questions-réponses Articles

A quel prix au mètre carré faut-il investir dans l'immobilier ?

L'investissement locatif dans l'immobilier doit, à la base, se calculer sur du long terme. Cet investissement peut être sécurisé si et seulement si un certain nombre de paramètres sont présents au moment de l'achat et durant la vie de ce placement.

  • Cas de l'investissement locatif

Les calculs sont rudimentaires pour évaluer si un bien immobilier deviendra rentable à terme. Dans le cas d'un investissement locatif, et quelque soit la période haute ou basse en termes de prix, les loyers collectés sur 12 ans (au maximum) sans aucune discontinuité doivent correspondre au prix de l'achat. Il faut être intraitable avec le paramètre des loyers impayés, c'est-à-dire en rapport avec la sélection rigoureuse en amont du ou des locataires et des garanties associées.

Après avoir validé ce facteur, il faut évaluer si le bien immobilier convoité pourra attirer, sans aucune période de vide, suffisamment de locataires pour louer les lieux.

Les risques que les lieux soient vides ou fournissent des impayés sont d'autant plus importants à supporter si l'achat s'est effectué à crédit. L'attrait pour le quartier doit être suffisant pour choisir des profils de locataire les moins risqués.

En effet, un emplacement de qualité et fortement demandé augmente la probabilité d'attirer les locataires les plus solvables et réduit ainsi le risque de défaut de paiement.

La détermination du prix au mètre carré est donc en autoréglage du fait de la période de retour sur investissement qui est limité à 12 ans. Un bien d'exception payé à "prix d'or" fournira des loyers plus élevés, et le ratio doit rester le même.

Conseils : Il faudra tenir compte dans les calculs prévisionnels des éventuels frais et travaux que peuvent engendrer certains biens, sans compter le temps passé à la gestion des biens et à la collecte des loyers.

  • Cas de l'achat pour une réfection de bien immobilier 

Malgré les taxes élevées sur la revente de biens immobiliers secondaires, des investisseurs se sont faits une spécialité d'acheter des biens immobiliers en état piteux (parfois de délabrement) et investir dans la rénovation luxueuse.

L'espérance de gain se situe entre la nouvelle valorisation du bien et les frais engendrés par une telle rénovation.

C'est un concept audacieux qui demande du capital ou un financement, de préférence, par prêt in fine.

Parfois, les investisseurs rénovent et louent ensuite le bien immobilier pour réaliser un amortissement sur une certaine durée, et vendent ensuite le bien immobilier loué ou vide.

Vendre un actif loué peut valoriser d'autant plus le bien immobilier et peut s'adresser à une clientèle d'investisseurs prêts à payer plus cher le droit d'entrée dès lors qu'il s'agit d'une valeur rentable et viable.

Cette tactique est une valorisation du prix au mètre carré. Cette pratique fut très active dans les villes très urbaines mais les prix au mètre carré sont tellement chers que les marges se sont amoindries pour risquer le challenge.

  • Acheter un terrain et construire 

Si l'on est patient, on peut opter pour la construction d'un actif immobilier après avoir acheté un terrain nu et constructible.

Bien évidemment, construire reste une solution complexe pouvant regorger des mésaventures et surprises pas toujours réjouissantes.

Voici les principales étapes :

-choix de l'emplacement du terrain (le prix varie du simple au centuple en fonction de l'emplacement) ;

-plan du bâtiment à construire via un architecte ;

-sélection des entrepreneurs et intervenants ;

-exécution des 3 phases (gros oeuvre, second oeuvre, finitions). 

Opter pour la construction d'un bâtiment revient souvent moins cher (pas toujours) à l'investisseur même si cela demande des efforts personnels intenses.

Pour comparer le coût global et le retour sur investissement éventuel, il sera utile de réaliser différentes simulations pour chaque projet (comparaison des coûts d'un achat d'un immeuble locatif ancien avec revenus existants et d'une construction d'un bâtiment de plusieurs appartements pour les louer). 

Des calculs de taux de rentabilité locative représentent un support intéressant pour comparer divers investissements, même si cette technique ne tient pas compte de la valeur de l'actif en lui-même (de son potentiel de hausse ou de sa solidité). 

Au-delà du pur retour sur investissement  (la fameuse question : en combien de temps je vais récupérer mon argent si j'investis dans l'achat de cet immeuble ?), l'investisseur devra analyser également la qualité de l'actif.

En effet, il est moins risqué d'acquérir un immeuble à Paris qu'à Perpignan, même si cette réduction du risque a un coût ; le premier sera vendable ou louable facilement et rapidement à comparer au second eu égard à la forte demande.

A titre indicatif, la durée d'un bon retour sur investissement se monte à 10 ans lors d'une acquisition d'un immeuble à objet locatif. Autrement dit, le prix de l'immeuble ne doit pas dépasser 120 mois de loyer.

A titre d'exemple, un bâtiment engendrant 5000 euros de revenus mensuels ne doit pas être acheté plus de 600 000 euros. Si l'on tient compte du prix moyen au m² en France à l'achat, de 2900 euros, la surface habitable de ce bâtiment sera de 207 m².

Le potentiel de hausse, en termes de valeur, dans la durée est aussi un critère important, à ne pas négliger.

N'hésitez pas à lire l'article sur le calcul du taux de rendement locatif.

Aymen Fassi a écrit 52 articles

Mathématicien de formation, je suis aussi passionné d'économie bancaire et de management depuis l'adolescence.

Les projets de commerce et d'investissement demandent des connaissances polymorphes que j'aime à partager.

Je réponds aux questions sur les commentaires ou sur le forum.