Puis-je obtenir un prêt de 60.000 euros pour une construction sur un terrain obtenu avec un bail emphytéotique. Merci ? Je compte bâtir un immeuble R +3 incluant 6 appartements de 65 m² chacun et deux locaux commerciaux. Les revenus locatifs tirés sont estimés à 3100 euros mensuels eu égard à l’emplacement idéal du terrain.
Il faudra surveiller la durée du bail et les clauses de rupture du bail emphytéotique. Plus le bail sera solide, et si le projet est viable, alors plus sera facile d’obtenir un prêt pour une construction sur un terrain.
Généralement, c’est le bail à construction qui est utilisé plutôt que l’emphytéose pour votre projet immobilier – autrement dit, le terrain est fourni par le propriétaire et la construction/le bâti appartient au constructeur suivant le respect d’un contrat signé entre les deux parties -.
Dans tous les cas, un apport personnel d’au moins 10 % du montant à financer est nécessaire pour qu’une banque puisse accorder un financement ainsi qu’une bonne solvabilité de l’emprunteur – taux d’endettement limité à 33 % -.
Plus : Le bail emphytéotique ou emphytéose correspond à un bail immobilier d’une période relativement longue, de 18 ans à 99 ans permettant au preneur du bail de détenir un droit réel immobilier sur un actif de tous types : bâtiment industriel, local d’activité, murs commerciaux, bâtiment tertiaire, etc.
Le preneur d’un bail emphytéotique est quasiment propriétaire – il paie la taxe foncière, peut se faire saisir le bien immobilier, ne peut pas cependant vendre le bien, ne peut pas réaliser des ajouts ou des destructions réduisant la valeur globale du bien, etc.-.
Un contrat de bail emphytéotique précis est signé entre les deux parties cocontractantes devant un notaire avec un coût pour la taxe du Service de publicité foncière de 0,7 % de la valeur de l’actif – correspondant aux frais approximatifs de l’opération d’enregistrement du bail -.
Mais cette technique n’est pas adaptée à la construction sur un terrain : le bail à construction est la solution optimale pour cette forme de projet immobilier.
Complément : 79 euros est le prix moyen au m² en France pour un terrain à construire. 33 % du coût d’un projet de construction est concentré sur l’acquisition du terrain constructible – donc 2/3 des frais pour le bâti -.
3 terrains sur 4 sur l’Hexagone ont été achetés par des particuliers qui souhaitent bâtir leur maison individuelle neuve : l’autre quart des terrains ont été obtenus par la voie d’une transmission patrimoniale – donation, succession – ou par un bail à construction ou un bail emphytéotique – ces deux dernières opérations foncières sont très rares -.
Il est évident que des différences tarifaires fortes sur les terrains et le bâti sont constatées en fonction de la zone d’habitation, la typologie du projet, etc.