Assurances et garanties en VEFA pour protéger les futurs propriétaires

En contrat CCMI ou VEFA, ce chapitre vous permet de tout comprendre au sujet des assurances à souscrire en cas d’une commande de construction d’un bien immobilier auprès d’une promotion immobilière, d’un lotisseur, d’une SCICV ou d’un constructeur de maisons individuelles. Que garantissent réellement les assurances de construction ?

1) Quels sont les textes de loi en vigueur et les procédures à adopter ?

Les garanties d’assurance et les contrats de responsabilité sont à lister et négocier avant le début du chantier, et même avant la signature du moindre contrat. Se protéger pour une conformité respectée in fine et s’assurer d’une solidité de la construction à la livraison fondent des préambules à tout accord financier.

Se référer automatiquement aux nombreux codes de l’assurance en cas de litiges, les articles L242-1, L241-1, L241-2, L242-2, L243-2, L243-3, L243-4, …, L243-9 sont à lire attentivement.

Toutes les assurances sont souscrites uniquement par les maîtres d’ouvrage, le constructeur, le cabinet d’architecture et tous les intervenants du chantier. Le prix global de la construction – payé par le client final – intègre ces charges assurantielles des professionnels actifs sur le chantier de construction.

Si le client ne délègue pas la maîtrise d’œuvre ou la maîtrise d’ouvrage, et traite directement avec l’ensemble des acteurs du chantier de construction, alors il sera considéré au moins comme un maître d’œuvre et au plus comme un maître d’ouvrage. Il devra alors souscrire également à une assurance dommages ouvrage puisque son intervention in situ implique des effets sur la construction. Il devient également responsable de l’œuvre finale. Il est préférable de déléguer contractuellement la maîtrise d’œuvre à un cabinet d’architecture et la maîtrise d’ouvrage aux constructeurs.

Pour toute communication avec le constructeur, après réception des clés – pour obtenir son intervention pour régler une malfaçon ou une mauvaise pose -, il serait primordial de faire valoir ses garanties par l’envoi d’un courrier recommandé, avec un accusé de réception, aux intervenants du chantier et à son assureur.

Si le problème est important, il vaut mieux faire appel, dès le départ, à un avocat spécialisé en droit des assurances et reconnu dans la défense des assurés sur les problèmes de construction pour réaliser les premières communications – qui sont généralement les plus importantes – et la constitution des premiers éléments à charge.

Faire constater par un expert indépendant les problèmes de construction semble le premier pas avant même de communiquer avec l’entrepreneur du bâtiment ou l’architecte.

Le constructeur et les intervenants du chantier auront 60 à 90 jours pour répondre à vos demandes.

Si le délai est dépassé, il faut faire appel à l’ACPR ou à la Justice pour que l’assureur joue son rôle.

2) Cinq assurances pour un chantier de construction lors d’une signature de VEFA :

1. L’assurance dommages-ouvrage ou DO permet, depuis sa création par la loi Spinetta, d’être obligatoirement souscrite par le constructeur. La cabinet d’architecture est assuré également. Le client peut y souscrire seul si celle du constructeur ne lui convient pas.

Il est conseillé de lire attentivement les clauses du contrat d’assurance DO avant de signer un contrat CCMI ou un contrat en VEFA.

Payer un peu plus cher pour être mieux couvert pour régler les litiges durant et après la fin du chantier. La tarification est de 3 à 5 % du coût global de la construction. Sa validité est de 10 ans et elle ne s’éteint pas en cas de vente du bien bâti à un nouveau propriétaire.

2. L’assurance de garantie de parfait achèvement – nommée GPA – couvre seulement une année de garantie à la réception des clés. Elle permet d’être couvert des éléments apparents et évidents mal posés : fissures sur du plâtre, une mauvaise isolation sonore, etc.

3. L’assurance en garantie de bon fonctionnement assure durant deux années dès la fin du chantier. Elle permet de faire appel aux constructeurs et différents intervenants pour régler une fenêtre mal posée, une porte grinçante, un remplacement sur une qualité de matériaux inférieure à la gamme commandée, des sanitaires déséquilibrés, etc.

4. L’assurance ou la garantie décennale permet de couvrir les éléments constitutifs de l’ensemble bâti et les vices cachés dans la structure. De la simple tuyauterie à la mauvaise qualité des épaisseurs des murs, cette assurance – si elle est bien choisie – peut permettre d’être un élément décisif en cas de besoin. La durée de couverture est de 10 ans ou prolongeant 9 ans après la fermeture du contrat de garantie de parfait achèvement.

L’assurance DO et la garantie décennale se chevauchent sur de nombreux points. Autant ne pas souscrire auprès du même assureur des garanties très ressemblantes. Négociez des éléments complémentaires pour fortifier vos protections et obtenir un service d’assurance utile. À quoi bon avoir des doublons ?

Veuillez lire ces deux articles sur les vices et défauts sur le construction et l’attestation nominative. Ces deux lectures vous permettront d’obtenir des informations et des conseils précieux sur les garanties en cas de construction.

5. La garantie financière d’achèvement – ou GFA – permet à la banque d’apporter une solution et d’achever les travaux en cas litiges ou de problèmes avec le constructeur.

3) Rappels

Les clients financés par un prêt immobilier pour la réalisation des travaux de construction sont accompagnés à toutes les étapes par la banque puisque cet intermédiaire financier débloque les fonds au fur et à mesure des travaux selon l’avis de son propre expert qui veille aux délais contractualisés et à la qualité des travaux.

Les contrats de VEFA ou de type CCMI sont signés sous les compétences juridiques d’un office notarial. Cet acteur discret, lors de la construction, joue un rôle majeur. Le notaire a le devoir de conseil sur les clauses élaborées aux contrats. Il supervise le respect des clauses. Certains déblocages de fonds se font par son intermédiaire. Il est un gardien neutre dont il faut faire appel dès que certaines clauses ne sont pas respectées.

4) Question d’un internaute aux sujets des assurances lors d’une commande en VEFA  :

Je viens d’acheter un appartement en VEFA – ou vente en l’état de futur achèvement – via un promoteur. Cet appartement sera livré en Q4.

J’ai souscrit un prêt auprès de ma banque pour cet achat. Celle-ci me dit que je dois souscrire un contrat d’assurance pour la garantie de ce bien en tant que futur propriétaire. La prime sera de moitié pendant la période de travaux (jusqu’à fin Q4), pleine au-delà.

Je suis surpris d’avoir à assurer un bien pendant sa période de construction. Le promoteur et constructeur sont eux tenus de le faire. L’un d’entre-vous peut-il m’éclairer ?

Réponse :  Il ne sert à rien de cumuler les contrats d’assurance. En faisant appel à un cabinet d’architecture, la facture payée tient compte de son assurance. Il en est de même pour le promoteur et tous les acteurs du bâtiment intervenant sur le chantier. Je vous invite à demander les attestations d’assurance du cabinet d’architecture, du constructeur et de tous les intervenants du chantier et de les communiquer à votre banque – conserver aussi des copies pour vos propres besoins juridiques -.

Le client a la droit et le devoir d’y souscrire s’il doute des couvertures juridiques décrites par les cocontractants de la construction commandée. Au regard du coût – 3 à 5 % de l’ouvrage – il vaut mieux y souscrire par une seule voie : soit indirecte ou soit directe. L’office notarial dédié à la constitution et au suivi du contrat de construction pourra vous conseiller sur vos droits et indiquer aux contrats votre niveau de protection assurantielle.

Ces garanties permettront de vous couvrir des aléas des travaux de construction. Bien entendu, une assurance habitation devra être souscrite à la fin du chantier.

Nizar Fassi a écrit 37329 articles

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2 commentaires en rapport avec “Assurances et garanties en VEFA pour protéger les futurs propriétaires

  1. Nizar Fassi commente:

    Il sera utile de faire souscrire aux constructeurs les contrats d’assurance dommages-ouvrage, la garantie d’achèvement et de bon fonctionnement. Demandez-lui les documents justificatifs de ces assurances.
    Bien évidemment, la meilleure sûreté reste le bon choix du constructeur en analysant les avis des anciens clients, vérifier ces anciens chantiers, etc.

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