Réponse :

La propriété peut être démembrée en deux parties :

• l’usufruit ; disposition de la jouissance du bien (habitation ou revenus locatifs). La personne ayant cet avantage est appelé usufruitier ;
• la nue-propriété ; disposition du titre de propriété avec possibilité de vente. La personne ayant cet avantage est appelé nu-propriétaire.

La combinaison des deux parties est la propriété ou la pleine propriété ; la personne ayant cet avantage est appelé propriétaire.

Un prêt hypothécaire est un prêt d’argent accordé en contrepartie d’une prise de garantie sur l’actif immobilier ; cette sûreté est légalement possible avec les personnes disposant de droits sur le bien.

En bref, le prêt hypothécaire est généralement accordé au propriétaire du bien immobilier (détenir le titre foncier) ou à celui qui dispose d’un droit particulier (usufruit ou nue-propriété).

Pour que l’établissement bancaire accepte une garantie sur l’usufruit, il sera nécessaire que ce droit inclut des avantages financiers solides et concrets tels que des revenus locatifs récurrents, une facilité de cession du droit, etc.

Souvent, l’âge de l’usufruitier représente un critère important dans la prise de décision du banquier ; plus jeune sera l’usufruitier, plus élevée sera la probabilité que le droit d’usufruit dispose d’une certaine valeur, etc.

Bien évidemment, d’autres facteurs interagissent dans la décision tels que la valeur vénale du bien, l’emplacement et la qualité de l’actif immobilier, etc.

Par exemple, l’usufruitier, âgé de 30 ans, d’un appartement de 100 m² à Paris, loué à 4.000 euros par mois dispose d’un « droit plus sûr » – du point de vue du banquier pour la garantie sur un prêt -, à comparer à un usufruitier âgé de 80 ans ayant une maison de 100 m² en province dans laquelle il y loge.

Lire un article intéressant et assez complet sur le sujet.

Il est rappelé que la banque cherche principalement – par le biais des garanties prises -, à se protéger contre le risque d’impayés sur le prêt accordé.

En partant de ce postulat, c’est surtout la capacité financière ou la solvabilité de l’emprunteur potentiel qui sera scruté.

En bref, la banque devra répondre à cette question : puis-je faire confiance à l’emprunteur potentiel afin qu’il rembourse avec les intérêts l’argent prêté sans incident ?

Par ailleurs, il est possible d’effectuer une simple demande de prêt personnel ou travaux en tant qu’usufruitier et sans prise de garantie hypothécaire.