Héritage et succession de biens immobiliers : indivision ou SCI pour organiser son patrimoine?

La succession peut se faire avec l’indivision ou une société civile immobilière (SCI)

L’indivision consiste en une situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent des droits équivalents sur un actif immobilier indivisible – cas classique d’une maison familiale héritée par des frères et sœurs suite aux décès des parents.

Lors d’un règlement de succession – procédure d’héritage -, il existe plusieurs méthodes pour transmettre le patrimoine immobilier :

  1. l’indivision sans constitution ou existence d’une société civile immobilière (SCI) ;
  2. l’indivision avec la constitution ou l’existence d’une SCI ;
  3. la cessation de l’indivision par la cession volontaire – à un indivisaire ou à un tiers – ou forcée des biens.

Ainsi, des propriétaires mariés ayant des enfants désirant assurer une succession à leurs enfants disposent de plusieurs choix pour transmettre leur patrimoine.

Le choix d’une SCI patrimoniale paraît être une option envisageable dans le sens où aucun ayant droit n’est propriétaire de biens en propre mais juste détenteurs de parts sociales de la SCI – associés disposant de parts de la société.

La stabilité est ainsi plus grande dans une SCI car la gestion commune est simplifiée – partage des revenus ; amélioration de la valeur vénale ; répartition des charges ; possibilité de maintenir le patrimoine commun sans vendre ; etc.

Toutefois, si les héritiers ne s’entendent pas, il serait plus judicieux pour les parents de partager avant le décès en utilisant le système de la donation-partage.

Plus généralement, le choix optimal varie suivant la valeur du patrimoine, les relations réelles entre les parties prenantes, la nature des actifs immobiliers, etc.

Bien entendu, le choix aura une incidence fiscale ; les notaires peuvent conseiller au mieux des intérêts en personnalisant la solution.