Constitution d’un dossier de permis de construire

Puis-je faire la constitution d’un dossier de permis de construire seul ou dois-je passer obligatoirement par un architecte ?

Combien coûte en pourcentage l’élaboration d’un dossier complet en vue de l’obtention d’un permis de construire par une tarification moyenne d’un cabinet architecte ?

Les trois projets envisagés sont :

Réponse : Le permis de construire est exigé si le bâti dépasse 40 m² sur une zone urbaine disposant d’un PLU ou d’un POS. Pour les autres zones, la construction d’une extension ou d’un bâti supérieur à une surface de 20 m² demande la constitution d’un permis de construire.

Si la surface totale du bâti “SHON” est supérieure à 170 m², vous aurez l’obligation de passer par un architecte.

Je recommande de passer toujours par un professionnel pour la constitution d’un dossier de permis de construire et le suivi global de votre construction – lire plan CCMI -.

Pour constituer un dossier de permis de construire, les éléments décris ci-après sont les documents basiques qu’il est nécessaire de fournir – par un envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception – au service de l’urbanisme en quatre exemplaires.

1- Choix du document administratif Cerfa en fonction du projet

Pour bâtir, agrandir ou modifier une maison individuelle sur un terrain constructible, il faut remplir le Cerfa  n°13406*02.

Sinon, c’est le Cerfa n°13409*02 pour tous les autres projets immobiliers sur un terrain ayant pour finalité de construire, modifier ou agrandir un logement collectif, un bâtiment public, un lotissement, une exploitation agricole, un camping, un complexe sportif (tennis), etc.

Significations : ces formulaires administratifs à remplir – à retirer en mairie ou sur Internet ne sont pas obligatoires mais hautement recommandés – permettent d’établir une demande en conformité avec les attentes des services de l’urbanisme.

Les Cerfa n°13406*02 et n°13409*02 donnent une norme compréhensible commune au projet immobilier.

Ces documents offrent à tout acteur public ou privé une facilité de compréhension du projet de construction. Ces formulaires publics listent les besoins documentaires des services communaux.

2- Plan de situation du terrain

Explications : il s’agit d’une carte communale ou privée montrant – avec une vue de hauteur – le terrain concerné par la demande de permis de construire. Il permet aux équipes du service de l’urbanisme de situer le terrain dans la commune, de connaître la situation géographique (adresse postale, voisinage, COS applicable) et l’environnement à proximité. Cette carte doit indiquer l’échelle de grandeur et les éléments usuels (direction nord, sud, est, ouest) servant de points cardinaux.

3- Plan de masse

Un plan de masse est essentiel dans la constitution du dossier de permis de construire.

Il doit architecturer sur des plans illustratifs les évolutions du bâti avant et après l’application du projet immobilier. Il doit également lister sur un plan les modifications éventuelles du terrain et du bâtiment, les creusements au cours du chantier, les raccordements à prévoir, l’évolution des plantations des arbustes, la création éventuelle d’un espace récréatif (piscine, etc.).

Chaque plan doit comporter une échelle de mesure et les points cardinaux pour les repères géographiques.

Conseils et significations : Chaque plan doit être accompagné d’une description du projet détaillé. C’est-à-dire que toutes les parties architecturales à bâtir, à modifier ou à creuser doivent se décrire par une écriture sur un document connexe avec des références sur le plan permettant un va-et-vient entre le plan et les descriptions écrites.

Les lecteurs du plan doivent pouvoir comprendre chaque modification de manière simplifiée à travers le simple visuel et la description en annotation doit confirmer et spécifier les particularités des modifications ou de la nouvelle construction. Bien entendu, les chiffres (longueur, largeur, épaisseur) se doivent d’être omniprésents sur le plan comme sur la description.

Il est conseillé d’établir un schéma agrandi de chaque modification pour faciliter la compréhension des annotations.

4- Plan en découpe

Ce plan en découpe illustre au service de l’urbanisme l’évolution du terrain avant et après les travaux de construction.

Il met en exergue les dimensions extérieures du bâti et la volumétrie globale du futur bâti dans le contexte du terrain.

Signification : une illustration concrète du bâtiment à la fin de la construction avec les dimensions attribuées. Un schéma illustrant le terrain avant et après tout en tenant compte des nouvelles modifications du bâti.

5- Notice explicative

Les tenants du projet doivent décrire simplement le terrain – adresse, dimension, affectations actuelles – tel qu’il est dans l’immédiat et tel qu’il sera – dimension des parties nues et construites, affectations du terrain et du bâti -.

Une description du projet de construction – une maison individuelle, un projet commercial, etc. – qui permet aux services de l’urbanisme de comprendre les affectations futures du bâti et les éléments constitutifs des architectures à construire.

Il faudra, tout de même, spécifier les dimensions tout en étant généraliste sur cette partie.

6- Photographies

Afin de simplifier la compréhension des plans, les photographies du terrain – avec les éventuels bâtis existants – doivent comporter des vues proches et lointaines tout en intégrant les voisinages extérieurs sur certains angles de vue.

7- Conseils généraux

Il faut prendre son temps pour la constitution d’un tel dossier. Un travail soigné, des annotations explicatives très détaillées et compréhensibles à tous doivent parsemer le dossier. Il faut éviter les fautes d’orthographe, les phrases complexes et des plans architecturaux brouillons – voire illisibles -.

Il est recommandé de se faire relire par un tiers pour simplifier et améliorer les descriptions. Il existe d’innombrables exemples de dossiers de permis de construire sur Internet, il faut s’en saisir pour améliorer le projet et s’en inspirer.

Pour connaître vos obligations légales au sujet d’une œuvre immobilière singulière à concevoir ou en cas d’hésitation sur un dépôt d’une demande de permis de construction, il suffit de la décrire préalablement par courrier – plan et description du projet suivant un ordre chronologique – au service de l’urbanisme.

Un professionnel de l’architecture immobilière – s’il est bien choisi – pourra vous aviser des difficultés de vos projets et peut éventuellement vous montrer des exemples types de projets récents ayant réussi ou échoué, et éviter à tout client une débâcle financière.

Le coût moyen des prestations de service d’un cabinet d’architecture12 % du montant de la construction hors TVA – compte la réalisation d’un dossier détaillé qui permettra aux clients, à une entreprise du bâtiment et à l’architecte d’avoir un plan unique du début des travaux jusqu’à l’achèvement des travaux.

L’élaboration du dossier pour l’obtention d’un permis de construire compte pour un tiers des coûts des prestations.

Le passage par un architecte reste inévitable et obligatoire pour certains bâtis. Les services architecturaux procurent surtout aux clients d’avoir l’assurance que la bâtisse sera solide, conforme et durable. Les investissements équivaudront au moins à la valeur du bâti, et les deniers investis ne partiront pas en fumée à la moindre intempérie, à la moindre secousse ou aux moindres incidents.

Un architecte bienveillant à l’égard d’un client – soucieux et inquiet par son budget – peut réduire les frais globaux de la construction à hauteur, voire plus, du budget alloué à ses services.

Les optimisations méthodologiques architecturales, les coûts des matériaux et les entreprises du bâtiment n’ont plus aucun secret pour un professionnel aguerri des planifications du bâti.

En cas de malfaçon, de mauvaises applications des mesures architecturales, la pose par erreur d’un ersatz ou l’utilisation malveillante de substituts de mauvaise qualité en matériaux, il sera alors possible d’obtenir des réparations et des dédommagements. L’assurance du cabinet d’architecte comprend ces risques multidimensionnels propres à tous les chantiers.

Il faudra signer un contrat équilibré avec le cabinet architectural pour une présence concrète et experte sur le chantier, des comptes-rendus réguliers et des responsabilités claires en cas d’échecs ou d’erreurs. Ces engagements forts constituent et justifient la profession. D’ailleurs, près d’un tiers des frais annuels des cabinets d’architecte vont en coût d’assurance.

La constitution d’un BIM – maquette numérique – est devenue une norme informatique permettant de visiter un bâtiment sur un champs numérique en trois dimensions et avoir le détail pour chaque élément du bâti. Cette maquette numérique tiendra aussi l’historique des évolutions de l’immeuble. Les cabinets d’architecture devront réaliser, suivre et fournir des accès aux clients.

L’avancement des technologies des imprimantes géantes capables déjà de construire à la chaîne des maisons individuelles pose des questions sur l’avenir des métiers de l’architecture. Devront-ils se diriger vers une ingénierie poussée techniquement et dédiée aux grandes structures ?

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Fassi Aymen a écrit 9 articles

Aymen Fassi est une personne passionnée par l'économie bancaire.

2 commentaires en rapport avec “Constitution d’un dossier de permis de construire

    1. Nizar Fassi commente:

      Il faut s’adresser au service de l’urbanisme/service du cadastre pour une demande de vérification ou de modification de la parcelle d’un terrain puis, après autorisation ou confirmation ou infirmation, à un notaire pour réaliser les changements éventuels sur l’acte et le titre de propriété.

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