Choisir le loi de défiscalisation qui correspond à son profil d’investissement

Résumé des Quatre lois principales de défiscalisation

1-Loi de robien défiscalisation:

Acheter un logement neuf : appartement ou pavillon, permet un amortissement sur neuf années de l’investissement dans cet immobilier neuf.C’est à dire qu’il sera possible de déduire des impôts l’investissement dans le logement neuf.

Exemple:

Une personne paye normalement 20 000 euros d’impôts sur le revenu, investir 200 000 euros dans l’achat d’un appartement neuf , permet de déduire (6% ) 10 700 euros (plafond de déduction annuelle) de l’impôt dû pendant les sept premières années, et de 8000 euros (4%) les deux dernières années.Il est nécessaire de louer à un individu hors du foyer fiscal pendant ces 9 années ,et que ce locataire en fasse sa résidence principale.Sur 9 ans, cela fait, 90 900 euros de déduction fiscale, soit 45,50 % de l’investissement.

C’est un gros coup de pouce que donne l’état dans cette de défiscalisation par la loi de robien (ancienne loi besson) pour les contribuables fortunés.En contrepartie de cet avantage fiscal, cela permet d’encourager la construction de logement neuf, et d’agrandir le parc locatif.

Les investisseurs n’auront pas à comptabiliser les charges du syndic dans les revenus pendant cette durée de 9 ans.Cet investissement immobilier dans le locatif neuf règlemente les prix des loyers (environ égal au marché libre).Les loyers des logements , achetés par le dispositif de défiscalisation de la loi de Robien, varient en fonction des zones de l’habitation :

-Loi de Robien en Zone A : immobilier île de France, Paris, Côte d’azur (Nice,Cannes…),Haute Savoie (Chambéry, Annecy…)

-Loi de Robien en Zone B 1 : Ville huppée proche de l’île de France , grande agglomération et ville avec plus de 250 000 habitants (Lyon, immobilier Marseille, Toulouse, Nantes, Strasbourg, Lille, Bordeaux, Brest…), la Corse, les Iles, les habitations sur certains littorales et frontières.

-Loi de Robien en Zone B 2 : Agglomération et ville avec une population compris entre 50000 et 250000 habitants.

-Loi de Robien en Zone C : Hors agglomération A, B1 et B2.

Lire un autre point de vue sur ce dispositif d’encouragement à la construction en immobilier neuf: loi de robien de défiscalisation.

2-Loi de défiscalisation par la loi Demessine

La loi de défiscalisation selon loi Demessine permet d’investir dans l’immobilier professionnel locatif dans une zone rurale jugée à potentiel touristique , et de déduire ,sur 6 ans , 25 % du montant ht de l’investissement , plafonné à 50 000 euros pour un célibataire (100 000 euros pour un couple marié).Ainsi un investissement de 500 000 euros hors taxes dans une zone revitalisation rurale (zone verte ou de montagne) , permet de déduire 20 833 euros/an pendant 6 ans.Il faut ajouter la déduction de la tva à un rythme de 20 ans , soit dans ce cas 4900 euros de déduction.Ce qui fait un total pour cet exemple un total de 25733 euros de réduction fiscale dès la première année d’investissement selon la loi demessine.

Bien entendu, il est nécessaire de bien choisir le bon investissement, le bon gestionnaire de l’affaire touristique (hôtel, restauration, chalet en montagne, investissement en station de ski ou en zone verte…).Les investisseurs en loi demessine gagne le loyer dans cet investissement…cependant après les 6 années, il ne sera pas possible de déloger le locataire, puisqu’il est détenteur du fond de commerce ou du contrat de bail.Il récupère automatiquement le fruit de vos investissements immobiliers.Il faut noter qu’il est à sa charge de développer la clientèle, d’investir en publicité, d’attirer de la clientèle de toute la france, d’investir en mobilier,en décoration , machines et marchandises nécessaires pour la création de l’activité commerciale, et dans la fidélisation de la clientèle.Sans compter investir dans la formation des ressources humaines, dans les masses salariales,les charges sociales et les impôts sur les sociétés…

Grâce à la loi de demessine, la création d’une activité commerciale valorise les murs du bien immobilier.Il est courant que le gestionnaire de l’activité commerciale souhaite racheter les murs aux prioritaires lorsque les affaires tournent bien.Le locataire fait souvent appel à un crédit bail immobilier pour le rachat des murs.

Il faut noter que le propriétaire peut occuper les lieux pendant 8 semaines hors saison touristique à forte affluence.

3-Défiscalisation par un Fond Commun de Placement dans l’Innovation FCPI

En effet, investir un capital ou une épargne dans un fond de placement spécialisé en valeur d’entreprise innovante, permet une défiscalisation d’une partie de l’investissement.Il est nécessaire que la fcpi investit plus de 60 % du capital investit dans un société non cotée (marché libre et alternext compris) selon les critères d’oseo, pour déduire 25 % du capital investit de l’impôt sur le revenu pendant 5 ans .Cette déduction fiscale est plafonnée à 3000 euros pour un célibataire et de 6000 euros/couple. Elle n’avantage pas les foyers à fort revenu.Cependant elle permet de diversifier les investissements, et de donner un coup de pouce aux (Pme) petites et moyennes entreprises innovantes.

Pour les foyers assujettis à l’isf (impôt sur le fortune) , il est possible de déduire jusqu’à 20 000 euros/an de déduction sur l’impôt sur la fortune depuis la mise en place de loi Tepa.A condition de choisir un Fond de Commun de Placement pour l’Innovation FCPI qui place au moins 40 % du capital investit dans des entreprises PME innovantes de moins de 5 ans.Un investissement de 100 000 euros dans ce fond, permettrai de réduire de 20 000 euros l’isf.La fcpi doit rester dans les normes ci au dessus : Investissement supérieur à 60 % dans les valeurs non cotées.

4-Loi de défiscalisation selon la loi Girardin

La loi Girardin a pour objectif d’encourager l’investissement des les territoires d’outre-mer (défiscalisation dom-tom), principalement dans l’immobilier, et subsidiairement dans l’immobilier industriel.

L’achat d’immobilier neuf permet d’importante déduction fiscale , exemple de calcul simple :

-En location libre d’un achat d’un bien immobilier en territoire d’outre mer (Guadeloupe, Martinique, Polynésie Française …) permet une déduction fiscale sur l’impôt sur le revenu .Un achat d’un bien immobilier de 50 m² , permet une déduction fiscale de 40% de (50 × 2125 ) = 42500/5 ans, soit 8500 euros/an de réduction fiscale. Nb : 2125 euros/m² est la valeur d’un logement neuf selon le calcul de Bercy. Et il est possible d’ajouter dans le calcul jusqu’à 14m² de terrasse.

-En location à prix réglementé de 11,66 euros/m² hors charge, la déduction passe à 50% de l’investissement étalé sur 5 ans. soit 50 % de (2125 × 50)/5=10625 euros de déduction fiscale/an sur l’impôt sur le revenu.

-En résidence principale , c’est une réduction de 25 % sur 10 ans qui est proposée par la loi Girardin.Soit 25 % de (2125 euros actualisé chaque année × 50)/10 = 2656 euros de déductions.

Nb: Il faut noter que le montant de la déduction fiscale monte avec l’augmentation (parfois baisse) du prix de l’immobilier neuf (environ 3 %/an).

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