Merci beaucoup
David

J’ai personnellement fait des simulations dans tous les sens en optimisant la plupart des paramètres et j’en suis arrivé à la conclusion que la rentabilité globale était faible face à des risques non maitrisés qui pouvaient facilement en faire une opération négative !!

Et pourtant j’avais réservé une maison en VEFA, (très) bien située et orientée avec un prix au m2 (300K€ pour 116m2) dans la moyenne du marché local des transactions de l’ancien, avec un échéancier de paiement favorable (20% à la réservation, 80% à la livraison), des frais de notaire optimisés (j’en ai un dans ma famille, le prêt des 80% au taux de 3.80% ass. comprise sur 15 ans, ), pas d’intérêts intercalaires, l’accès au plafond des déductions fiscales (111K€) dans le cadre d’un Scellier intermédiaire….

Eh bien il n’en reste pas moins que vous aurez des frais nombreux, de régie, d’assurance bailleur non occupant, de loyer impayé, de carence et vacance locataire, d’entretiens …et des risques, l’absence de locataire peut vous faire perdre la déduction fiscale, votre bien peut être dégradé, vous ne maitrisez pas le prix à la revente, les taxes et impôts augmenteront (foncier et CSG), l’avantage fiscal peut être remis en cause par un prochain gouvernement…etc

La simulation financière quant à elle montre que l’opération dégage des revenus fonciers qui viennent augmenter vos impôts et CSG (je suis dans la TMI 30%) si bien que la défiscalisation promise de 111K€ est amputée et correspond dans mon cas à 90K€ pas plus sur 15 ans. Vous allez me dire qu’il suffit de faire apparaître un déficit foncier sur toute la période ce qui est impossible car il faudrait pour cela avoir plus d’intérêts ou de frais à déduire. Mais comme le dit si bien DDD dans son post, les intérêts et frais ne sont pas des recettes !! S’ils augmentent vous n’aurez peut être plus de revenus fonciers et donc d’impôts/CSG complémentaires, par contre ce que vous ne donnerez plus à l’administration et bien vous le donnerez multiplié par 3,333 (si TMI 30%) à votre banque sous la forme d’intérêts !

Bref, même en présence de paramètres optimisés, la rentabilité n’est pas garantie et tout dépend en fait du prix de revente que personne ne maitrise à cet horizon. Mais pas besoin de long calcul pour deviner que si l’opération tourne mal vous seul serez affectés. Car beaucoup d’acteurs vivront ou auront vécu sur votre dos sans qu’eux prennent aucun risque :

- le promoteur qui gagne bien sa vie, commence à construire lorsqu’il sait avoir tout vendu, qui peut faire des prestations au rabais en termes d’équipement, qui peut vous vendre le m2 plombé de 20 ou 30% pour récupérer votre avantage fiscal avant l’heure
- la banque qui encaissera les intérêts en s’entourant de toutes les précautions, qui vous accordera un taux bas que si vous prenez leur assurance très élevée récupérant à droite ce qu’ils n’ont pas pris à gauche et bien qu’ils n’ont pas le droit de faire ainsi
- le notaire qui appliquera sa grille et percevra ses émoluments sans se soucier de vos intérêts
- la régie qui encaissera ses frais sans réelle contrepartie car en principe ils gèrent beaucoup plus de biens qu’ils ne peuvent en suivre
- les assurances multirisques, garantie locative… qui encaisseront leurs primes et vous appliqueront des délais de carence, vétusté et traineront des pieds en cas de pépin
- le fisc qui quoique vous fassiez encaissera taxes et impôts de tous ordres et récupérera tout ou partie du fameux avantage fiscal promis

Tout n’est pas rose loin de là, et je ne vous décris pas le souci pour vous d’éviter toutes ces embûches. Demandez-vous un instant pourquoi il y a temps de conseiller en défiscalisation en ce moment, n’avez-vous jamais été démarché par téléphone, mail …. Votre argent les intéresse, pas votre intérêt ! Donc fuyez ces opérations de défiscalisation et les pseudos conseils qui vous sont donnés et en tout état de cause ne vous engagez pas dans quelque chose que vous ne comprenez pas.

Pour terminer je vous donne un lien du meilleur simulateur Scellier gratuit que j’ai pu trouver : http://www.immobail.com/resultat.php?theme=scellier&recherche_x=1

A lire certain post on a l’impression que les interets d’emprunts sont une recette alors que c’est bien une dépense !! Et même si on les déduit du revenu fiscal ça ne fait que diminuer cette dépense mais ça ne la transforme pas en recette !!

Avec des taux d’interet entre 4 et 4,5% alors que le rendement locatif brut d’un Scellier ne dépasse jamais 4% on voit bien qu’on perd déjà de l’argent avant même d’avoir pris en compte :
- les frais d’entretien et de réparation (selon les expert immobiliers env 1% du prix du bien chaque annee)
- la taxe foncières : très variable mais de l’ordre de 0,5% à 1,5% par an
- les frais de gestion : 5 à 7% des loyers soit 0,2 à 0,3% du prix du bien

Au final ça fait donc un rendement négatif de l’ordre -2 à -3% par an !!! Pour une défiscalisation de 25% sur 9 ans soit 2,5% par an.
Bien sur ça s’améliore un peu avec le temps vu les loyer se réévaluent tandis que la charge d’interet baisse, mais il faut attendre 10 à 15 ans avant d’arriver à l’équilibre soit au dela des 9 ans requis au niveau fiscal.

On voit bien que dans le meilleur des cas c’est une opération tout juste positive donc à priori moins intéressante que le Livret qui, rappelons le tout de même, ne comporte aucun risque.
Car c’est encore un scénario optimiste : si le logement est vacant le rendement s’effondre et on perd la defisc !!! En réponse à Laurent on peut donc perdre beaucoup d’argent avec un investissement locatif, même sans faire de moins value à la revente !!