Frais de notaire d’un achat de parts SCI ou frais de cession de part ?

Par le biais d’un dialogue avec un utilisateur, j’ai répondu à un ensemble de questionnements légitimes sur les cessions de parts de SCI, la fiscalité afférente en essayant d’apporter une perspective afin que vous puissiez prendre connaissance de l’essentiel.

Mon ami et son ex-compagne ont 50/50 dans une SCI. Aujourd’hui son ex souhaite revendre ses parts de SCI et moi le lui racheter, j’aimerais savoir s’il est obligatoire de passer par un notaire et si oui à qui les frais de notaire reviennent-ils ?

De même comment les évaluer sachant que c’est pour une somme de 35.000 euros ? Existe-t-il des autorisations à avoir pour céder les parts ?
merci pour vos conseils
Marlène

Réponse : S’il s’agit d’un achat de part de SCI, il n’y a aucun frais de notaire, aucune taxe de publicité foncière, ni de frais des conservateurs des hypothèques.

En revanche, l’acquéreur des parts devra s’acquitter de 5 % du prix des parts en droits de mutation/droits d’enregistrement – si, par exemple, 35.000 euros est la valeur des parts échangées entre l’acheteur et le vendeur alors les frais d’enregistrement auprès de l’administration fiscale seront de l’ordre de 1.750 euros.

Un notaire n’est pas une obligation légale dans le cadre d’une cession de parts sociales d’une SCI.

L’assistance d’un avocat pour vérifier la conformité du contrat de vente et qu’il n’y a pas anguille sous roche peut être nécessaire mais pas obligatoirement également.

À vous de juger et d’arbitrer l’opportunité d’intervention de tel ou tel professionnel en fonction de la situation précise.

Au minimum, il faudra signer un accord écrit – un acte sous seing privé incluant une convention avec tous les associés de la société conformément au statut juridique de la SCI.

L’agrément du gérant et de la majorité des associés – de l’assemblée générale des associés – sont indispensables pour le cédant et le cessionnaire des parts.

Plus : Le problème avec une part d’une société civile immobilière, c’est qu’elle est difficile à revendre en cas d’un besoin de liquidités.

Je pense qu’il vaudrait mieux posséder l’actif en pleine propriété plutôt qu’une part lorsqu’il s’agit d’un petit bien immobilier de faible valeur. L’achat à plusieurs d’un bien immobilier peut être à la fois une source d’avantages et d’inconvénients à bien jauger – lire ma note technique sur Comment sortir d’une indivision après avoir acheté un bien immobilier à plusieurs ?

Attention : Le paiement d’une taxe est due à l’administration fiscale si le cédant des parts sociales de la SCI réalise une plus-value immobilière.

Trois cas se dessinent pour la taxation sur la plus-value des parts :

  1. l’exonération totale est possible si et seulement les parts sont détenues depuis au moins 30 ans ;
  2. l’exonération totale hors prélèvements sociaux dans le cas de parts détenues de 22 ans à 30 ans ;
  3. pour les parts détenues depuis moins de 22 ans, il faudra lire cet article sur la fiscalité des plus-values des résidences principales et secondaires sachant qu’il n’y a pas d’exonération possible pour la valeur des parts détenues inférieure au montant de 15.000 euros.

Complément :

Le président du tribunal de grande instance (TGI) peut arbitrer entre les associés d’une SCI en cas de désaccord sur la cession des parts, le saviez-vous ? Une étape de négociation raisonnable et sereine entre les parties prenantes est nécessaire avant de dégainer l’outil judiciaire.

Le courrier recommandé avec accusé de réception représente l’outil de base pour dialoguer entre les associés d’une SCI dans le cadre d’une cession de parts, le saviez-vous ? Cette base permettra la conservation des échanges et de présenter des justificatifs/ des preuves en cas de litiges.

5 % du prix des parts d’une SCI correspond aux droits d’enregistrement dans le cadre d’une cession, le saviez-vous ?

190.000 euros correspond au prix moyen constaté d’un bien immobilier en France, le saviez-vous ?

198.000 euros représente le revenu net annuel en moyenne constatée d’un notaire sur l’Hexagone, le saviez-vous ?

2.500 euros est le prix moyen constaté pour la création d’une SCI par le biais d’un professionnel juridique, le saviez-vous ? Cela inclut la rédaction des statuts de la SCI par un notaire, un avocat ou un expert-comptable.

250 euros est le coût moyen de dépôt d’une annonce ou d’une publication légale pour la création d’une SCI, le saviez-vous ? 150 euros pour la modification d’une annonce légale est le tarif  moyen constaté. Les dépôts se font au greffe du tribunal de commerce.

La SCPI est une alternative pour investir sur le marché immobilier de type papier, le saviez-vous ? Cette technique en acquisition de parts sociales permet à des investisseurs, avec une modique somme, d’accéder à la propriété commune d’actifs immobiliers prestigieux tels que des grands magasins, des immeubles de bureaux, des locaux industriels, etc. Attention cependant aux frais de gestion.

Vous pouvez compléter vos savoirs en lisant mon analyse sur Comment placer son argent dans un investissement locatif avec raison ? et C’est quoi un OPCI ?

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Nizar Fassi a écrit 37327 articles

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2 commentaires en rapport avec “Frais de notaire d’un achat de parts SCI ou frais de cession de part ?

  1. antoine31210 commente:

    Bonjour,
    J’ai lu avec intérêt vos articles sur la cession des parts pour une SCI, mais je suis dans une situation particulière dont les forums ne m’ont pas donné de réponse.
    Aussi si vous le permettez, je souhaiterais avoir votre conseil.
    Avec des amis nous sommes entrain d’acheter un ensemble immobilier dont les propriétaires sont 16 actionnaires d’une SCI.
    L’option choisie est le rachat des parts afin de limiter les frais de notaires.
    Sur les 16 personnes le gérant de la SCI n’a réussi à en contacter que 15 et le dernier est introuvable.
    Les 15 sont d’accords pour la cession des parts.
    Existe t-il un moyen légal qui autorise le gérant a signer à la place de l’associer introuvable qui ne possède qu’une part dans cette SCI ?
    Cela fait déjà plus de 4 mois que l’affaire est bloquée et que les recherches sur cette personne ne donne rien.
    Merci d’avoir pris le temps de lire mon message et merci d’y apporter une réponse car je suis dans l’impasse depuis longtemps déjà.
    Bien cordialement
    Antoine
    ***1@free.fr

  2. JustinConseil commente:

    Le recours à l’avocat n’est pas plus nécessaire que celui d’un notaire.
    La différence entre ces deux professionnels est que la rémunération du notaire est tarifée et est identique pour tous les notaires de France. En revanche, l’avocat est libre dans la fixation du montant de ses honoraires. .…

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