Solution et règlement des conflits de copropriété et des propriétaires

01/02/12 17:44

Des litiges en bien immobilier mis en co-propriété :

D’après le recensement des cas contentieux entre particuliers et copropriétés portés au tribunaux ne dépassent les 40 000 cas.

Il existe en france plus de six millions de bien en co-propriétaire.Ce sont le plus souvent des co-propriétés d’immeuble d’habitation.Cela représente un cas de litiges sur 150 bien immobilier en co-propriété.Bien entendu , il n’est pas compris les litiges entre propriétaires et locataires (loyers impayés,demande d’expulsion…).Ces derniers genres de litiges juridiques d’appartement mis en locatif sont bien supérieurs en nombres et fréquences.

Nature principale des litiges et problèmes:

- Comme pour les locataires d’appartement, la principale cause des litiges au sein d’une co-propriété est le défaut de paiement.Les impayés des charges communes ,sans surprise, sont la cause des actions et recours en justice.Les charges communes sont souvent les frais d’entretien (ménages des parties communes, réparation électrique,toiture, ravalement de l’immeuble,paiement du syndic de co-propriété …).Ils représentent plus de deux tiers des cas de
litiges.

-Une décision de travaux ou autre entretien des parties communes nécessitent l’approbation par vote des propriétaires qui possèdent plus de la moitié des voies (l’importance d’une voie dépend d’une nombre de part que possèdent un propriétaire).

Plus la superficie en loi carrez d’un appartement ou d’un bien immobilier est élevé , et plus un propriétaire possède de voix. Donc parfois dans une co-propriété de 20 propriétaires, un, deux ou trois personnes peuvent, par exemple, posséder plus de la moitié des parts.Certaines décisions peuvent être coûteuse ou non conformé aux intérêts du plus grand nombre de personnes.

Ce qui peut provoquer au sein d’une co-propriété des litiges déposés au sein d’un tribunal.Une demande de nullité d’une décision prise au sein d’une assemblée générale est demandée.Les autres petits litiges peuvent à une mauvaise gestion ou surfacturation du syndicat de co-propriété nommé, ou du non-respect de certain co-propriétaire aux réglements,aux obligations votés lors d’une assemblée.

Les actions au tribunaux sont minimes piur ce genre de petits conflits.En général , une bonne négociation ou concertation est plus efficace et moins coûteuse qu’un long procès ou une longue procédure. Certains co-propriétaires font appel à un huissier de justice pour assister aux séances pour éviter des débordements,insultes…et pour des conseils juridiques.

-On peut noter que les litiges sont à plus de 70 % situés en île de france et en région provence Alpes côte d’azur.La répartition des conflits n’est pas géographiquement homogène à toutes les régions.

Traitement des conflits :

-Près d’un dossier sur trois déposé au tribunal trouve une solution avant la décision du juge.

Les parties ont trouvé un terrain d’entente. Il y a dans ce cas un retrait de l’affaire du tribunal par caducité, désistement, retrait du rôle,procès verbal de conciliation,radiation ou annulation de la demande…Dans les affaires d’impayées, les demandeurs sont que rarement déboutés de leurs demandes.

La décision est plus rapide dans les tribunaux de juridiction de proximités ,dans un tribunal d’instance. Les demandes déposés pour une procédure au tribunal de grande instance (TGI) sont les plus longues à traiter.

-Les copropriétaires qui souhaitent une nullité d’une décision prise en assemblée générale sont déboutés près d’une fois sur deux.Il ne faut pas oublier qu’une décision d’assemblée ne peut pas être non conforme aux droits du logement, ou à la loi en général. Un tiers des décisions sont mis en appel. Un dossier sur 5 déféré en appel est réformé en totalité. Pour le reste, la décision confirme ou réforme partiellement.Il faut savoir que cela peut prendre 3 ans de procédure juridique, sans compter le temps passé à réfléchir à un tel conflit.

La nomination d’un administrateur « provisoire » d’un syndicat de copropriétaires en difficulté ont été des décisions prises par demande par requête au président du tribunal de grande instance. Dans les cas recencés ,c’est soiuvent le procureur de la république ou le syndicat de co-propriétaire qui établit une demande au président du tgi par référé ou par requête pour les demandes urgentes.

Il aurait été intéressant de connaître l’influence des difficultés financières ou de surendettement d’un co-propriétaire sur les conflits rencontrés. On peu noter que la plupart des litiges concernent un défaut de paiement. On peut comprendre qu’il s’agit d’une difficulté à payer les charges communes. Certains co-propriétaires ne connaissent pas la solution du rachat de crédit ou du regroupement de prêt immobilier ou à la consommation.

Tags: Conflits immobilier et sci : toutes les infos, devenir proprietaire avec un prêt immobilier, saisie immobiliere cause impayes
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Article publié dans : Conflits immobilier et sci : toutes les infos