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Contrat CCMI avec un prêt relais

Je suis propriétaire de ma résidence principale (maison). Je viens de la quitter et des locataires l’occupent désormais. Je vais faire construire ma future résidence principale par le biais d’un prêt relais d’un autres bien (appartement) secondaire. Vais je devoir payer la plus‐value sur la vente de mon bien secondaire ? est ce que cela rentre dans le champs de l’exonération de la plus‐value accordés à ceux qui souscrive à un prêt relais ?

Réponse :  Il faudrait habiter dans l'appartement, un bon moment (au moins 6 mois), pour qu'il devienne votre résidence principale. Et dans ce dernier cas, il n'existe pas de taxe s'il existe une plus‐value immobilière. Si ce n'est pas votre cas de figure, alors il faudra payer la taxe. Il n'est pas possible de gagner sur tous les tableaux. Le principal sera de pouvoir vendre cet appartement pour pouvoir contribuer à l'amortissement de la nouvelle acquisition immobilière.

Il faut savoir que de nombreux ménages n'ont pas réussi à s'en sortir financièrement d'un prêt relais lorsque le bien à vendre n'a pas trouvé acquéreur. De nombreuses banques ont amélioré les offres du prêt relais suite à divers scandales liés à cet emprunt. Les banques ont ajusté plus de flexibilité dans la durée de remboursement par la vente de l'appartement. Le délai était, en général, de 12 mois. De nombreux établissement financiers l'ont allongé à 24 mois tout en laissant des marges de manœuvre après ce délai.

Parfois, les particuliers ayant souscrit à un prêt relais ont mis en vente le bien immobilier associé à un prix trop élevé. De ce fait, le bien est invendable dans le délai du contrat de crédit indiquant les engagements. Et cet événement de non respect de la clause du contrat de crédit entraîne des grandes difficultés pour les particuliers qui risquent la mise en vente aux enchères publiques par les banques prêteuses par la mise en exécution de la clause de déchéance du terme. Et le prix de vente, déduit des frais bancaires et de justice, peut avoir un impact de surendettement avec les conséquences sociales sur les ménages ayant souscrit à ces prêts. Donc, avant de se lancer dans un prêt relais, il faut définir un prix immobilier de son bien qui correspond à la demande.

Plus : Un prêt relais correspond à un prêt d'argent fourni par un établissement bancaire à un propriétaire d'un logement mis en vente dans le but d'un achat d'un second bien immobilier en attendant la vente du premier. C'est un emprunt risqué, surtout si le premier actif immobilier met trop de temps à se vendre ou, pire, s'il ne vend pas du tout (bien invendable lié à un mauvais emplacement, à sa vétusté ou à une profonde crise immobilière). Des situations de surendettement peuvent surgir suite à la mauvaise décision de souscription d'un emprunt relais (incluant la méthode des calculs des intérêts intercalaires, souvent mal compris par les emprunteurs).

La réalisation d'un projet de construction d'une maison individuelle doit se faire en suivant un plan financier et technique rigoureux dans le but d'éviter des déconvenues (sécurisation du parcours). La consultation d'un architecte (avec suivi des travaux et surveillance des matériaux utilisés par l'entrepreneur) est conseillée même si l'on souhaite contracter directement avec un promoteur, un constructeur ou un aménageur. On rappelle que la signature d'un contrat CCMI est obligatoire pour les parties cocontractantes, protégeant ainsi le projet sur le plan opérationnel, financier et légal.

Une plus‐value représente le gain financier obtenu lors de l'achat puis la vente d'un actif au cours d'une période déterminée par une personne (personne physique ou personne morale). Elle est imposable par l'administration selon divers critères techniques (résidence secondaire, logement principal, délai de détention, valeurs mobilières etc.…).



Nizar FASSI a écrit 37503 articles

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