Permis de construire et lot de copropriété horizontale

Définition de copropriété horizontale :

Lot de pavillons – ou de maisons individuelles – construit sur un terrain commun appartenant à des copropriétaires et disposant chacun d’un droit exclusif sur des parties privatives  – maison et terrain attenant – et d’un droit de jouissance sur des parties communes le cas échéant.

La copropriété horizontale est inscrite sur le registre d’immatriculation des copropriétés.

Des voiries, des terrains à usage commun – petits jardins et trottoirs – et du matériel d’éclairage sont à faire entretenir et gérer par un syndic de copropriété, et le conseil syndical vote les projets en commun et veille au respect du règlement de la copropriété.

Dans tous les cas de figure – propriété comme jouissance -, l’établissement et l’enregistrement d’un état descriptif de division annexé à un plan de masse précisant la délimitation de chaque lot est obligatoire.

Les usages des pavillons sont nominatifs et exclusifs.

Conseils : Il est conseillé de lire attentivement les règlements de la copropriété et de bien évaluer les frais annuels d’entretien de la copropriété horizontale.

Lire : constitution d’un permis de construire et promotion immobilière de pavillons.

Expériences, précisions et témoignages de deux internautes :

J’ai lu en consultant un arrêt de la Cour de cassation (cas. civile 3e 30 avril 2003) que le droit français défini un lot d’un immeuble en copropriété comme étant obligatoirement composé de parties privatives (droit réel de propriété) et d’une quote-part sur les parties communes.

Si cette définition ne pose pas de problème pour un immeuble bâti (bâtiment collectif), il me semble que ça en pose un pour la copropriété horizontale.

Étant entendu que les pavillons, qui sont des biens immeubles appartenant à chaque copropriétaire, ne sont pas en copropriété. L’immeuble en copropriété, si j’ai bien compris, c’est le terrain (bien immeuble du syndicat).

Partant du principe que le lot de copropriété est une dualité et que les pavillons ne sont pas en copropriété, il reste la quote-part sur les parties communes, mais où sont les parties privatives de l’immeuble qui sont un droit réel de propriété ?.

D’après l’arrêt cité au début, il s’avérerait que ce serait le droit d’usage exclusif sur des parties communes et dans ce cas là qu’en est-il du droit réel de propriété : le lot de copropriété horizontale ne correspondrait pas au droit français. Ai-je bien saisi le sens de l’arrêt ?

Réponse d’un second internaute éclairé :

L’article 7 du décret 55-22 dispose que plusieurs droits de superficie (propriété de la construction et pas du terrain sur lequel elle est édifiée) ne peuvent pas faire l’ objet d’ un état descriptif de division document obligatoire pour créer une copropriété (CC ; 24/03/2016 ; 15-102-15).

Les articles 71-1 à 71-13 du décret 55-1350 définissent l’ EDD et le lot en tant que fraction d’ immeuble (appartement, etc.) pour un bâtiment et portion de de terrain pour un terrain) y compris la quote-part des parties communes si elles existent.

Le Conseil d’État a défini ( 8 février 1999 ; n° 171946 et 9 avril 2014 ; n° 338363) la copropriété horizontale comme : « qu’ un tel régime comporte une division en parties affectées à l’ usage de tous et en parties affectées à l’ usage exclusif des copropriétaires, chacun d’ eux disposant d’ un droit de jouissance privative exclusif sur sa maison individuelle et le terrain attenant « .

La loi n° 65-557 fait la distinction entre une partie commune à jouissance privative et une partie de terrain réservée à l’ usage exclusif d’ un copropriétaire déterminé (partie privative).

Si dans les actes de vente il est écrit jouissance privative et exclusive c’ est le Conseil d’État qui donne la réponse dans les arrêts précités qui rappelle que la copropriété horizontale n’ échappe pas à la réglementation sur les lotissements.

Au sens de l’ urbanisme que ce soit en propriété ou en jouissance l’ on a toujours à faire à une division foncière du sol : en propriété lorsqu’il y a fractionnement ; en jouissance lorsque l’ unité foncière reste intacte mais fait l’ objet d’ un état descriptif de division auquel est annexé un plan de masse qui délimité et situe chaque lot.

Dans une copropriété horizontale (hors montage STEMMER prohibé) les parties privatives sont les parties de terrain réservées à l’ usage exclusif des copropriétaires ; et par droit d’ accession les maisons qui y sont édifiées.