Rôle du ratio hypothécaire pour l’acceptation d’une reprise des crédits

Est-il possible de monter deux dossiers de rachat de crédit auprès de deux organismes différents au regard du montant trop important ?

On m’a indiqué que le ratio hypothécaire était à réviser avant de souscrire à un rachat des crédits ? Que dois-je faire ?

Dettes : 90000 € de conso + réserve d’argent, et 180000 € sur un prêt immobilier ?

Réponse : Il est nécessaire d’entreprendre une démarche pour le montant global auprès d’un seul établissement financier. Bien entendu, il faut comparer les propositions financières avec au moins deux organismes.

Rappel 

Définition : le ratio hypothécaire représente le proportion des dettes par rapport à la valorisation des actifs immobiliers possédés.

Exemple du calcul du ratio hypothécaire

Un emprunteur doit 200.000 euros auprès des banques et des établissements de crédit à distance. Son appartement vaut 400.000 euros. Le ratio hypothécaire est de 50 %.

(200.000/400.000)*100=50%.

Pourquoi les banques s’intéressent-ils à cet indicateur foncier ?

Pour sécuriser le remboursement des capitaux à des personnes endettées, les banques exigent des garanties hypothécaires. Les biens immobiliers sont considérés comme des actifs tangibles.

Dès lors que la valeur du bien immobilier grevé d’une hypothèque vaut au moins 1.2 fois la somme des dettes, alors les banques y voient une garantie rassurante.

Comment savoir à l’avance si les banques seraient susceptibles d’accepter de refinancer un dossier ?

Les banques sont libres d’accepter ou de refuser de distribuer des financements. Toutefois, les expériences des usagers bancaires identifient où se situent les sensibilités des banques.

Pour matérialiser ses craintes à l’insolvabilité d’un emprunteur, le indicateurs du taux d’endettement et du ratio hypothécaire forment des normes simples à comprendre.

Si le calcul du taux d’endettement envoie un résultat inférieur à 60 %, et que le ratio hypothécaire est sous la barre des 70 %, les banques pourront, en toute probabilité, répondre positivement à vos besoins – à condition que les bases salariales soient considérées comme stables durant toute la période de remboursement.

Si ce n’est pas le cas, et que le taux d’endettement est élevé, et que le ratio hypothécaire dépasse les 70 %, il faudra soit serrer la ceinture, soit faire une concession sur vos biens personnels (ventes) avant de difficulté grandissante (impayé entraînant la saisie, puis vente aux enchères publiques).

Il faut être réaliste avec sa propre situation financière.

Vendre des biens personnels (voiture, immobilier, bijouterie, etc.) pour le remboursement d’un prêt auto, des crédits à la consommation, un prêt immobilier permet, à la fois, de se désendetter et atteindre la zone de solvabilité requise par les banques.

En conclusion, il est recommandé de présenter un dossier avec un taux d’endettement inférieur à 60 %, associé à un ratio hypothécaire limité à 70 %.

Les relevés de compte doivent montrer une gestion saine de ses finances personnelles : aucun rejet ou de découvert, dépenses contenues, aucun jeux d’argent, etc.