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Investir avec la loi Scellier : rentable ?
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Investir avec la loi Scellier , est ce rentable ?
Lorsque l’on parle d’investissement immobilier avec une loi fiscale , les contribuables sont aveuglés par le terme de défiscalisation. En effet , le terme défiscalisation est un appât du gain faisant oublier le terme investissement.
Trop nombreux sont les épargnants ayant perdu de l’argent avec un investissement immobilier Loi De robien. C’est à cause uniquement de l’appât du gain de défiscalisation qu’ils ont oublié d’étudier la question de la rentabilité de l’investissement locatif.
Pour investir avec la loi Scellier , il faut d’abord réfléchir si l’investissement immobilier locatif est rentable hors défiscalisation.Le gain de défiscalisation est un supplément à la rentabilité naturelle.
Pour investir avec la loi Scellier ,je vous conseille de ne pas investir plus loin que votre région.
Tags: plafonnement des loyers en loi scellier
20 commentaires to “Investir avec la loi Scellier : rentable ?”
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Les méthodes de vente des stés de défiscalisation étant bien faites pour justement “aveugler” les épargnants en présentant ouvertement le produit uniquement comme un produit de défiscalisation et non comme un bien immobilier, la est le dol et bon nombre d’arnaqués ces dernières années.
Il est temps de dénoncer ces méthodes de vente de “packages” bien ficelés avec des prêts non capés à taux variables, dans des zones à des centaines de km de chez vous, déjà saturées en locatif et qui selon les zones, n’ont pas de locataire, avec des proprios qui perdent l’avantage Robien pour certains, et où le commercial sait très bien que vous n’irez jamais mettre les pieds, y compris pour vos assemblées générales de syndic… puisque l’on vous dit que vous ne devrez vous occuper de rien !!! alors que l’histoire commence par devoir réclamer le remboursement de ses frais intercalaires directement au promoteur ?!!!! chercher l’erreur !
… très nombreux seront les épargnants devant les tribunaux qui auront réfléchi à bien faire valoir leurs droits !
Le message ci-dessus vaut bien sûr pour les investisseurs en loi De Robien !
mais si on parle de rentabilité, moi j’habite dans le Sud de la France, comment trouver un bien rentable dans cette région par rapport à une autre où les prix de l’achat sont moindre et le montant des loyers m’offre une rentabilité supérieure?
en réponse au fait qu’il ne faille pas sortir de sa région.
Un placement reste un placement, si ce dernier est plus rentable à Lille qu’à Cannes pourquoi je n’investirai pas sur Lille (ou ailleurs ceci reste un exemple)?
Par ailleurs je pense également que beaucoup de personnes ont acheté un Robien parce que c’était la mode et non pas parce que c’était la loi la plus intéressante pour leur situation et c’est de là que naissent les problèmes.
Après il y a eu des abus, mais on parle toujours de ceux qui ont perdu mais rarement de ceux qui ont gagné dans ce type de défiscalisation ( bien plus nombreux) et je pense que si c’était vraiment une escroquerie notoire, on en parlerait bien plus et le législateur aurait je l’espère réagit.
Ceci dit cette loi que vous décriez c’est quand même transformée en Borloo puis maintenant en Scellier, pensez-vous vraiment qu’une loi puisse évoluer autant si sa base est si mauvaise?
pourquoi ne pas investir avec la loi scellier loin de sa région ?
Investir avec la loi scellier ou robien loin de sa région , c’est être loin de son investissement , et c’est la règle à ne pas suivre…Le locataire à moins de 100 km , c’est la base de tout investissement locatif ! Investir avec la scellier ou pas : ça ne change pas la raisonnement !
Il faut enlever le mot défiscalisation , et se focaliser sur le terme investissement locatif > loyer , et ensuite réflechir au loi fiscale comme investir avec la loi scellier ou de robien…en Fonds SCPI…
“Après il y a eu des abus, mais on parle toujours de ceux qui ont perdu mais rarement de ceux qui ont gagné dans ce type de défiscalisation ( bien plus nombreux) et je pense que si c’était vraiment une escroquerie notoire, on en parlerait bien plus et le législateur aurait je l’espère réagit.”
Impossible à dire si une opération en robien a été un succès, tant qu’on a pas revendu le bien, impossible d’évaluer la moins value à la revente qui va neutraliser l’économie d’impot. En effet les robien comme les scellier ou borloo ont été vendus pendant la grande époque à des prix supérieurs de 50% au marché réel actuel, ce genre de produit est quasiment impossible à revendre derriere…
A Laurent,
Si le bien est situé à 900 m de votre domicile, il semble une évidence que vous devrez payer un gestionnaire pour s’occuper de votre bien, autour de 12 % du prix du loyer mensuel, qu’il vous en coûtera un AR en TGV pour aller de Lille à Bordeaux par ex pour vous rendre aux AG de copropriété, ou “superviser” la construction de votre bien…
La loi Scellier est désormais bcp plus cadrée que la loi Robien, avec un zonage défini qui élimine la zone C, complètement saturée en locatif neuf, encore que les zones B1 ou B2 restent autorisées mais deviennent elles aussi saturées, la pub est encadrée par un amendement du sénat la semaine dernière… c’est bien que les pouvoirs publics admettent a demi-mots les abus et dérives réalisées pour les Robien ces dernières années. L’UFC Que Choisir a intenté un procès début juin pour les promoteurs Akerys et Omnium Finances qui ont construit et vendu abusivement en sachant que les investisseurs ne trouveraient pas preneur…et ainsi perdraient l’avantage fiscal… La DGCCRF est avertie aussi des ces procédés de vente de la part de stés peu scrupuleuses des investisseurs. Ils craignent en effet le meme genre de dérives à venir pour les Scelliers…dans quelques années !
Il suffit de lire la presse en ce domaine Monsieur.
Des dérives il y en a partout, mais il faut quand même m’expliquer comment on peut perdre de l’argent en Scellier .
Prenons un exemple:
bien 200.000€ soit une réduction sur 9 ans de 50.000€
sans compter les intérêts d’emprunt.
location 550€ soit au bout de neuf ans 59.400€ (sans revalorisation)
donc 50.000€+59.400€=109.400€
Frais de loc à 12% : 7128€ qui viendrons réduire encore votre impôt
DONC 109400-7128=102272 €
200.000-102272=97728€
Pensez-vous réellement que votre bien à 200.000€ aura une valeur inferieure à 97728€ dans neuf ans et pouvoir affirmer que vous perdez de l’argent?
Après l’emplacement reste primordiale et des escrocs qui vous vendront n’importe quoi il y en aura toujours
de plus avec l’assurance décès de votre prêt vous proteger votre famille
Ta simulation est toute mignonette Laurent, tu l’as reprise sur un plaquette OMNIUM non?
Tu a fiscalement optimisé l’opération alors qu’à peine 0,1% de la population francaise dispose de revenus suffisant pour défiscaliser à ce niveau.
Tu ne tiens pas compte des charges de copro et des différents travaux (alors que dans ce type de produit promoteur et syndic sont des filiales et s’entendent pour te pomper jusqu’à la moelle).
De toute facon 550 € de loyer pour un prix d’achat de 200 K€ ca nous fait un rendement brut annuel de 3,3% soit 0% net (y compris charges de copro et taxe fonciere), pas besoin de sortir de l’INSEAD pour se rendre compte de l’arnaque…
Qu’en est il des carences locatives, dégradation, absence de demande locative? Oubliées également?
Une perte de 50% sur la valeur d’achat initiale est plus que probable, ceux qui ont acheté des robien (et l’ont fait estimer) se sont rendus compte qu’ils ont payé 2 fois trop cher (et encore c’est de l’estimation car ces produits sont impossibles à revendre, la population locale n’en veut pas et les investisseurs ne racheteront pas sans l’avantage fiscal).
tu m’excuses mais le bien au bout de neuf année c’est plus 200000€ que tu l’as acheter mais 150000 parceque j’ai l’impression que tu oublies ton avantage fiscal
et ta renta passe à 4.4% sans reeval du loyer et sans enlever les interet d’emprunt
après les gars il vous reste le livret A qui va passer à 1.5% bientôt
Pour mon exemple , il est sur que le smicar aura peut etre bien du mal à faire cet investissement mais je n’ai pas pris non plus 300000€
après si vous chercher la plus value faites du marchand de bien
après pour ceux qui paient trop cher un bien , il y a des cons et il y en aura encore
T’as raison, y a des cons partout…!
NON un Scellier n’est pas du tout rentable. Et OUI il y a un risque élevé de moins value à la revente.
A lire certain post on a l’impression que les interets d’emprunts sont une recette alors que c’est bien une dépense !! Et même si on les déduit du revenu fiscal ça ne fait que diminuer cette dépense mais ça ne la transforme pas en recette !!
Avec des taux d’interet entre 4 et 4,5% alors que le rendement locatif brut d’un Scellier ne dépasse jamais 4% on voit bien qu’on perd déjà de l’argent avant même d’avoir pris en compte :
- les frais d’entretien et de réparation (selon les expert immobiliers env 1% du prix du bien chaque annee)
- la taxe foncières : très variable mais de l’ordre de 0,5% à 1,5% par an
- les frais de gestion : 5 à 7% des loyers soit 0,2 à 0,3% du prix du bien
Au final ça fait donc un rendement négatif de l’ordre -2 à -3% par an !!! Pour une défiscalisation de 25% sur 9 ans soit 2,5% par an.
Bien sur ça s’améliore un peu avec le temps vu les loyer se réévaluent tandis que la charge d’interet baisse, mais il faut attendre 10 à 15 ans avant d’arriver à l’équilibre soit au dela des 9 ans requis au niveau fiscal.
On voit bien que dans le meilleur des cas c’est une opération tout juste positive donc à priori moins intéressante que le Livret qui, rappelons le tout de même, ne comporte aucun risque.
Car c’est encore un scénario optimiste : si le logement est vacant le rendement s’effondre et on perd la defisc !!! En réponse à Laurent on peut donc perdre beaucoup d’argent avec un investissement locatif, même sans faire de moins value à la revente !!
Je partage tout à fait vos avis : NON un Scellier n’est pas rentable et la défiscalisation est un leurre que beaucoup exploitent pour attraper les gogos !
J’ai personnellement fait des simulations dans tous les sens en optimisant la plupart des paramètres et j’en suis arrivé à la conclusion que la rentabilité globale était faible face à des risques non maitrisés qui pouvaient facilement en faire une opération négative !!
Et pourtant j’avais réservé une maison en VEFA, (très) bien située et orientée avec un prix au m2 (300K€ pour 116m2) dans la moyenne du marché local des transactions de l’ancien, avec un échéancier de paiement favorable (20% à la réservation, 80% à la livraison), des frais de notaire optimisés (j’en ai un dans ma famille, le prêt des 80% au taux de 3.80% ass. comprise sur 15 ans, ), pas d’intérêts intercalaires, l’accès au plafond des déductions fiscales (111K€) dans le cadre d’un Scellier intermédiaire….
Eh bien il n’en reste pas moins que vous aurez des frais nombreux, de régie, d’assurance bailleur non occupant, de loyer impayé, de carence et vacance locataire, d’entretiens …et des risques, l’absence de locataire peut vous faire perdre la déduction fiscale, votre bien peut être dégradé, vous ne maitrisez pas le prix à la revente, les taxes et impôts augmenteront (foncier et CSG), l’avantage fiscal peut être remis en cause par un prochain gouvernement…etc
La simulation financière quant à elle montre que l’opération dégage des revenus fonciers qui viennent augmenter vos impôts et CSG (je suis dans la TMI 30%) si bien que la défiscalisation promise de 111K€ est amputée et correspond dans mon cas à 90K€ pas plus sur 15 ans. Vous allez me dire qu’il suffit de faire apparaître un déficit foncier sur toute la période ce qui est impossible car il faudrait pour cela avoir plus d’intérêts ou de frais à déduire. Mais comme le dit si bien DDD dans son post, les intérêts et frais ne sont pas des recettes !! S’ils augmentent vous n’aurez peut être plus de revenus fonciers et donc d’impôts/CSG complémentaires, par contre ce que vous ne donnerez plus à l’administration et bien vous le donnerez multiplié par 3,333 (si TMI 30%) à votre banque sous la forme d’intérêts !
Bref, même en présence de paramètres optimisés, la rentabilité n’est pas garantie et tout dépend en fait du prix de revente que personne ne maitrise à cet horizon. Mais pas besoin de long calcul pour deviner que si l’opération tourne mal vous seul serez affectés. Car beaucoup d’acteurs vivront ou auront vécu sur votre dos sans qu’eux prennent aucun risque :
- le promoteur qui gagne bien sa vie, commence à construire lorsqu’il sait avoir tout vendu, qui peut faire des prestations au rabais en termes d’équipement, qui peut vous vendre le m2 plombé de 20 ou 30% pour récupérer votre avantage fiscal avant l’heure
- la banque qui encaissera les intérêts en s’entourant de toutes les précautions, qui vous accordera un taux bas que si vous prenez leur assurance très élevée récupérant à droite ce qu’ils n’ont pas pris à gauche et bien qu’ils n’ont pas le droit de faire ainsi
- le notaire qui appliquera sa grille et percevra ses émoluments sans se soucier de vos intérêts
- la régie qui encaissera ses frais sans réelle contrepartie car en principe ils gèrent beaucoup plus de biens qu’ils ne peuvent en suivre
- les assurances multirisques, garantie locative… qui encaisseront leurs primes et vous appliqueront des délais de carence, vétusté et traineront des pieds en cas de pépin
- le fisc qui quoique vous fassiez encaissera taxes et impôts de tous ordres et récupérera tout ou partie du fameux avantage fiscal promis
Tout n’est pas rose loin de là, et je ne vous décris pas le souci pour vous d’éviter toutes ces embûches. Demandez-vous un instant pourquoi il y a temps de conseiller en défiscalisation en ce moment, n’avez-vous jamais été démarché par téléphone, mail …. Votre argent les intéresse, pas votre intérêt ! Donc fuyez ces opérations de défiscalisation et les pseudos conseils qui vous sont donnés et en tout état de cause ne vous engagez pas dans quelque chose que vous ne comprenez pas.
Pour terminer je vous donne un lien du meilleur simulateur Scellier gratuit que j’ai pu trouver : http://www.immobail.com/resultat.php?theme=scellier&recherche_x=1
Bonjour à tous,
Toute la conversation est intéressante. Cependant j’ai un gros dilemne. Je suis devant l’offre de prêt de ma banque : 95570€ (pour investir un 22m² à Castelnau le lez dans le 34) sur 25 ans (taux à 3.95) soit un remboursement mensuel de 562€.
Je toucherai des loyers de 271€ nets mensuels, donc ma participation sera de 291€….biensur l’économie d’impot a l’air interessante! cependant j’ai encore des doutes.
Peut-être quelqu’un peut me dire si le deal est bon ou si je fais la + grosse erreur de ma vie?
Merci beaucoup
David
C’est juste un conseil:vous faites une erreur.A vous de prendre la décision.
et bien moi je suis persuadé que David ne fait pas d’erreur. Car lui dans tous les cas il va se construire un capital avec l’aide des impôts et de son locataire. Il prend des risques , mais connaissez vous un placement sans risque et je pense que quand il aura revendu s’il décide de revendre au terme de sa loi , il pourra vous dire : j’ai bien fait.
Par ailleurs,il est vrai que les charges ne seront jamais des recettes, mais dans tous les cas viendront minimiser vos recettes dans le calcul de l’impôt et pour ce qui est de la loi scellier son avantage interviendra sur le résultat de ce calcul.
MAIS POUR FREDO69 il faut faire du girardin industriel si vous ne voulez pas de risque….
Bonjour et merci de me répondre franchement.
Je suis en train de réfléchir a deux fois quand je lie tous vos commentaires sur la loi scelliers ;
Je souhaite investir vers Nantes pour un T1.
Ma banque me propose de la clé un main
Quels sont les risques pour vous sur 9ans 15ans ou a la revente
Merci
Marrant la jolie tite simulation du gentil conseiller déguisé en investisseur expert…
Mais heu… c est où les intérets d emprunt qu on paye a la banbanque? Pasque justement, dans ces joyeux reseaux de defisc, on vous colle justement un jôôli pret à taux variable infini sur 25 ans, histoire de vous faire payer 50,60,80keuros ou plus d interet sur 10 ans, au bon vouloir de notre cher taquin d euribor….
Credit Foncier condamné au pénal pour ce type de pret foireux special investisseur défisc, GE Money pas loin derriere, BNP Invest, etc..Etc..Etc…