La définition d’un investissement locatif ? Qu’est-ce qu’un investisseur en locatif ? À quoi cela sert ? Pourquoi cette activité a été mise en place ?
Un investissement locatif consiste en un achat d’un bien immobilier dans l’optique de le louer afin d’en retirer des revenus locatifs – paiement de loyers mensuels par un locataire au bénéfice du bailleur-propriétaire.
La personne physique ou personne morale qui réalise cette action est appelée investisseur en locatif.
Sur le plan fiscal, il existe 2 grands types en investissement locatif :
– L’investissement défiscalisé,
– L’investissement non défiscalisé.
J’ai cependant tendance à conseiller à se concentrer sur la valeur réelle créée plutôt qu’à une possibilité de réduire son imposition via un véhicule d’investissement immobilier – les échecs des investisseurs locatifs sont principalement liés à l’appât du gain fiscal.
Tous les dispositifs de défiscalisation – Duflot, Pinel, De Robien et toutes les joyeusetés nominales qui changent tous les 6 mois – sont vraiment utiles uniquement pour les personnes disposant de revenus très élevés – plus de 200.000 euros par an.
Dans tous les cas, ne focalisez pas l’analyse sur la réduction fiscale pour acheter car les vendeurs – souvent des promoteurs dans l’immobilier neuf – intègrent déjà cette possibilité de diminution fiscale dans le prix de vente… et détournent et captent intelligemment ainsi la valeur à la place du contribuable.
L’objectif d’un investisseur averti et alerte gravite autour de ces principes :
– se constituer un patrimoine ;
– se construire une retraite complémentaire ;
– se garantir un revenu passif immédiat ;
– valoriser son patrimoine au cours du temps grâce à la montée lente du prix des actifs immobiliers – à horizon du long terme permettant de chevaucher les crises et bulles immobilières éventuelles. Ne jamais oublier la crise de 2008 des subprimes.
Le pilotage de l’investissement peut passer par l’utilisation d’outils et de calculs tels que l’évaluation du retour sur investissement ou l’estimation du taux de rendement net mais je conseille fortement de respecter ces préalables pour réussir son projet :
- le bon sens, la modération et l’humilité ;
- choisir un emplacement solide et recherché pour l’actif immobilier ;
- ne pas sous-estimer ni surestimer le montant du loyer et des charges ;
- sélectionner rigoureusement le locataire pour éviter les impayés de loyers et les expulsions traumatisantes et ruineuses ;
- écouter les conseils des uns et des autres mais vous serez seul à prendre la décision finale en toute responsabilité ;
- éviter l’appât du gain rapide, l’immobilier est un investissement sur le long terme ;
- ne multiplier pas les achats et les acquisitions, ne pas omettre que la gestion locative est un métier à temps plein qui peut fatiguer voire épuiser ;
- ne pensez pas à faire fortune ou à devenir riche avec l’immobilier ; c’est une chimère dans la majorité des cas.
Complément : L’apport personnel de 10 à 20 % n’est pas obligatoire mais je le conseille vivement car c’est une preuve minimale de votre capacité à épargner et donc d’être capable de faire face à un retournement de situation le cas échéant.
Prévoir un matelas financier en cas de coup dur notamment de défauts de paiement de loyers – c’est un cas courant en France et ailleurs, les propriétaires ne sont pas protégés et l’Institution judiciaire ne travaille quasiment pas pour ces dossiers de « riche ».
Si vous disposez d’un patrimoine conséquent, il sera possible de faire appel à un gestionnaire de patrimoine ou un Family Office pour les plus fortunés. Vous pourrez aussi vous renseigner, pour cette dernière catégorie socio-professionnelle, sur mon article sur le Wealth Management.
Pour les autres catégories, dont je fais partie, il sera préférable d’éviter de payer des frais supplémentaires de gestion et autres coûts en respectant rigoureusement les conseils de prudence émis ci-dessus.
14 % c’est la part du logement locatif privé dans l’ensemble des logements construits en France, le saviez-vous ?
68.000 euros représente le revenu moyen d’un investisseur locatif en France, le saviez-vous ?
170.000 euros, c’est le prix moyen d’un bien immobilier locatif en France, le saviez-vous ?
40 mètres carrés, c’est la surface moyenne d’un investissement immobilier locatif sur l’Hexagone, le saviez-vous ?
20 ans est la durée moyenne d’un crédit immobilier locatif, le saviez-vous ?
Île-de-France et Rhône-Alpes sont les deux régions dont sont issus les investisseurs locatifs les plus actifs en France, le saviez-vous ?