La définition d’un monument historique de France, inscrit, classé et à vendre dans le cadre d’une défiscalisation ? À quoi cela sert ? Comment bénéficier d’un avantage fiscal via un investissement immobilier ? Pourquoi la loi en défiscalisation des monuments historiques serait-elle utile pour mes finances personnelles ? Est-ce rentable réellement ?
Les monuments historiques sont des immeubles ou des bâtiments anciens qui ont fait l’objet d’un agrément ministériel ou d’un arrêté du ministre pour être inscrits, répertoriés et classés à l’inventaire supplémentaire ; ces objets immobiliers ou entités sont considérés comme disposant un attrait architectural, un intérêt historique ou culturel.
Ils disposent d’un statut juridique spécifique tenant compte de l’ensemble des intérêts constatés sur les plans historiques, culturels ou architecturaux.
Le niveau de protection varie en fonction de l’intérêt régional ou national de l’objet ; certaines parties ou la totalité du bâtiment peuvent être protégées.
Dans le langage populaire et quotidien, on désigne souvent les monuments historiques comme l’ensemble des actifs immobiliers anciens ayant un niveau de qualité supérieure en termes de construction ou de cachet ; un monument historique est un bien d’exception ou une demeure de charme dans un contexte de cachet historique.
La conservation des objets immobiliers historiques implique un budget conséquent en rénovations et en paiements en taxes.
Afin de faire face à cette lourde charge financière, la puissance publique a mis en place un dispositif de réduction d’impôt – qui date de plus de 1 siècle – pour les contribuables souhaitant investir de l’argent dans la rénovation et la restauration de monuments historiques.
Les revenus locatifs ou les revenus tirés des droits de visite des monuments historiques sont à à déclarer fiscalement comme des revenus fonciers.
L’administration fiscale a prévu de nombreux abattements et solutions de défiscalisation pour les propriétaires de monuments historiques dont voici les éléments principaux :
- 50 % de déduction d’impôt sur le revenu pour les charges foncières telles que la taxe foncière, les travaux intérieurs et extérieurs, les intérêts du crédit, les primes d’assurances, etc. ;
- 100 % de déduction d’impôt sur le revenu pour les charges foncières citées ci-dessus si le monument historique est ouvert au public ;
- 15 ans est la durée minimale de détention du monument historique par une société civile immobilière (SCI familiale) ou par une personne physique ;
- l’exonération des droits de succession et de donation est possible si et seulement si le contribuable obtient une autorisation écrite des ministres de la Finance et et de la Culture. Ce document contractuel devra stipuler un engagement d’ouverture du monument historique au public ainsi que d’une restauration/d’une conservation ;
- attention : la valeur du patrimoine des monuments historiques est à inclure dans le calcul de l’ISF même si une tolérance relative en termes de valorisation est appliquée par l’administration fiscale en fonction de l’intérêt public de la chose et des charges supportées par le propriétaire.
Quels sont les bâtiments concernés ?
Pour connaître précisément si un monument est inscrit, classé ou en possibilité de l’être permettant ainsi une défiscalisation et des avantages, il sera utile de se rapprocher des organismes administratifs suivants :
- l‘architecte des bâtiments de France ;
- l’architecte en chef des monuments historiques ;
- la conservation régionale des Monuments historiques ;
- la Direction régionale des Affaires culturelles ;
- la préfecture de département ou de région avec la constitution d’un dossier de protection puis un passage en commissions d’études et un passage possible du dossier au ministère de la Culture pour la décision de classement du monument ;
- la signature de l’arrêté ministériel de classement en coopération avec la conservation régionale des Monuments historiques ouvre le droit immédiat aux avantages. Une publication au premier JO (Journal officiel) de l’année est réalisée pour la liste des monuments historiques.
Plus : De nombreux programmes immobiliers existent partout en France pour bénéficier d’une défiscalisation lors d’un investissement dans l’achat d’un monument historique.
Les opérateurs, notamment des entreprises de gestion patrimoniale, proposent une série de biens classés ou inventoriés, plus ou moins de qualité et à potentiel, à une clientèle fortunée fortement fiscalisée qui devra faire preuve de discernement dans leurs choix.
L’appât du gain fiscal doit être le dernier critère à évaluer si l’on souhaite optimiser son investissement et réussir raisonnablement l’opération.
Les critères à privilégier pour choisir convenablement sont :
- un emplacement d’exception et pas trop éloigné de la résidence principale du ou des propriétaires potentiels – le bien doit avoir une fonction utilité pour l’acquéreur, au moins en termes de visites facilitées surtout si l’on tient compte de notre vieillissement durant les prochaines années réduisant la motivation ou la possibilité de mobilité ;
- la rentabilité locative – un investissement, ça doit rapporter un minimum de loyers pour amortir les coûts ;
- la qualité de l’actif – attention aux bâtiments nécessitant des travaux faramineux, bien évaluer l’étendue des rénovations et des budgets nécessaires sans avoir la folie des grandeurs ;
- l’émotion ressentie par l’investisseur envers le bien (le feeling ça compte aussi pour son bien-être personnel) ;
- la valeur vénale du monument historique – on achète un actif, pas une ruine, donc cela doit avoir une valorisation ou un potentiel en valeur, en toute lucidité, réalisme et pragmatisme.
Complément :
45.000 monuments historiques sont répertoriés en France, le saviez-vous ? La disparité en qualité est élevée entre les différents biens classés ou inscrits, dont il faudra bien tenir compte lors de sa prise de décision.
270.000 objets historiques sont comptabilisés sur l’Hexagone, le saviez-vous ?
100 ans est la durée d’existence du dispositif de défiscalisation en monuments historiques, le saviez-vous ? Cette technique fiscale existera longtemps tant la charge immobilière est coûteuse et le besoin de faire appel à l’épargne du public est indispensable pour conserver le patrimoine historique.
480 % correspond à la hausse moyenne constatée du prix moyen immobilier au m² à Paris depuis l’année 2000, le saviez-vous ? En province, l’augmentation extrême du tarif au mètre carré en immobilier se situe autour de 300 % depuis 2000. Certains experts évoquent régulièrement l’apparition d’une bulle immobilière.
15 ans représente le délai minimal de conservation du monument historique pour bénéficier des avantages fiscaux, le saviez-vous ? Une période suffisamment longue est indispensable pour amortir et rentabiliser correctement un achat.
100 % en déduction des revenus fonciers pour les charges annuelles foncières si le monument historique est ouvert au public, le saviez-vous ? L’ouverture du bien à la population joue un rôle fondamental dans l’appréciation du fisc – le côté intérêt commun et service public ne sont pas à négliger. Il faudra essayer d’allier son intérêt personnel et un relatif intérêt collectif ; trouver un équilibre juste et équitable afin que les nombreuses parties prenantes, administration fiscale et autres autorités administratives incluses, devront clairement comprendre et identifier.
2 % net en rendement annuel moyen constaté par an sur l’investissement immobilier sur le long terme en France, le saviez-vous ? La puissance des intérêts composés annuels permet d’obtenir une forte valorisation d’un actif immobilier et une belle rentabilité moyenne annuelle si la période de placement est élevée – 15 ans par exemple.