Société Scpi et Opci solution simplifiée d’investissement immobilier

Les SCPI sont des sociétés Civiles de Placements Immobiliers qui sont de plus en plus appréciées par les particuliers.Effectivement, les Scpi permet d’investir des sommes moins importantes qu’un bien immobilier grâce au fait que les Scpi sont des placements et offres collectifs .Comme pour les OPCVM (Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières), une diversification des risques d’investissement par association en déchargeant le particulier de la gestion de l’investissement. Les investisseurs ne s’occupent pas des tâches et formalités liées aux investissements (fiscalités,déclarations,notaire,frais,taxes…).

Les SCPI ,sont très attrayantes , et ont accomplit durant l’année 2005 environ 1,5 milliard d’euros d’investissement collectif , ce qui signifie une croissance de 28 % en comparaison à 2004. Il existe 133 sociétés Civiles de Placements Immobiliers comptant environ 600.000 associés et représentent un investissement de plus de 13,2 milliards d’euros.Une évolution et mutation de la scpi depuis les 40 dernières années, les scpi ,nommés ” placement pierre papier “, ont une règlementation et fiscalité encore assez stricte.Les principaux acteurs du secteur de la scpi (banque bnp paribas,banque crédit agricole et Ufg appartenant au crédit mutuel) essayent d’améliorer la règlementation et la fiscalité des SCPI pour le grand bénéfice des associés porteurs de parts.

Cependant, les scpi n’ont malheureusement pas eu de changement conséquent pour continuer à évoluer facilement avec le marché immobilier et de placement à l’instar des réformes positives des Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC).La gestion des valeurs immobilières dans le secteur non coté a demandé une longue étude pour améliorer son fonctionnement jusqu’à créer les organismes de placement Collectif en Immobilier ( Opci )le 12/10/2005 par ordonnance en conseil des ministres.

L’évolution des Scpi en Opci a permit d’assouplir le régime fiscal des investissements en laissant aux investisseurs-épargnants le choix en régime de revenu foncier (opci revenus fonciers ou Fpi qui est une sorte de co-propriété en valeur mobilière ou fond de placement immobilier) ou fiscalisé sur le revenu (Opci à valeurs mobilières ou par Sppicav qui est une société anonyme S.A à prépondérance immobilière à capital variable ) les plus values engendrées sur les investissements en capitaux en valeurs mobilières, et en laissant une plus grande facilité aux investisseurs étrangers aux marchés des investissements immobiliers (visant notamment les fonds de pension ou les fonds d’investissement étrangers).Ainsi le marché immobilier en valeur non côté s’est adapté au marché européen et international. Avec le boom de l’immobilier, les nouveaux capitaux investissant sur le marché de l’opci est une manne d’argent bienvenue pour l’état pour financer le trésor public.Les investissements se portent essentiellement sur le marché du parc immobilier de bureaux neufs locatifs.

En communauté des biens ,lors d’un divorce (rupture du contrat de mariage) ou séparation (rupture du contrat de pacs pour les individus pacsés )…la séparation des biens est d’autant plus simple car les valeurs immobilières sont facilement calculables et les valeurs se vendent rapidement (juste sur simple ordre de cession des parts comme pour action).L’endettement possible dans l’investissement en valeur immobilière peut entraîner des problèmes de surendettement et surtout quand les investissements génèrent des pertes aux lieux de dividendes ou bénéfices attendus.Un rachat de crédit immobilier ou plus exactement un rachat de soulte ,puisqu’il s’agit d’une part de valeur immobilière, est envisageable pour faire face au surendettement.

Les opci gardent leurs avantages fiscaux en investissement immobilier neuf (loi robien…).Au sein de l’opci ,il existe un investissement possible par l’endettement. Cet effet de levier par le crédit s’élève à 40 % des actifs immobiliers détenus.Les opci comme pour les scpi , la facilité d’investir dans la pierre avec des montants modestes, de pouvoir transmettre son patrimoine immobilier, d’épargner et de constituer un complément de retraite.Seules les sociétés de gestion de portefeuille ayant eu l’égrément de l’amf sont autorisés à vendre ses produits aux particuliers ou à une personne morale..Les acteurs principaux qui gèrent l’évolution du marché des opci sont l’Autorité des Marchés Financiers,les évaluateurs immobiliers,le dépositaire,la société de gestion de portefeuille ,le commissaire aux comptes,les distributeurs et clients,le conseil de surveillance de l’opci.

Astuce : Le formulaire, en haut de page, permet de faire une comparaison et une demande des offres de refinancement par le regroupement de crédit immobilier.


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