Autorisation de travaux privatifs au sein de la copropriété d’un immeuble

Une autorisation de travaux dans un appartement privatif au sein d’un immeuble de copropriété ? Quelles sont les règles à savoir pour éviter des problèmes et de faire n’importe quoi en termes de travaux ?

(en bas de page, vous trouverez un modèle gratuit de lettre type pour une demande d’autorisation de travaux au syndic de copropriété)

Être propriétaire de son appartement au sein d’un immeuble en copropriété limite son espace de liberté. Dans une maison ou un pavillon, on est libre et responsable de tous les travaux pour une construction – après avoir obtenu une autorisation de bâtir à la mairie -.

Lorsque l’on est propriétaire de son appartement, on ne peut pas faire n’importe quels travaux sans le consentement de la copropriété. Effectivement, certains travaux ne nécessitent pas l’accord des copropriétaires : les travaux qui concernent seulement la partie privative de l’appartement ou du studio.

Lorsque l’on porte atteinte à une partie commune (couloir, toiture…), il est indispensable d’en informer et d’obtenir l’autorisation des copropriétaires avant d’entreprendre les travaux.

C’est la loi du 10/07/1965 dans l’article 9 qui donne cette espace de liberté. À l’intérieur de son appartement, il est possible de faire les travaux que l’on souhaite sans toucher aux parties communes. Et ceci, sans l’autorisation des copropriétaires, du syndic de copropriété, et sans la supervision ou la surveillance de l’architecte de l’immeuble.

Il est interdit de se voir imposer une entreprise de bâtiment, de construction ou un prestataire de service par le syndic de copropriété. Bien entendu, le syndic n’a pas à facturer la moindre chose concernant vos travaux.

Même si par extraordinaire, une clause sur le règlement intérieur à la copropriété indique une supervision, une demande d’autorisation ou une facturation, celle-ci n’est pas conforme à la loi, et donc suivit d’une nullité dans son exercice.

Exemples de travaux qu’un propriétaire peut effectuer sans nulle autorisation (travaux de copropriété sans autorisation :

  • Isoler les murs ou isolation du plafond (fixer par des crochets d’ancrages contre le mur
    portant intérieur).
  • Peindre, poser du papier peint…
  • Poser du parquet ou autres revêtement de sol…
  • Changer la salle de bain, les carrelages, le bidet, les cuves de toilettes…
  • Changement du sol de l’emplacement parking ou de placer un dispositif privant l’accès par clé ou par détection par signal électronique (souvent mis en en place pour interdire l’accès à la place de parking).
  • Supprimer une cloison séparant plusieurs pièces sans toucher à des piliers ou murs portant de l’immeuble. Cette opération pour réunir plusieurs pièces (deux ou trois pièces d’appartement) est souvent effectuée par les propriétaires pour donner plus d’espace à l’appartement.
  • Lorsque l’on achète des murs de locaux commerciaux bruts de bétons, il n’est pas nécessaire d’obtenir de la copropriété l’autorisation d’effectuer les travaux d’aménagement nécessaire (carrelage, vitrine même armées anti-effraction, devanture, signalisation ne touchant pas les murs de la copropriété…).

Cependant la loi de 1965 limite l’espace des libertés pour donner des droits aux autres copropriétaires lorsque les travaux touchent ou à des conséquences sur les parties communes :

– Les travaux effectués doivent respecter les voisins : sonorisation, odeurs,poussières…
Le syndic de copropriété peut effectuer une procédure devant le tribunal pour demander l’isolation phonique, ou de demander un changement de revêtement sur la dalle de béton (choix de moquette au lieu de parquet pour une meilleur isolation du son).

En cas de travaux avec une nuisance sonore excessive, la copropriété peut demander des indemnités pour le désagrément. Il est bien de faire ses travaux intelligemment (faire les travaux durant les jours et heures de travail des particuliers, isoler les coins des portes et fenêtres pour que le bruit reste au sein de l’appartement).

-Respecter les murs communs et les contours de l’immeuble. Ce sont souvent les tribunaux qui choisissent la détermination et la destination des contours de l’immeuble.

Le juge décide en fonction de la situation résidentielle, géographique, commerciale, historique, qualité (neuf, standing, ancien…) de l’immeuble. Il est parfois demandé l’ouverture de mur entre deux immeubles (souvent bureaux, biens commerciaux…) qui agrandit les espaces, et donne plus de valeur aux actifs immobiliers. Le juge peut statuer sur le refus de cette autorisation par une destination de l’immeuble non-conforme (usage commercial, affluence des passages, sécurité, cambriolage, respect des autres copropriétaires résidentiels, lieu d’habitation…).

Il est préférable de vivre dans le respect de chacun au sein d’un immeuble. Il est bon de prévenir les particuliers de l’immeuble de travaux éventuels notamment en indiquant les horaires et les jours de travaux en cas de rénovations avec des effets sonores ou auditifs…

Quand les travaux touchent aux parties communes : l’autorisation d’effectuer des travaux doit être émis par l’assemblée générale des copropriétaires (l’autorisation du conseil syndical, du syndic de copropriété est considérée comme nulle car incompétents en la matière).

Les travaux des parties communes sont : balcon, fenêtre, toiture, comble, murs porteurs, colonne montante d’eau, colonne de chauffage commun et central et collectif, conduit de fumée, poutre de plancher, chute d’eau, étanchéité d’une terrasse ou d’un balcon.

Il existe d’autres travaux qui touchent aux parties communes, et donc aux droits de regard et à l’autorisation par l’assemblée générale des copropriétaires : percement des murs, agrandissement ou modification même esthétique des fenêtres, pose et placement de rideaux métalliques ou de stores sur les fenêtres ou volets.

Les travaux peuvent impliquer le placement ou l’introduction d’un conduit, d’une canalisation, d’un élément ou d’un fil électrique sur une partie commune implique également une autorisation de l’assemblée générale.

De manière générale, il est nécessaire d’avoir l’autorisation de l’AG, pour tout changement esthétique de la façade de l’immeuble, c’est pour cela que la pose d’un treillage ou d’un climatiseur sur un balcon privatif, et la devanture d’une boutique ou la vitrine d’un magasin demandent parfois une autorisation.

Cependant ce cas de figure reste assez problématique et litigieux. Il existe parfois de la mauvaise foi, et seul un juge peut déterminer le refus ou l’autorisation de continuer des travaux. Parfois, lorsqu’un propriétaire possède un appartement n’ayant aucune fenêtre qui permet d’aérer l’appartement, il existe seulement une fenêtre obturée, le propriétaire décide légitiment de sa réouverture pour convenir aux normes d’habitat et de logement (hygiène , condition de vie…), un tribunal pourra statuer le cas échéant…

Certains propriétaires souhaitent effectuer un trémie par le plafond pour la construction et la création d’un duplex ou d’un triplex, qui demande parfois le percement des murs mitoyens à la copropriété voisine…ou l’installation de WC et de toilettes broyeurs qui utilisent directement la canalisation des parties communes etc.

Si un locataire souhaite effectuer des travaux qui touchent aux parties communes, seul le propriétaire de l’appartement ou du bien immobilier pourra en faire une demande à sa place.

C’est souvent le cas des locataires des locaux commerciaux situés au sein d’une copropriété. Venant faire l’achat d’un fonds de commerce, il est nécessaire pour le commerçant ou l’acheteur de changer la signalétique, les panneaux lumineux publicitaires, le coffrage, les néons, la pose du climatiseur sur la façade ou la devanture…

Aucun lien n’existe entre un locataire et le syndic de copropriété. Il est nécessaire que le propriétaire signale dans l’ordre du jour d’une assemblée générale tous les travaux ou installation d’antenne parabolique ou parabole sur le balcon ou la toiture, de son locataire par exemple.

Concernant le vote et la majorité nécessaire à la réalisation de travaux, il est nécessaire d’avoir plus du tiers des votes qui représentent le syndicat de copropriété. Si ce dernier n’est pas atteint, il faut compter sur la majorité simple de l’assemblée générale.

Le propriétaire doit indiquer dans l’ordre du jour de l’assemblée générale les travaux à envisager, avec les documents qui décrivent les travaux, avec les plans d’architecture effectués par un cabinet d’architecte ou le projet effectué par un promoteur ou une entreprise de bâtiment ou un prestataire de travaux techniques en construction architecturale.

Si les travaux ont une implication sur les parties communes, l’assemblée peut mettre des conditions particulières à leur réalisation, et mettre sous surveillance l’évolution des travaux par l’architecte de l’immeuble ou par le conseil syndical. Il est demandé de préciser la localisation précise des conséquences sur les parties communes, et de souscrire éventuellement à une assurance pour les travaux.

Sans cette autorisation, la copropriété peut faire constater par un huissier de justice que les travaux touchent les parties communes, et de les faire arrêter ou démolir par un juge des référés du tribunal. Il est possible de trouver un accord ou une compensation financière en cas d’appropriation forcée d’une partie commune. Attention, il existe des délais de prescription (de 10 ans à 30 années suivant les cas de figure…).

Vous pouvez lire des avis et compléments des internautes qui ont partagé leurs expériences sur les travaux en copropriété. Vous y trouverez également des informations complémentaires pouvant vous aider dans les démarches administratives sur les immeubles comportant une copropriété.


Voici une lettre type d’une demande d’autorisation de travaux sur une partie commune à la copropriété – au syndic – par un copropriétaire : 

Nom, prénom du copropriétaire,

Adresse du copropriétaire,

Code postal, ville,

Courrier recommandé avec accusé de réception,

Objet : Autorisation de travaux

Le (Date), à (Ville),

À l’attention du syndic de copropriété (Nom du syndic) sis à l’adresse (Adresse du syndic),

Étant copropriétaire de la résidence sis (adresse de l’immeuble), j’ai un projet de réalisation de rénovations et de travaux touchant aux parties communes.

Suivant l’article 25b de la loi du 10/07/1965, je fais une demande d’autorisation de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires.

Lors de la prochaine réunion de l’assemblée, je souhaiterai que vous inscriviez à l’ordre du jour mon projet de résolution.

Vous trouverez en documents joints des plans d’architecte ou une étude détaillée de mes travaux (si rénovations et travaux importants).

Je vous remercie de l’attention que vous porterez à mon courrier tout en acceptant l’expression de mes considérations les meilleures.

(Votre signature)