L’occupation d’un habitat est-elle un handicap dans le cadre d’un investissement locatif ?
Sachant le coût élevé d’acquisition d’un actif immobilier, il paraît raisonnable de poser la réflexion avant toute décision d’investissement.
L’achat d’un bien immobilier peut servir pour deux événements différents : la mise en location ou l’habitat.
C’est la différence entre l’investissement locatif et l’emménagement dans son logement acquis.
Si l’on opte pour la mise en location en vue d’en tirer des revenus, le nouveau propriétaire dispose de deux possibilités : logement vide ; logement occupé.
Toutefois, il est nécessaire de savoir qu’un achat d’un bien occupé n’a pas la même valeur qu’un bien inoccupé ou libre de toute occupation au regard du risque pris par l’acquéreur.
En effet, il ne connaît pas la situation du locataire ou de l’occupant (voire du squatteur) car il ne l’a pas sélectionné.
Acheter un bien occupé
Avant l’acquisition du bien immobilier, il faut vérifier son état d’occupation, les conditions du bail d’habitation (loyers, durée…) et établir un état des lieux – situation du logement ; règlement de la copropriété ; charges à prévoir ; etc.
Il faudra ensuite le louer soit directement de particulier à particulier (petites annonces immobilières) ou en passant par une agence immobilière qui peut vous garantir le paiement des loyers en cas d’impayés.
A l’agence immobilière de s’occuper des démarches administratives, les assurances, les vérifications des revenus ou ressources financières du locataire, encaissement des loyers, envoi des quittances de loyers…Un gain de temps est réalisé par le biais d’une décharge de ces tâches chronophages.
Bien entendu, la solution de l’intermédiation génère un coût non négligeable (environ 1,5 loyer par an).
La décote
Lorsque le bien immobilier est occupé, il existe souvent une décote importante de l’ordre 20 à 25 % du prix à cause de son état d’occupation (risque locataire…). C’est un réel avantage financier mais risqué…
En revanche, si le bailleur propriétaire tombe sur un bon locataire déjà installé – payant les loyers mensuels de manière stable et surtout sans causer de problèmes ou de dommages – alors il peut réaliser une bonne affaire.
Risque locatif
Généralement, les investisseurs privés (individuels ou en SCI) ne veulent pas prendre de risque lorsque le bien est occupé car c’est le précédent propriétaire qui a fixé le loyer, les conditions du bail, qui a choisi le locataire, etc. il faut aussi vérifier l’âge du locataire (personnes âgées, loi 1948…).
Les travaux
Souvent, les nouveaux propriétaires doivent faire face à des travaux d’aménagement, de rénovation ou une remise aux normes…ce qui engendre un surcoût à ne pas négliger (électricité, gaz, eau, fuites, décoration, peinture, plomberie…).
En bref, voici le récapitulatif des idées essentielles :
- la vérification du sérieux du locataire (paiement régulier des loyers et stabilité du comportement du locataire évitant ainsi des problèmes encore plus coûteux que le simple loyer) ;
- l’évaluation du coût des travaux à réaliser avant l’acquisition et la mise en location ;
- l’évitement du sentiment de l’appât du gain surtout si une décote trop importante apparaît.