • politique urbaine,
  • typologie des actifs (bâtis, non bâtis, agricoles, commerciales, résidentiels, etc.),
  • caractéristiques architecturales (année et matériaux de construction), 
  • attractivité et sociologie du quartier, 
  • statistiques climatiques, pollution de l'air et de l'eau,
  • maîtrise du budget de la collectivité locale et taux de la taxe foncière,
  • labellisations de la ville, 
  • part des dotations de l'État et investissements de la ville, 
  • potentialité estimée, etc.

L'objectif principal étant de détecter des biens immobiliers dont les caractéristiques intrinsèques (beauté du bien, attractivité du quartier sous-estimée, etc.) possèdent un potentiel de croissance des prix de revente à court, moyen ou long terme.

La prospection demande l'étude statistique et sociologique du marché de l'immobilier à travers les données publiques – annonces immobilières, transactions notariales, sondages, transformation urbaine, évolution des prix au mètre carré par ville, etc.

Les projets d'acquisition doivent tenir compte autant des politiques de la ville que des projets départementaux et régionaux.

À chaque acquisition, une étude approfondie, intégrant une enquête de voisinage et l'analyse du prix au mètre carré, vient s'ajouter à la collecte de données afin d'acquérir un actif suivant les normes strictes éditées par la SCPI.

Sans compter que les investisseurs doivent gérer aussi l'évolution des lois fiscales sur les plus-values immobilières, sur les niches fiscales sur certains territoires ou segments (EHPAD, ZRU, ZRR, ZFU-TE, etc.) ou sur les taux de la taxe foncière.

En sus de l'intégration de toutes les données déjà énoncées, les investisseurs doivent obéir à une planification financière stable et normée à même de répondre à la fois aux critères rigoureux des banques et à ceux imposés par la majorité des actionnaires.

Les SCPI sérieuses présentent des recommandations financières aux actionnaires pour pallier aux prévisions comptables pessimistes en cas d'aléas d'une hausse des taux d'intérêt ou d'impayés ayant des répercussions sur la rentabilité, voire la viabilité du projet.

Plafonner chaque crédit immobilier à un taux fixe est un moyen utilisé afin de conjuguer avec les variations des politiques de la Banque centrale européenne. La sélection rigoureuse des locataires, ainsi que la souscription à des assurances contre les impayés, contribuent à réduire les risques financiers de la SCPI.

Les gestionnaires de patrimoine ou les sociétés de multigestion investissent, pour le compte de leurs clients, sur un pool de SCPI.

Cette méthode permet de tirer profit de compétences et performances variées. 

Le choix de gestionnaires de fortune ayant investi abondamment sur des logiciels ou de supercalculateurs de grande capacité, à même d'identifier les SCPI les plus perfectionnées, octroie un avantage concurrentiel indéniable.

Nizar Fassi a écrit 37504 articles

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