Jeudi 24 avril 2014

Qu'est ce qu'un démembrement?Quelle est la fiscalité/impôt appliqué?Pourquoi parle t-on d'usufruit et de nu-propriété?Quelles conséquences sur le patrimoine immobilier et financier?

Le droit d'usufruit peut se céder,se vendre,se transmettre,hypothéquer...on dit qu'il existe une cessibilité possible.

L'usufruit d'un bien immobilier(pavillon,appart..) ou bien personnel(auto,bateau,meuble,bijoux..) donne le droit à son utilisation totale:habitation,location,revenus,
dividendes,loyers...C'est un droit absolu de servitude et de perception.
L'usufruitier bénéficiaire n'est pas propriétaire du bien:l'usufruit(usus et fructus) a une durée limitée sur le temps.
L'usufruitier ne peut donc vendre le bien d'usufruit:c'est le nu propriétaire(droit d'aliéner ou d'aliénation) qui a le droit à la vente à la fin de la durée d'usufruit.

La nue-propriété est une pleine et totale propriété d'un bien immobilier(maison,appartement,immeuble...)
sans le droit de l'usufruit.On utilise le terme "abusus".

Le nu-propriétaire est dans l'impossibilité d'user des fruits,des revenus,des ressources financières,d'y habiter...de la propriété.

Il peut en utiliser qu'à la fin de l'usufruit:il sera devenu
plein propriétaire immobilier.

Les spécialistes du droit immobilier évoque "un droit démembré" de la propriété.

Le démembrement est la vente d'un bien immobilier en nue propriété à un acheteur/investisseur/acquéreur qui est éloigné de la famille(pas aux parents,enfants,
cousin,ni héritier possible...).



Les revenus locatifs de l'usufruitier doivent déclarer au fisc/impôt sur la déclaration d'imposition foncier.

Les charges immobilières de la propriété louée ou habitée peuvent se déduire des recettes locatives de l'usufruit.
Quelles sont les charges déductibles?Par exemple:les charges de syndic de co-propriété,
assurance d'habitation,assurance contre les loyers impayés,travaux,rénovation,décoration,frais de gérance,taxes foncières,ISF...
La réduction fiscale ne peut dépasser les 10 500 euros par an.

Le nu propriétaire du bien immobilier(maison,
appartement,immeuble,bureau professionnel,
local commercial...) ne paie pas d'impôts sur ce
bien immobilier puisqu'il ne reçoit aucun revenu.

Si le nu propriétaire envisage de réaliser des travaux sur l'immeuble loué alors il peut déduire les dépenses/charges sur ses autres impôts/taxes.

On dit qu'il y a un déficit foncier.

La seule condition est que le particulier/entreprise
usufruitier loue les locaux à des tiers.

S'il existe des moins values pour le nu propriétaire(plus de charges que de recettes) à cause de travaux alors il peut imputer ses charges sur ses autres revenus/salaires à 2 conditions:

-Le bien immobilier doit correspondre à une donation ou succession(héritage) d'un membre de la famille ou parent jusqu'au 4 ème degré

-Le démenbrement correspond à du bâti et non un terrain

Petit rappel:dans le cas où le bâtiment est habité par le particulier usufruitier alors le nu propriétaire ne pourra soustraire les revenus locatifs,ni aucune charge ...

De nombreux soucis d'endettement,de problèmes de partage,de succession,de désaccords familiaux entre les héritiers pour un héritage,des litiges ou abus...existent dans l'hexagone.

La négociation doit être privilégiée entre les différentes parties,en présence éventuelle d'avocats et de notaires,avant toute procédure judiciaire.

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