Construire sa maison individuelle sans apport personnel, est-ce possible ? Emprunter la totalité de la somme d’argent à la banque, est-ce une solution intéressante ?
1) Sur quelles bases contractuelles les banques financent des travaux de construction de maison individuelle ?
La durée de construction d’une maison individuelle dure 12 mois environ si le terrain a été préalablement acquis. Les banques veulent bien financer l’acquisition du terrain et la construction du bâti sans aucun apport personnel.
Lire ces articles réalisés pour mieux comprendre les étapes de la construction immobilière : acheter un bien immobilier neuf sur plan CCMI, préfinancement, intérêts intercalaires .
C’est sur les bases du contrat CCMI que les banques financent la construction d’une maison individuelle. Les emprunteurs devront payer des intérêts intercalaires, peu élevés en montant, durant les travaux et commenceront à rembourser les mensualités de l’emprunt immobilier à la réception des clés en main – déclaration d’achèvements des travaux – .
C’est la banque qui se chargera de régler les appels de fonds des entreprises de travaux selon le cahier des charges convenu. À cette fin, les établissements financiers reçoivent les évaluations techniques de leurs experts du bâtiment intervenant sur le chantier à titre de contrôleur de l’avancement des travaux et vérifient l’ensemble des matériaux utilisés lors de la construction.
En cas de d’emprunt sans aucun apport personnel – à travers une offre de prêt pour l’achat du terrain et la construction du bâti -, les banques fournissent ce service financier en contrepartie d’intérêts bancaires qui seront généralement plus élevés afin de facturer la prise de risque. La banque hypothéquera le terrain et le bâti. En cas de défaut de paiement des mensualités, la banque sera l’heureuse propriétaire d’une maison neuve qu’elle pourra revendre à la fin des travaux.
2) Les préférences financières des banques sur le profil des primo-accédants
Lire préalablement : la liste des prêts aidés, impulsés et réglementés par l’État, pour une première acquisition immobilière.
Les banques préfèrent que les emprunteurs acquièrent à 100 % le terrain et qu’il soit dénué de toute dette adossée à ce dernier. Le terrain formera, à la fois, l’apport et la garantie hypothécaire.
Les établissements de crédit calculent les risques et le « scoring » de l’emprunteur avant de lui prêter les capitaux. Le taux d’endettement doit être inférieur à 40 % après l’emprunt immobilier. Une calculette informant sur la capacité d’emprunt permettra de donner une illustration financière du calcul de risque.
Les rémunérations mensuelles des emprunteurs doivent se baser sur :
- des contrats à durée indéterminé provenant d’entreprise solide,
- des rémunérations mensuelles tirées de dividendes solides ou de rentes immobilières de premier plan,
- des pensions de retraite,
- des revenus tirés de profession libérale d’une patientèle reconnue localement.
La construction d’une maison ou d’un immeuble nécessite souvent un lourd financement immobilier.
Les établissements bancaires peuvent financer la construction à 100 % ou à 110 % sous certaines conditions assez strictes – garantie hypothécaire, cession sur rémunération en cas de défaut, cession sur compte, etc – .
Il est toujours recommandé de financer au moins à 10 % son opération immobilière (crédit immobilier avec apport personnel).
Emprunter sans apport personnel alourdit la facture de son acquisition.
Les pouvoirs publics ont mis en place des aides pour l’acquisition d’une première résidence principale.
Une comparaison des taux en crédit sans apport en ligne permet de choisir le taux le plus bas tout en évaluant les conditions juridiques et financières des différents acteurs.
Il est conseillé de prendre son temps afin d’acquérir par sa propre épargne le terrain avant d’emprunter pour construire.
200.000 euros représente le coût moyen pour le bâti à construire d’une maison individuelle. Il faut bien chiffrer son projet de construction avant de se lancer définitivement. Les conseils des experts du bâtiment et des notaires peuvent être primordiaux pour évaluer et optimiser toutes les difficultés et les coûts.
Lire : construire une maison en bois, permis de construire.