Intérêts intercalaires (définition) et exemples de calculs simples

La définition des intérêts intercalaires pour une construction en VEFA et autres ? C’est quoi exactement ? Comment faire un calcul simple avec un exemple concret ?

Les intérêts intercalaires représentent les frais en intérêts financiers lorsque le prêt immobilier est débloqué en plusieurs fois.

Lorsqu’un emprunteur désire construire sa maison ou acheter en VEFA, les intérêts intercalaires peuvent être véritablement utiles même si le coût de ce service financier est élevé.

Plus : Lorsque le déblocage du financement et des fonds se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le banquier facture ce service de crédit via l’émission de frais en intérêts et commissions qu’on appelle intérêts intercalaires.

Si le propriétaire peut éviter de les payer, cela lui générerait un coût global moins élevé pour l’opération du prêt affecté à l’acquisition du logement à bâtir.

Le  principe du calcul des intérêts intercalaires est assez simple à comprendre : on applique le taux d’intérêt à chaque montant libéré par la banque.

Par exemple, l’échelonnement du paiement de l’appartement ou de la maison en cours de construction se fait souvent suivant cette répartition en 5 périodes :

  • à la réservation du logement : 5 % du versement du prix total du logement ;
  • à la finition des fondations : 30 % ;
  • à la livraison des toits et de la toiture incluant l’étanchéité : 35 % ;
  • à l’achèvement des travaux avec finitions complètes : 25 % ;
  • à la livraison du logement et à la remise des clés : 5 %.

En supposant, dans notre exemple, que le propriétaire contracte un crédit de 200.000 euros sur une durée d’amortissement de 20 ans de remboursement au taux d’intérêt fixe de 5 % hors coût de l’assurance emprunteur  pour acquérir un appartement neuf sur plan au prix affiché de 220.000 euros – donc 20.000 euros d’apport personnel pour payer les émoluments de notaire et les frais en taxes hypothécaires -.

Bref, vous empruntez 200.000 euros à la banque qui va débloquer cette somme d’argent au fur et à mesure de l’avancée du chantier suivant la répartition en 5 phases ci-dessus.

Le banquier fait un premier versement de 5 %, soit 10.000 euros pour la réservation du logement. Donc pas de paiement d’intérêts intercalaires pour ce premier déblocage – car pas de délai d’attente -.

12 mois plus tard, l’établissement bancaire réalise le second versement à la finition des fondations : 30 % de 200.000 euros soit le montant de 60.000 euros. À compter de ce déblocage, le propriétaire devra payer des intérêts intercalaires en fonction de ce calcul :

  • 60.000 * (5 %) /12 = 250 euros : vous devrez payer 250 euros en intérêts mensuels.

6 mois plus tard, le banquier réalise le troisième versement au constructeur/promoteur pour la livraison de la toiture comme le contrat le stipule soit  70.000 euros – 35 %  de 200.000 euros -.

L’emprunteur devra payer les intérêts mensuels en fonction de ce calcul :

  • (60.000 + 70.000) * (5 %) /12 = 541, 66 euros : vous devrez payer 541, 66 euros en intérêts mensuels.

3 mois plus tard, la fin du chantier est effective avec le quatrième versement du banquier de 25 % de 200.000 euros soit 50.000 euros.

L’emprunteur devra verser les intérêts mensuels :

  • (60.000 + 70.000 + 50.000) * (5 %)/12 = 750 euros : vous devrez payer 750 euros en intérêts mensuels.

3 mois plus tard, la remise des clés et la livraison du logement sont faites par le constructeur avec le cinquième versement de la banque de 5 % de 200.000 euros soit 10.000 euros à son bénéfice.

Pour le dernier versement, la mensualité va inclure à la fois les intérêts + la mensualité de l’amortissement du capital emprunté – en bref, le “vrai” crédit est mis à être remboursé totalement -.

Donc vous commencerez à payer :

  • la mensualité du crédit de 200.000 euros durant la durée d’amortissement de 20 ans au taux d’intérêt de 5 % qui s’élève au montant de 1319, 91 euros par mois hors coût de l’assurance – en moyenne il faut ajouter 0, 30 % en taux annuel d’assurance de prêt soit un rajout de 50 euros par mois en mensualité, ce qui ferait au total 1369, 91 euros pour chaque échéance mensuelle, assurances comprises décès invalidité -.

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Nizar Fassi a écrit 37327 articles

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