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27/09/2016

À partir de quand un logement est dit ancien pour les frais de notaire ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:13

À partir de quel âge un logement est-il considéré comme un logement ancien pour les frais de notaire ?

Je suis un investisseur particulier qui analyse le marché immobilier. L’immobilier neuf m’intéresse particulièrement pour la défiscalisation.

Mon projet serait d’acquérir un immeuble locatif pour un investissement fructueux.

Merci.

Réponse:  Bonne question…Si le logement a été construit depuis plus de 5 ans ou qu’il a déjà été acheté par un particulier alors c’est un logement ancien.

Voici les deux conditions réunies pour la définition d’un logement neuf :

  • construction de moins de 5 ans,
  • aucune mutation – vente – du logement excepté à des marchands de biens.

La définition juridique est importante puisqu’elle implique une différence de frais notariés – 2 à 3 % pour l’achat d’un appartement ou d’une maison neuf et 7 à 8 % pour les frais de notaire en cas d’acquisition d’un logement ancien -.

Plus : Un bien immobilier est un objet rare et utile – pas toujours utile si des conflits surgissent – dont le coût est très élevé.

Ce n’est pas une baguette de pain que l’acheteur réalise : il se doit de prendre le temps de la réflexion en considérant ses limites financières et sa capacité à rembourser.

L’achat coup de cœur et plaisir – ou à l’aveugle – est à proscrire dans le domaine immobilier, à moins de disposer de fortes garanties certaines sur le long terme.

26/09/2016

Prêt de la Caisse d’Épargne pour la construction d’une maison

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:27

Témoignage d’un client: la banque Caisse d’Épargne accompagne la construction d’une maison individuelle à condition de trouver une autre banque pour se syndiquer. La banque Caisse d’Épargne finance la construction de la maison individuelle et le directeur de l’agence demande à trouver une autre banque pour acheter le terrain.

Pour acquérir un terrain et financer la construction d’une maison : quels sont les impacts à faire sur deux prêts syndiqués au lieu d’un seul ?

Réponse : Syndiquer plusieurs banques pour une acquisition immobilière est une opération courante même si, à mon sens, c’est une opération incommodante pour l’emprunteur. Cette opération bancaire produit deux fois plus d’interlocuteurs, de frais de gestion et de frais immobiliers.

Il vaut mieux négocier avec votre banque ou une autre pour financer l’ensemble du projet de construction. En général, l’opération se formule par un prêt amortissable pour l’achat du terrain et un prêt in fine pour le financement de la construction du bien immobilier.

Je conseille d’acquérir 100 % du terrain par une épargne personnelle et de financer la construction par un prêt in fine. Il faut prendre son temps avant d’appliquer un tel projet. Cela passe par une augmentation de ses revenus mensuels et une gestion drastique de son budget durant plusieurs années.

Un seul crédit de construction sera ainsi nécessaire en budgétant au mieux le coût réel des travaux et le prix du terrain. Il faudra être rigoureux dans l’écriture et les clauses de votre plan CCMI.

Je vous conseille de lire aussi :

23/09/2016

Construction de maison en paille, c’est moins chère et plus robuste ?

Classé dans: Habitation — Étiquettes : — Nizar Fassi @ 11:40

botte de pailleLe développement des constructions de maison en paille individuelle montre bien la prise conscience du développement durable et de l’économie d’énergie.

En effet , les maisons en paille permettent une économie d’énergie plus accrue que les maisons individuelles classiques.

Les maisons de paille sont robustes et écologiques. Cependant, il est plus couteux de construire une maison de paille (c’est le savoir faire qui coute le plus cher). Ce genre de produit s’adresse à une clientèle huppée.

Hors acquisition du terrain, le prix au mètre carré construit – clés en main – est d’environ 1500 euros pour de la moyenne gamme.

Pour du haut de gamme – marbre, équipements et finitions sans parangon – et du design à couper le souffle, il faut compter 3000 euros pour chaque mètre carré.

Règle d’or : Le prix final de la construction par mètre carré – incluant le terrain acquis – ne devra pas dépasser le prix affiché, sur les annonces immobilières, en fonction de votre gamme de travaux et du quartier.

Conseils financiers de bon sens : Lors du financement de la construction – suivant un plan CCMI -, il faut toujours prévoir un budget pour le mobilier intérieur et un budget pour l’architecture extérieure. Ces deux budgets sont trop souvent oubliés par les futurs acquéreurs alors qu’ils sont essentiels pour la mise en valeur du patrimoine immobilier.

Je vous conseille de lire : construire une maison en ossature en bois ou une maison métallique.

22/09/2016

Construction métallique d’une maison individuelle

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:57

(1) Tarifs d’une maison en construction métallique haut de gamme avec des grandes baies vitrées, des designs en bois et une terrasse de confort tout en gardant une excellente conservation énergétique.

(2) Comment se nomme le document technique qu’on me demande pour la construction métallique maison individuelle ?

Je cherche un exemple de construction pour vérifier, et sans le nom, j’aurai du mal.

Réponse : (2) Il s’agit du Document Technique Unifié. Pour vous aider, je vous invite à lire : DTU. Je vous conseille de passer par un architecte.

(1) Pour du haut de gamme, il faut compter 3000 euros/m² de la surface habitable. Ce tarif comporte un design de rêve et toutes les commodités de luxe (dressing, cuisine dernier cri, marbre etc.).

Pour les gammes inférieurs, mais confortables, en construction métallique, il faut compter 1000 à 1500 euros par m².

Je vous conseille de comparer avec les modulaires en bois (900 euros/m²) et les maisons en paille (1400 euros/m²). Lire Importer une maison en bois.

Un mobil-home haut de gamme, de 120 m², installé et raccordé sur un terrain coûte entre 45000 euros et 60000 euros.

Il existe des milliers de référence. Il ne faut pas hésiter à lister des constructeurs de maison individuelle de vos lectures sur internet et de vérifier les avis des internautes.

Maison modulaire préfabriquée en bois

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 12:30

J’aimerai commander en France pour acheter une maison modulaire préfabriquée en bois provenant de Suisse, de  Suède, de Norvège, de Roumanie ou de Pologne  ?

Comment acheter à l’étranger ? Dois-je faire un crédit immobilier ? Comme se fait l’hypothèque de la maison ?

Comment financer l’importation de cette maison modulaire préfabriquée en bois jusqu’à mon terrain en Picardie ?

Réponse : Le prix au mètre carré d’une maison modulaire se compte à 900 euros ht hors coût de l’achat du terrain. Les prix montent en fonction des options : terrasse végétalisée, baie vitrée, piscine, dressing luxueux etc.

140000 euros pour une belle demeure confortable.

110000 euros pour une maison plain-pied.

50000 euros pour un studio. Certains particuliers préfèrent cette formule pour réduire les risques et les frais.

Il faudra contacter des revendeurs sur le territoire français ou contacter directement des sociétés dans les pays d’origine. Ils éditeront un devis avec un plan détaillé (la liste des matériaux, le nombre d’intervenants, le délai, le plan d’architecture) que vous pouvez remettre aux banques et établissements de crédit.

La banque financera le devis une fois l’installation effectuée suivant un cahier des charges. Le déblocage des fonds se fera à mesure de l’avancement de l’installation et de la construction.

Il est conseillé de ne verser un acompte qu’une fois l’accord bancaire établi et d’exiger des garanties financières en matière de délai ou en cas d’annulation du projet par l’installateur.

Un acompte est toujours demandé par le vendeur et l’installateur.

Un contrat CCMI est exigé par la majorité des banques. Les banques débloquent les fonds suivant l’avancement des travaux.

Le crédit mettra parfois sous hypothèque le terrain et automatiquement ce qui est installé dessus. Le financement de cette maison modulaire préfabriquée se fera sur un devis intégrant les frais de transport.

De nombreux particuliers préfèrent acquérir un mobil-home haut de gamme intégrant les raccordements usuels, il faut compter 40000 euros pour 120 m².

Vous pouvez lire également un article sur les travaux à partir de la matière bois : extension par ossature en bois.

19/09/2016

Prêt tout habitat Facilimmo Crédit Agricole

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:17

Quel est le taux de prêt tout habitat Facilimmo Crédit Agricole ? Est-il plus avantageux que les autres banques ?

Réponse : Il est nécessaire de comparer le prêt tout habitat Facilimmo Crédit agricole avec les taux des autres banques, et de négocier l’offre de prêt la plus adaptée à vos ressources .

Facilimmo est un produit bancaire dont la nature est la vente d’un crédit affecté à l’achat d’une habitation à destination des particuliers.

Voici les principales caractéristiques de cette offre bancaire de la banque Crédit Agricole :

  • option de paiement de la première échéance mensuelle à compter du 4ème mois après le déblocage des fonds,
  • une option de modulation des mensualités de remboursement du crédit immobilier jusqu’à 30 %,
  • suspension de mensualités jusqu’à 6 mois,
  • une possibilité de diviser par 2 les échéances mensuelles pendant 12 mois.

Facilimmo a été conçu dans un objectif clair d’intégrer les accidents de vie, les orientations de la vie ou les parcours sinueux de l’existence dans le parcours d’un emprunteur – mobilité professionnelle, déménagement obligatoire, naissance d’un bébé, perte d’emploi, baisse des revenus etc.-.

Les imprévus de la vie doivent être tenus en compte dans le cadre d’un contrat de prêt immobilier au regard de la durée importante d’amortissement – 15 ans, 20 ans voire 30 ans de durée de remboursement pour acheter une maison ou un appartement -.

Les options de modularité des mensualités servent justement à satisfaire ce besoin important de flexibilité dans le cas où les événements et les aléas de la vie tournent au vinaigre dans un écosystème de plus en plus instable et changeant.

Si vous avez des recommandations ou un partage d’expériences sur ce produit financier, alors ne pas hésitez à m’en faire part en commentaires ci-dessous : votre avis est essentiel pour apporter un plus aux internautes et à moi-même pour mieux saisir ce service Facilimmo que je n’ai jamais utilisé.

16/09/2016

Quel crédit immobilier choisir ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:56

Quel crédit choisir pour un achat d’immobilier réussi ? 

Je suis employé dans une entreprise de transports publics depuis 13 ans avec comme statut d’agent de maintenance. Ma rémunération mensuelle peut monter jusqu’à 2310 euros nets mensuels.

J’habite à Bar-le-Duc (La Meuse, Lorraine) et je compte acheter un bel appartement au centre-ville pour la somme de 129.000 euros hors travaux à prévoir selon le vendeur propriétaire.

Un complément pour la décoration intérieure et l’aménagement extérieur sera utile, de l’ordre de 12.500 euros.

Réponse : Une acquisition immobilière est un acte d’achat d’un actif immobilier avec ou sans crédit. Le bien immobilier acquis peut être une résidence principale ou une résidence secondaire.

Au regard de l’inflation des prix au m², les acquéreurs potentiels passent obligatoirement par une banque de dépôt ou un établissement de crédit pour financer un achat immobilier.

Comment choisir son crédit ?

Le choix de son prêt se réalise en tenant compte des critères suivants :

Pour rendre service au nouvel acquéreur et réduire ses frais d’acquisition, les banques peuvent remplacer la prise de garantie hypothécaire par une assurance de cautionnement.

Faire une demande d’un prêt en Angleterre ? Quelle formalité ?

Classé dans: Habitation — Étiquettes : — Nizar Fassi @ 10:50

Quelles sont les formalités pour faire une demande de prêt en Angleterre ?

Je souhaiterai avoir un crédit pour un montant de 150 000 £ en Grande-Bretagne ?
Comment faire ? Je suis entrepreneur dans le secteur du high-tech dans les technologies des objets connectés.

Je gagne assez convenablement mon existence avec un salaire fixe de 7100 euros par mois. Lorsque mes performances dépassent le seuil critique de 8 % de taux de croissance annuelle du chiffre d’affaires alors je peux passer le plafond de 53.000 euros de primes.

Mon projet est centré pour devenir propriétaire d’une maison en Grande-Bretagne, du côté de l’immobilier à Londres je recherche activement une opportunité d’acquisition.

Réponse : Il faut vivre et travailler en Angleterre pour qu’une banque anglaise prête de l’argent à un particulier. Les crédits transfrontaliers sont assez rares à moins d’être un client fortuné.

Les établissements bancaires britanniques ont toujours besoin de connaître leurs clients pour leur prêter de l’argent pour éviter les défauts de paiement.

La rigueur est le cœur central du mode de fonctionnement des organismes financiers. Les paramètres de solvabilité, de taux d’endettement, de notation historique et de ressources patrimoniales représentent les bases d’étude des demandes de dossiers de financement.

Acheter en Angleterre un actif immobilier reste un investissement financier important à en juger du prix au m² assez élevé dans la capitale britannique : le futur acquéreur devra disposer d’une solide capacité de remboursement et d’un robuste projet de vie lorsqu’il aura pris sa décision.

13/09/2016

Pourquoi hypothéquer sa maison, un bien immobilier ou un terrain ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:13

Hypothéquer sa maison, son terrain et son bien immobilier, à quoi ça sert et pourquoi le faire ? Quelles sont les conséquences ?

Hypothéquer un actif immobilier n’est pas un acte juridique anodin. Si le propriétaire est amené à penser ou à réaliser une telle opération – relativement courante -, c’est qu’il y a une difficulté à lever ou un problème passager à résoudre sur le plan des finances personnelles : un prêt immobilier à obtenir pour acheter une autre propriété, des dettes à payer, un crédit travaux à contracter ou pour pouvoir payer sa maison de retraite pour les seniors/personnes âgées.

L’hypothèque permet aux propriétaires de souscrire à un crédit en échange de la garantie de sa maison, de son appartement,de son bien immobilier…

La banque est ainsi sécurisée en cas de non-remboursement de l’emprunt par l’emprunteur.

L’établissement financier récupère le bien immobilier en cas d’impayés des mensualités (après négociation).

Le propriétaire donne, en d’autres termes, sa maison/son appartement en gage et en garantie à la banque prêteuse.

Le monde anglo-saxon a importé un autre concept innovant pour emprunter avec hypothèque : le crédit hypothécaire rechargeable (= prêt viager hypothécaire).

Ces modes de financement permettent de doper la consommation des ménages mais…peut générer du surendettement si l’emprunteur n’est pas raisonnable dans ses dépenses.

L’hypothèque comporte un risque de saisie du bien immobilier en cas d’impayés des mensualités. Il est souvent pensé qu’en définitif le bien acheté est la propriété de l’acquéreur qu’une fois l’emprunt remboursé intégralement.

L’acquisition d’une surface immobilière entraîne une obligation annuelle de paiement d’un impôt foncier, et également le paiement des charges de copropriété lors de l’acquisition d’un appartement par exemple.

Le non-paiement de ces éléments peut entraîner la saisie et la mise aux enchères du bien. Ce qui est une forme d’hypothèque informelle.Il en est de même pour les dettes fiscales impayées.

À savoir : La définition d’une hypothèque : c’est une sûreté réelle dite immobilière et judiciaire qui apporte une inscription d’un droit sur un actif immobilier au profit d’un créancier, se déclenchant en cas de non-respect de l’obligation d’un débiteur.

Contrairement aux idées reçues et aux ouï-dire, hypothéquer est une situation répandue dans toutes les couches sociales de la société : du milliardaire aux personnes modestes disposant d’un bien immobilier, tout le monde y passe car nous avons toutes et tous – en commun – des projets, des difficultés et des contraintes.

C’est juste une forme ancestrale et juridique d’apport de garantie pour les créanciers bancaires en contrepartie d’un accord de financement ou de refinancement – en échange, en réalité, de la confiance -. Il n’y a pas de honte à cela.

Ceci dit, le propriétaire se doit tout de même d’analyser sa situation réelle, son projet, les offres, les coûts, les causes, les conséquences avant toute signature d’un contrat.

Identifiez vos besoins réels et arbitrez de manière autonome suivant votre cas personnel et unique.

10/09/2016

Devenir propriétaire en payant un loyer

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:17

Comment devenir propriétaire en payant un loyer ?

Lorsque les taux d’intérêt sont faibles, il est conseillé d’acheter son bien immobilier à crédit au lieu du paiement de loyers (argent jeté par les fenêtres).

L’optimisation d’une acquisition immobilière passe par les étapes suivantes :

  • Choix d’un bien de petite surface à prix raisonnable,
  • Un endettement faible avec des revenus stables (un contrat à durée indéterminée est idéal ou un contrat de travail de fonctionnaire même s’il est possible de devenir propriétaire sans CDI pour les commerçants/artisans/professions libérales et autres autoentrepreneurs disposant de ressources suffisantes,
  • Un apport personnel d’au moins de 10 %(même si un prêt immobilier à 110 % est possible),
  • Choisir un crédit à taux réduit avec la meilleure banque existante.

Lorsque les loyers mensuels des logements – appartements ou maisons – sont élevés alors il peut être raisonnable de basculer du statut de locataire vers celui de propriétaire via un processus rigoureux d’accession à la propriété.

Ce transfert est rentable si et seulement si les taux d’intérêt pratiqués par les banques sont considérés comme faibles ou bas sinon la location de l’habitation est plus avantageuse.

Quelque soit le protocole choisi pour accéder à la propriété immobilière – avec ou sans prêts aidés de l’État, ce qui est reste négligeables au regard du coût global -, la décision reste lourde de sens pour l’emprunteur : engagement sur une longue durée d’amortissement, mise de départ assez conséquente, impôt foncier annuel, charges de copropriété pour les appartements en immeuble de copropriété ou frais d’entretien pour les maisons individuelles à ne pas omettre.

Nul besoin de se faire un film sur la fortune des propriétaires d’actifs immobiliers : ils ne sont pas tous riches car ils ont aussi des charges – de belles mensualités de crédit et de frais entre autres joyeusetés et des obligations à payer –  sur une longue période majoritairement tandis que le locataire verse des loyers mensuels généralement moins élevés que les échéances des propriétaires.

Il ne faut céder ni au découragement ni à un excès d’optimisme : trouvez le juste équilibre entre les avantages et les inconvénients des solutions de logement en considérant votre situation personnelle unique – vous êtes le seul à connaître vos états financiers précis, votre aversion au risque, vos projets et perspectives, vos sentiments face à telle ou telle situation…-.

Des calculs personnels et précis pourront servir à mieux orienter la prise de décision autonome.

02/09/2016

Avoir 50/100 en propriété de 4 appartements

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:06

Avoir 50/100 en propriété de 4 appartements veut dire que c’est avoir 50/100 de la valeur vénale des 4 appartements ou c’est avoir 50/100 sur chaque appartement ?
Merci

Réponse : C’est équivalent. Vous êtes propriétaires indivisaires des 4 appartements à hauteur de 50% en quote-part (copropriété avec une seconde personne).

La situation juridique est une indivision.

Plus : L’objectif de l’achat immobilier en commun est de réduire la pression financière et de risque d’échec de l’opération.

Faire cesser une indivision nécessite le recours à un processus :

  • vendre l’ensemble puis partager la somme d’argent entre les indivisaires ;
  • une licitation judiciaire avec vente aux enchères en cas de mésentente sur la vente ;
  • l’un des deux indivisaires achète la part de l’autre ;
  • un tiers achète à un indivisaire ses parts.

La cessation d’indivision se retrouve souvent dans les cas de séparation et de divorce : cas fréquent de conflictualité qu’il faut anticiper en restant de bonne foi et mesurer.

L’équité de traitement ne peut pas rester qu’une expression vaine : elle doit s’appliquer dans les situations d’indivision.

01/09/2016

Acheter une maison au prix de 100000 euros ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:43

J’ai entendu dire qu’il était devenu possible de devenir propriétaire d’un pavillon neuf à 100 000 euros depuis une loi votée par le gouvernement.

J’ai beau cherché, je ne trouve rien à ce prix du côté de la région parisienne, même en banlieue lointaine sur la fin fond du 77, au bout des vieux trains de RER D et E.

Je voudrais acheter une maison au prix de 100.000 euros mais j’ai des problèmes de banques (retard de paiement de mensualités…).

Quelle démarche dois-je faire pour le rachat de ce crédit ? merci

Réponse : Il faut d’abord rembourser par vos propres ressources les retards de paiement aux banques avant de faire une demande de rachat de crédit ou d’emprunter pour acheter une maison.

L’acquisition à 100.000 euros d’une maison individuelle neuve en Île-de-France est une vieille lune et lubie des autorités locales : les ministres successifs du Logement et de l’Habitat ont tous proposé des dispositifs d’accompagnement des primo-accédants mais cela reste du rêve et du marketing

En réalité, trouver un logement neuf – une maison individuelle en plus ! – à cent mille euros en proche banlieue parisienne relève de l’utopie.

Investissement immobilier d’un million d’euros (1.000.000 euros) ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:21

Je veux construire un patrimoine immobilier pour un investissement de 1.000.000 euros et je possède un apport personnel de 150.000 euros. En combien de mois pourrai-je rembourser la somme d’argent ?

Le terrain est déjà la propriété foncière de mon épouse et de moi-même. Nous sommes agents de la fonction publique au service propreté et jardinage au sein d’une ville très connue en France pour la beauté de ses paysages et du tourisme.

On a acquis le terrain dans des conditions optimales sachant que sa valeur réelle est au moins le triple.

Réponse : Si votre projet d’investissement immobilier est accepté par une banque, la durée dépendra de vos ressources financières et de l’investissement locatif – emplacement précis du terrain, valeur vénale, conditions contextuelles de la ville, potentiel de croissance du prix au m², potentiel locatif etc.-.

Complément : Le calcul approximatif et rigoureux du taux de rentabilité locative peut être un indicateur technique intéressant pour mesurer et estimer la faisabilité en rendement d’un projet immobilier.

Les banques prêteront en garantissant leur prêt sur une hypothèque du terrain et de l’immeuble en construction.

31/08/2016

Crédit de 100 euros en cours : prêt pour faire construire ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 17:27

On souhaiterait construire sans apport avec 2000 euros de salaire et 5 enfants à charge et nous avons déjà un crédit de 100 euro est-ce possible ?

La construction de mon chez moi est un rêve que je fais depuis 13 ans en consultant des milliers de magazines de décoration, de demeures de luxe, de villas magnifiques et mettant de côté de l’épargne pour concrétiser ce projet fou avec mon époux.

L’architecte d’intérieur et d’extérieur a réalisé un devis spécifique au montant de 2300 euros tout en estimant que le projet de bâtir le pavillon neuf aura un budget minimum de 210.000 euros hors décor intérieur.

Réponse : La construction d’une maison individuelle est un projet financièrement lourd.

Le réalisme et la lucidité doivent primer avant l’achat plaisir et coup de cœur : gérer sérieusement et en responsabilité représentent les garanties les plus efficientes contre les vents contraires éventuels des accidents de vie et de parcours.

L’emprunteur doit disposer d’un apport personnel d’au moins 10 % sans dette en cours de remboursement.

Prenez le temps de mûrir votre projet immobilier tout en améliorant votre profil emprunteur (réduction de la dette et constitution d’un apport personnel).

30/08/2016

Financer l’achat d’un terrain de loisir avec un bungalow par un Crédit immobilier ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:23

Peut-on financer l’achat d’ un terrain de loisir avec un bungalow dessus par le biais d’ un crédit immobilier ?

Je suis propriétaire d’un vaste terrain vierge et vide – boisé avec 65 arbres et arbustes – dans l’Ouest et j’ai pris la décision de l’utiliser car les personnes font des fêtes en pleine nuit et des feux de joies sur ce terrain délaissé !

Réponse : Il faudra faire 2 emprunts distincts : l’achat du terrain par un crédit immobilier et l’achat du bungalow par un prêt personnel/crédit à la consommation selon le montant.

Autrement dit, il est possible de combiner les deux actifs pour en faire un unique financement immobilier tant que le terrain est inclus dans le processus.

Plus : Un terrain de loisir représente une superficie destinée à réaliser des activités de détente et de passe-temps pour les particuliers : pêche, forêt, terrain boisé, camping, bungalow etc.

Ces terrains sont souvent non constructibles. Leurs prix sont inférieurs à ceux des terrains à bâtir.

Un bungalow correspond à une habitation basse et de plain-pied. Ces constructions se trouvent essentiellement dans les grandes banlieues des villes nord-américaines – USA, Canada -.

29/08/2016

Crédit immobilier de 20000 euros sur 72 mois?

Classé dans: Habitation — Étiquettes : , — Nizar Fassi @ 18:06

Il me manque un crédit immobilier de 20.000 euros sur 72 mois pour boucler mon tour de table pour m’acheter ma maison de mes rêves dans la Drôme en pleine campagne et montagne avec une vue sur les champs agricoles biologiques de fermiers.

J’ai mis un apport de 659.000 euros provenant d’un héritage. Le plan d’affaires exige – suivant mes calculs précis – pas moins de 679.000 euros pour finaliser ce projet prometteur en rendement et en développement.

La maison de campagne – une demeure de caractère construite à la façon XVIIIe siècle – peut être rénovée entièrement et aménagée en une auberge de luxe avec 29 chambres de 65 m².

Un emplacement de 675 m² a été laissé en plein milieu de la bâtisse pour agencer un restaurant gastronomique.

La clientèle touristique est déjà présente, attirée par la beauté du paysage ancestral et des animations de tourisme et de découvertes déjà présentes.

Le Conseil général du département de la Drôme a engagé des subventions et des aides aux propriétaires fonciers et promoteurs de projets touristiques sur cette zone magnifique à fort potentiel.

Réponse : Pour les banques de dépôts et les sociétés de crédits à la consommation, elles évitent de mêler les prêts personnels et les financements professionnels.

Votre projet est commercial et immobilier : il sera utile de déposer une demande d’emprunt professionnel – pour les entreprises et les commerçants -.

Il faut au moins 1000 euros de salaire mensuel pour obtenir un crédit affecté à la consommation tout en ayant un ratio d’endettement raisonnable et contrôlé – à moins de 33 pourcent -.

Complément : votre projet professionnel paraît stimulant, motivant et intéressant sur tous les plans. Allier tourisme, immobilier et commerce dans une région magnifique – comme la Drôme – semble être une excellente idée de vie.

En revanche, la motivation et la volonté ne peuvent être que des complémentaires de la rigueur et de la solvabilité du projet entrepreneurial : le risque est élevé car la zone est peu habitée, peu accessible et la clientèle touristique habite loin.

22/08/2016

Contraction d’un crédit immobilier

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:50

Qu’est-ce qu’une contraction d’un crédit immobilier ? La banque me propose cette expression dans le cadre de la signature d’un protocole et d’une convention de gestion d’un compte bancaire à distance.

J’ai bien compris que cela désigne la souscription d’un financement affecté à l’achat d’un appartement ou d’une maison mais je veux des détails techniques en termes de définition et de précisions juridiques/analytiques (décryptages du non-dit par le conseiller financier car je ne veux pas me faire arnaquer/escroquer par des conseils peu scrupuleux).

Réponse :

La contraction d’un prêt immobilier est l’acte de contracter ou de signer une offre de prêt immobilier.On parle également d’une souscription d’un crédit immobilier.

C’est un engagement financier important se résumant en une promesse de remboursement en échange d’une somme d’argent affectée à l’achat d’un appartement ou l’achat d’une maison.

La contraction vient du verbe « contracter » qui signifie s’engager par l’intermédiaire d’un contrat/d’une convention avec des droits et des obligations, à faire des événements ou à ne pas faire des événements.

L’engagement est lourd en termes de responsabilité et de durée surtout dans le domaine du financement et de l’assurance.

Tendance de l’évolution de ICC indice coût de la construction INSEE

Peut-on estimer l’évolution (la tendance) de l’indice du coût de la construction ICC de l’INSEE dans les trimestres à venir compte tenu de la situation mondiale actuelle et prévisible dans ce domaine ?

Peut-on s’attendre à une régression de cet indice après les folles augmentations de ces derniers trimestres ?

Réponse :

Lorsque les moyens financiers des individus, des entreprises,  des collectivités et de l’état diminuent à grande vitesse, il ne peut y avoir qu’une baisse l’activité dans le secteur de l’immobilier, du bâtiment et des travaux publics.

L’état souhaite financer la reprise de l’activité du bâtiment et de l’immobilier à « coût » de déficit budgétaire, ou par des mesures fiscales incitant à relancer le secteur de l’immobilier (loi Scellier, prêt à taux zéro, remboursement des taux d’intérêts…).

En 2006, on n’avait pas besoin de pédaler sur le vélo croissance dans ce secteur, on était en pleine descente , aujourd’hui on est en pleine ascension du  « Mont Ventoux » à coût de dopage monétaire.

Cependant, on aura beau pédaler, on n’atteindra jamais la vitesse de pleine descente…

J’espère que l’exemple était assez explicite.

Lorsque la conjoncture économique globale reviendra à la normale (pas avant un an ou deux ans), le secteur du bâtiment repartira « de bon train », et il en est de même pour l’indice ICC.

Plus : L’indice ICC ne sert plus à indexer les prix des loyers des baux commerciaux (renouvellement ou création) depuis la date de la loi Pinel du 1er septembre 2014. Ce sont les indices ILC – indice des loyers commerciaux – et ILAT qui font référence en la matière commerciale.

L’indice ICC signifie Indice de coût de construction permettant de mesurer l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs à usage exclusif d’habitation.

17/10/2014

Construire un immeuble et le vendre : mode d’emploi

Classé dans: Habitation — admin1 @ 12:50

Pour diversifier ses investissements, et éviter de prendre des risques démesurés en bourse par exemple, il est plus sûr d‘investir sur des valeurs immobilières. Ce n’est pas toujours le cas et pas toujours rentable.

Les prix de l’ancien à Paris et sur les milieux très urbains sont arrivés au point d’inflexion d’après de nombreux analystes indépendants. Il serait risqué d’investir dans l’ancien et espérer une croissance des prix. D’autre part, le droit d’entrée devient trop risqué.

De nombreuses SCPI ou des SCI construction-vente proposent à des investisseurs des parts pour devenir un associé. Ces dernières sont déjà organisées et expérimentées. D’autre part, elles bénéficient d’une diversification géographique des chantiers et intègrent certains programmes avec loi de défiscalisation. Cependant, intégrer ce type d’organisation peut être rentable si et seulement les frais de gestion n’altèrent pas sur la rentabilité nette (lire historique comptable et perspective) et si les associés ont une réelle possibilité de contrôle (changement du management, propositions réellement étudiées des associés en assemblée générale, politique de réduction des coûts si nécessaire, contrôle des comptes…). Il faut être attentif à la possible prédation des gestionnaires sur les capitaux investis (les associés prennent les risques pour une rentabilité très faible…).

Investir seul .

Acheter un terrain, construire de l’immobilier et le vendre (ou le louer) sont trois actions qui paraissent simples à première vue mais il n’est pas évident d’atteindre facilement de la rentabilité.

Ce type d’initiative peut être rentable à condition de prendre son temps, de maîtriser les prix et d’être un investisseur excellemment normé juridiquement (l’arrêt des travaux pour un défaut quelconque peut engendrer la ruine). Il faut être prudent dans le choix d’un architecte adepte du suivi et des petites/moyennes promotions immobilières, d’une entreprise de construction sérieuse en matière de qualité et de délai (références) et pas gourmande, d’une assurance qui propose une protection complète en matière de risque sur la construction et d’un notaire (et expert-comptable) qui a déjà suivi des SCI construction-vente (demander des références).

Le choix du terrain est le point de départ de toute l’aventure immobilière. La rentabilité du projet dépendra globalement de ce point si le cahier des charges de la construction est respecté.Les qualités d’attractivité (milieu urbain, proches des transports, durée du trajet de moins de 25 minutes  en transport en commun pour atteindre les destinations de travail, quartier calme, quartier recherché à la location…) doivent être les critères de base pour choisir le précieux terrain.

Il faut veiller à l’excellence dans la programmation architecturale et technique en surveillant plusieurs points :

-bien rédiger le programme détaillé technique(PTD) ;

-l’étude du terrain et du site d’installation ;

-les besoins précis et l’étude de faisabilité du projet.

Un architecte,un ingénieur et un technicien du bâtiment(programmiste)pourront accompagner le promoteur dans ses démarches techniques.

Le financement devra être étudié (prêt in fine, option de pause des mensualités du crédit en cas d’événements précis, option automatique de financement intégré en cas de dépassement des coûts du chantier…) pour que des clauses protègent le projet en cas de retard sur le chantier ou en cas de problème juridique (défaut de construction, problème avec l’urbanisme, surcoûts…) ou s’il survient des annulations sur les réservations d’achat d’appartements (ou de bureaux, locaux commerciaux…). La banque qui finance sera attentive également au respect strict du cahier des charges.

Il est conseillé d’acheter au comptant le terrain pour apporter des garanties suffisantes à la banque et réduire la pression du crédit à devoir. Bien entendu, la vente prévue à la découpe de l’immeuble construit demande un budget marketing et commercial à prévoir dans le financement global du projet. S’associer avec un autre investisseur, ayant du cash à disposition et au moins une expérience récente réussie sur un même projet, peut être à étudier pour augmenter la probabilité de réussir à condition de bien s’entendre (contrat juridique accompagnant la SCI de construction-vente) initialement sur chaque étape du projet.

Plus : Il est lourd de débuter un chantier de construction d’un immeuble notamment s’il est uniquement destiné à l’investissement,à moins d’investir à plusieurs(via un véhicule financier comme un fond,une SCI,une SCPI etc….).

Le taux de rendement moyen annuel,en tenant compte de toutes les contraintes et de la durée passée,sera plus élevé si l’investisseur place son argent dans l’acquisition d’un immeuble ancien,quitte à payer un surplus.Le risque pris est largement réduit,augmentant mécaniquement l’attractivité du projet immobilier.

Le coût et la rentabilité à court terme d’une construction ne doivent pas les seuls critères à être pris en compte : le taux d’échec ou de réussite est central.

Contrairement aux idées reçues,le marché immobilier n’est pas garanti,en termes de valeurs et de rendement.Tout comme dans toute place d’échanges,des fluctuations existent dans la classe d’actifs des biens immobiliers,pouvant être parfois violentes(choc et krach immobilier,forte spéculation).La pierre est considérée comme une valeur refuge et sûre mais les arbres ne montent jamais jusqu’au ciel.

A l’investisseur de faire son choix en focalisant sur la conjoncture économique réelle,sur sa situation personnelle précise,sur ses attentes et projets ainsi que sur son aversion au risque.Le bon sens doit guider le raisonnement et la décision finale.

14/10/2014

Les critères pour choisir un bien immobilier de qualité

Classé dans: Habitation — admin1 @ 16:27

Au regard de la place première que prend la valeur des biens immobiliers dans le patrimoine des ménages français, faire le bon choix lors de son premier achat comme pour les suivants doit se réaliser avec la plus haute rigueur.

L’interdiction de se tromper ne peut pas seulement s’invoquer par formule de langage.Cette interdiction devrait toujours suivre un protocole incassable. Se tromper peut engendrer une succession d’événements négatifs sur le plan financier,et auront inexorablement des répercutions sur le plan social (stress, nervosité, séparations, maladies, fatigues professionnelles…).

  • Les normes communes.

Un bien immobilier à acheter doit convenir à une norme commune, le désir d’y habiter par le plus grand nombre. Ce désir peut prendre plusieurs formes de raison : quartier calme ou vivant ou haut de gamme, emplacement près des transports, bien d’exception en lui-même, situation quasi unique (vue sur mer, au bord d’un lac, haut d’une colline avec vue imprenable…). Plus un bien immobilier croise les différents critères et plus la valeur sera grande. Sans oublier que la superficie habitable doit convenir au présent comme à l’avenir au regard de la durée moyenne de résidence des français dans un même habitat.

En milieu urbain, les critères communs sont simples : habitat calme, proche des divers moyens de transports, accès rapide aux commerces de proximité, quartier avec une bonne réputation (toujours poser des question en mairie, aux commerçants, agences immobilières, police…).

Evaluer la qualité d’un bien immobilier dans un milieu plus provincial, c’est toujours plus compliqué.Il ne faut pas se tromper sur le prix. Parfois, il est moins coûteux de faire expertiser la valeur de l’habitat, plutôt que l’évaluer sur des critères ambigus. Une évaluation auprès d’un notaire permet de connaître les prix au mètre carré habitable des dernières ventes dans le voisinage.

  • Évaluation de la valeur.

Une formule mathématique pour évaluer la valeur d’un bien immobilier qui peut être utilisée est celle des investisseurs dans l’immobilier locatif. La valeur du bien immobilier ne doit pas dépasser 10 ans en loyers payés pour un bien immobilier dans un quartier dont la probabilité de louer à tout moment est forte.Plus le quartier n’est pas recherché, plus la durée de calcul se réduit et en général l’investisseur ne prend alors même pas le temps de réaliser le calcul. Pour des biens d’exception, la durée peut monter à 12 ans. Au dessus de cette limite, il s’agit de spéculation immobilière.

La valeur ne peut pas uniquement se fixer sur un critère d’évaluation purement technique. Veiller à une vérification auprès des services de l’urbanisme de la commune qu’il n’est prévu aucun changement dans le quartier. Si des projets sont à venir, s’interroger sur les conséquences positives ou négatives pouvant se répercuter sur le quartier et si la valeur du bien immobilier en sera alors modifiée.

Acheter un bien immobilier, c’est aussi cohabiter avec un voisinage. Une enquête de voisinage, concernant la quiétude urbaine et le comportement des voisins proches, est une étape protocolaire que de trop nombreux propriétaires s’empressent d’ignorer.

Vérifier la qualité technique de la bâtisse ( la valeur fondatrice du bien immobilier) constituant le bien immobilier n’est pas à la portée de tous . Cette étape permet de ressortir l’existence éventuelle d’un défaut sur les fondations ou d’autres vices cachés (humidités…). Le bien peut perdre toute sa valeur. L’intervention des experts à la réalisation des divers diagnostics obligatoires doit se faire avec une grande attention, et surtout lorsqu’un doute existe.

Le prix du bien immobilier pour un acheteur sera limité par ses possibilités financières aussi bien par un paiement au comptant que par un financement bancaire. Dans ce dernier cas, la mensualité engendrée par un crédit immobilier ne devra pas impliquer à ce que l’ensemble des engagements financiers mensuels excèdent le tiers des revenus fixes mensuels.

03/10/2014

Comment valoriser son bien immobilier avant de le vendre ?

Classé dans: Habitation — admin1 @ 11:17

Valoriser un bien immobilier consiste à hausser la valeur potentielle d’un bâtiment ou d’un terrain en réalisant quelques opérations ou pas(hasard et évolution favorable de la conjoncture économique).

Un moment ou à un autre, un bien immobilier sera mis en vente pour des raisons très concrètes : héritage, séparation, déménagement, désendettement…

L’erreur commise par de nombreux propriétaires, c’est de mettre le bien immobilier à vendre en l’état. Ce comportement a deux conséquences négatives sur la vente. D’une part, le prix final de vente ne sera pas à son potentiel haut. D’autre part, la durée de mise en vente sera plus longue (hors milieu urbain hyper recherché).

Il est préférable de transformer l’action de mise en vente comme un projet commercial. D’ailleurs, c’est bien une affaire d’argent même s’il existe parfois un attachement particulier avec un lieu d’habitat (résidence familiale dans lequel des souvenirs sociaux y sont encore frais).

Effectuer une étude avec une agence immobilière sur le potentiel au mètre carré et évaluer le coût éventuel à prévoir pour valoriser au maximum le bien immobilier sont deux analyses nécessaires avant de se lancer dans des travaux de valorisation.

Dans tous les cas, un bien d’exception impliquera toujours un prix final de vente plus élevé à moins que le quartier possède des paramètres ne donnant aucune possibilité de potentiel (condition urbaine défavorable, voisinage, transport inaccessible, commerce éloigné…).

Les travaux peuvent n’être qu’un simple ravalement et de la peinture intérieure.

Parfois, il est nécessaire de réaliser des travaux.

Par exemple, cette valorisation peut passer par :

-l’amélioration de la luminosité (création ou agrandissement des fenêtres),

-la création d’une véranda,

-la réfection de la cuisine équipée,

-le rehaussement de la toiture,

-la création d’une mezzanine,

-la création d’un garage

-la mise en valeur du jardin…

La vente se concentre sur un coup de cœur de l’acheteur dans un ensemble de paramètres cartésiens (quartiers, distance des transports et des commodités…).Le design peut donner l’avantage de son bien par rapport à la concurrence.

Plus : La valeur vénale d’un actif immobilier constitue la valeur réelle pour un bien immobilier qu’on peut estimer par différentes méthodes(comparaison sur le marché local,notaire,agents immobiliers etc….).

Créer de la valeur avec un bien immobilier existant représente une technique efficace et peu risquée pour améliorer potentiellement la valeur de son patrimoine.C’est une forme d’investissement notamment si un propriétaire compte revendre son actif dans un délai relativement réduit.

Bien évidemment,il est plus facile d’augmenter la valeur d’un bien d’exception(emplacement exceptionnel,qualité des équipements…) qu’un bien de faible qualité(emplacement éloigné,mauvais équipements….).

L’achat et la revente d’une maison,d’un terrain,d’un local commercial,d’un bureau,d’un immeuble ou d’un appartement est fortement imposé au titre de la taxe sur les plus-values(à moins que cela soit la résidence principale).

02/10/2014

Est-ce moins cher d’acheter un terrain puis construire ?

Classé dans: Habitation — admin1 @ 11:32

Par perte d’habitude et de coutume, les français achètent des biens immobiliers dans l’ancien ou du clé en main. Il fût un temps, le naturel était de construire sur un terrain familial hérité. Aujourd’hui encore, il peut s’avérer moins cher d’acheter un terrain et de construire.

Cette dernière assertion n’est pas forcément vraie. Avant de se lancer dans cette aventure, les calculs financiers et juridiques doivent être précis pour ne pas entrer dans une machine à perte.

Il est conseillé de s’avancer dans ce type de projet si et seulement l’acquisition du terrain  est au comptant, et ainsi la construction pourra se faire avec moins de stress. En effet, il faut prendre son temps pour construire.Trouver les bons entrepreneurs qui pourront tenir les délais (tout en étant capable qualitativement) et être accompagné (en cas de financement bancaire) par une banque qui sera être le gardien des finances pour que le contrat de construction ccmi soit tenu.

La patience doit être une qualité primordiale pour se lancer dans la construction de sa maison.

En île-de-France, le prix au mètre carré d’un terrain constructible varie de 500 euros à 1200 euros le mètre carré (sauf Paris, très peu de terrain existant). Exemple concret, un terrain à Saint-Germain-en-Laye coûte 270000 euros pour 255 m². Le coût d’une construction coûte en moyenne 1000 euros le mètre carré. Les frais globaux coûteront 370 000 euros pour construire une maison de 100 m² de plein pied avec jardin de 155 m². Un tel bien immobilier peut s’acheter bien plus cher sur le marché de l’ancien alors que ce n’est pas du neuf et ne se construira pas en sur-mesure.

Il faut donc être capable de comparer entre le prix des biens dans l’ancien et le coût global des travaux (terrain inclus) et les difficultés que représentent une telle aventure.

Bien entendu, il faut choisir le terrain en fonction des paramètres de base : qualité de vie du quartier et de la commune, distance avec le lieu de travail et les besoins locaux (commerces, écoles, transports communs…), voisinage.

Plus : Dans les calculs,le futur propriétaire doit tenir compte du fait qu’acheter un terrain puis bâtir une maison engendre un suivi régulier de la mise en chantier avec les difficultés induites(ce qui représente un coût « invisible » mais réel à comptabiliser lors d’une comparaison entre un achat d’un logement ancien et la construction).

Il existe des pistes pour réduire les frais de construction :

-l’autoconstruction ;

-l’utilisation de kit de maisons individuelles ;

-éloignement pour une acquisition moins chère du terrain(le mètre carré est moins élevé plus on s’éloigne des zones urbaines) ;

-utilisation de matériaux nobles et moins coûteux ;

-optimisation des coûts via une subdivision fine du processus de construction(chaque action nécessaire est associée à un prix moins élevé).

Au propriétaire de choisir sa stratégie pour accéder à la propriété en fonction de son budget personnel,sa motivation,ses connaissances dans le secteur du bâtiment,sa résistance psychologique(il y a toujours des imprévus et des difficultés à prévoir) et son aversion au risque.

Prendre le temps de l’analyse et comparer les offres,les devis et les conseils avant de signer tout engagement contractuel.

27/09/2014

Comment gérer l’accès à la propriété en concubinage ?

Classé dans: Habitation — admin1 @ 12:14

Que l’on soit marié, pacsé, célibataire ou en concubinage, des interrogations financières et juridiques se posent. Il vaut mieux réfléchir avant tout engagement financier et plus globalement social.

Il faut tenir compte des statistiques réelles sur les cas de séparation que l’on soit en concubinage, pacsé ou marié. Les statistiques sont sévères, et elles impliquent des problèmes lors du partage des biens immobiliers communs.

Si l’on ajoute, hors cas de séparation, les ventes à cause de problèmes financiers classiques de l’un des partenaires (baisse des revenus, surendettement…) ou à cause d’un déménagement en raison des obligations professionnelles…

Autant de cas de la vie qui engendre des changements de la résidence principale commune.

Pour accéder à la propriété à deux en étant en concubinage, il est conseillé d’apporter le même montant en apport personnel, et d’être engagé de la même façon auprès de la banque. Il n’est pas impossible de souscrire à deux prêts immobiliers distincts du même montant. Il est rare que les banques acceptent du fait du risque d’impayé de l’autre partie qu’une des banques ne connaît pas. Si un des partenaires n’est pas en capacité de rembourser la même portion de la mensualité ou que cela réduira la participation financière sur les dépenses courantes, alors il est déconseillé d’acheter un bien immobilier à ces niveaux de mensualité.

Il est nécessaire de choisir un bien immobilier dont les deux parties peuvent assumer financière sans aucune implication négative sur la participation à la vie financière courante du couple.

Parfois, être locataire à deux est plus fructueux pour un couple. Un logement peut se choisir et en changer en fonction de l’évolution de la vie financière et sociale. Réduire la pression du loyer lors de difficultés, changer de domicile lors d’un changement d’affectation professionnelle….agrandir le logement en cas d’agrandissement de la famille.

Historiquement, propriétaire s’avère être un vecteur de réussite, d’investissement ou d’attachement social.Ces notions perdent peu à peu de la substance. La pression financière, que peut exercer l’endettement lié au crédit immobilier, et la précarité de l’emploi impliquent plus de prudence sur des choix engageant sur des décennies. Il fut un temps en 12 ans était la durée moyenne d’un crédit immobilier, ce qui permettait de devenir propriétaire. Aujourd’hui, l’engagement dépasse facilement 20 ans (parfois 30, voir 40 ans) et le système économique à donner naissance au chômage de masse, loin des Trente Glorieuses.

Pour les personnes qui sont déjà propriétaire avant de s’engager dans une relation de vie commune au sein d’un même foyer, il est conseillé de louer son bien immobilier quitte à payer un loyer en commun. En matière de finance, les robustes clôtures financières préservent bonnes les relations.

A savoir :

En cas de séparation de la vie commune, le bien immobilier, propriété commune, pourra :

-rester propriété commune en laissant vide le bien ou en tirer un revenu locatif si les deux parties sont en accord,

-se vendre à un prix qui convient au couple, et partager le montant (après remboursement des dettes bancaires liées) au prorata de l’indivision indiquée sur le titre de propriété,

-forcer l’indivision auprès d’un juge de l’exécution (mise aux enchères publiques) lorsqu’un indivisaire souhaite vendre et l’autre ne veut pas.

Plus : Le concubinage consiste à vivre à deux pour un couple sans aucun contrat de mariage ou autres(pacs…).C’est une forme de vie en couple de plus en plus répandue dans une société de consommation ouverte et libre.Les avantages visibles de ce mode d’existence peuvent également être des inconvénients sur le plan patrimonial notamment lorsqu’on achète ensemble(en indivision).

En effet,l’accès à la propriété peut alors se compliquer si la confiance entre les indivisaires éventuels n’est pas totale :une période longue d’observations,de réflexions,de peurs et d’hésitations est souvent constatée.

Il n’existe pas une solution miracle pour acheter à plusieurs dans les conditions optimales mais il est possible de réduire le risque d’échec en tenant compte des principaux paramètres(que faire en cas de séparation ? comment s’engager contractuellement pour les biens communs devant notaire ? etc…).

06/03/2014

Avis : Prix arnaque au Maroc sur un investissement haut de gamme

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:29

Avec une telle retraite aisée, vous pouvez faire une meilleure affaire dans d’autres pays, revoici ma réponse à un autre poste:

l’immobilier au Maroc c’est de l’arnaque au vu des prix aussi chers qu’en Europe avec une qualité des plus médiocres, et des tas de problèmes comme le voisinage, la copropriété, la sécurité, la pollution et la saletés des villes. J’en connais des propriétaires qui se sont fait arnaquer pour des biens achetés trop chers et des défauts qui surgissent aussitôt. Y’en a des immeubles soit-disant haut de gamme qui commencent à fissurer dangereusement quelques mois après avoir été habités.

A Marrakech, comme dans d’autres villes d’ailleurs, c’est pas jouable d’y investir. A force de surexploitation sauvage des nappes, bientôt il y’aura la panne sèche. C’est un pays aride et il n’y a pas suffisamment d’eau pour toutes ces villas avec piscines et des nombreux golf qui poussent partout. De nombreux étrangers ayant acheté durant ces dernières années au Maroc cherchent à vendre à perte sans pour autant trouver le moindre acheteur.
J’avais l’intention d’acheter au Maroc, mais une fois là-bas je me suis rendu compte de la réalité, j’ai renoncé. Faut plutôt aller voir du coté Espagne ou aux USA où les opportunités sont très intéressantes avec un investissement rentable.

Réponse :  Chaque pays a ses spécificités. Le sentiment d’arnaque peut être amplifié, dans le cadre d’un investissement lors d’une expatriation, du fait que la personne ne veut pas y vivre. Investir donnera le sentiment de procurer des pertes sociales et économiques.

La base préalable à tout achat d’un actif est que l’acheteur peut prévoir, sereinement, de retrouver à la revente au moins la valeur d’acquisition.

Avant d’investir dans un investissement immobilier, il est préférable de le réaliser dans des quartiers très prisés quitte à payer plus cher le droit d’entrée.Cependant, la probabilité d’y retrouver sa valeur est plus forte.

Les banques ont prévu de rendre convertir dans la monnaie avec laquelle « l’étranger » est venu acheté le bien immobilier. Il faut s’assurer de la convertibilité. Parfois, une convention bancaire est signée pour formuler ce souhait en cas de revente du bien immobilier.

Comme pour toute zone géographique, il ne faut pas investir lorsque le cadre juridique, économique, social ou culturel déplaît. D’ailleurs, Warren Buffet, l’un des hommes les plus riches et les plus respectés du monde de la finance mondiale, alertait les petits comme les grands investisseurs de ne s’engager financièrement que sur des entités dont on aime le produit. Il en est de même pour un investissement immobilier.

Plus : Une arnaque signifie le fait,pour une personne morale ou une personne physique,de se faire tromper lors d’un achat,d’un investissement ou autres opérations.Une perte financière succède,le plus souvent,à l’arnaque.

Sur le marché immobilier,les arnaques et escroqueries représentent une part non négligeable des problèmes de ce secteur notamment lors des acquisitions de résidences secondaires ou d’investissements locatifs.

La comparaison des prix et services des promoteurs,entrepreneurs et autres intermédiaires immobiliers comporte l’avantage de pouvoir distinguer la bonne affaire de la mauvaise.

Pour investir correctement au Maroc sur l’acquisition d’un actif immobilier,l’investisseur averti devra vivre dans ce pays,au moins 2 mois par an(la location sera préférable en cas  de séjours de 1 ou 3 semaines de vacances par an) et avoir eu une expérience de plusieurs mois avant de concrétiser une décision d’achat.

Si le prix d’un actif atteint un certain seuil et si son emplacement n’est pas de premier ordre,la revente peut être un très long processus jalonné de baisses tarifaires….

20/02/2014

Vente d’un bien signé mis en vente par 3 agences immobilières

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 16:47

Question : Gros soucis,j’ai mandaté 3 agences pour la vente de mon bien signé avec une et prévenue les autres mais juste oralement et ils m’ont tous dis ok (ça fait 4 biens que je vends et tout se passe bien juste en prévenant comme ça)
mais 3 semaines après je reçois un RAR avec proposition d’achat par une des agences…leur offre datant du lendemain de ma signature avec demande de date chez notaire).
J’appelle mais aucun retour de l’agence qui me dit que je n’ai pas le choix, 2/3 jours après je reçois un courrier d’avocat. je les appelle et leur envoie un mail donnant le nom de mon notaire et de l’agence qui vend pour vérifier que j’ai effectivement signé une promesse la veille de leur offre et que donc je ne donne pas suite et dénonce le mandat.(j’ai gardé le mail)
pas de réponse des avocats.Le temps passe et là, 8 mois plus tard, un huissier m’appelle pour avoir mon adresse et m(envoyer une assignation..j’ai très peur.. !! quels sont les recours, ?
est ce que mes relevés téléphoniques avec le numéros de l’agent et du siège de l’agence et ce mail plus de 3 semaines plus tard suffisent , l’agence m’avait aussi renvoyé les clefs par colissimo dans ces délais…. ?
merci de votre aide, j’ai peur de la bataille judiciaire.

Réponse : Dans un premier temps,ne paniquez pas et gardez votre sang froid quelque soit la situation afin de prendre des décisions purement rationnelles et justes.Dans un second temps,réunissez les documents juridiques en votre possession(courriers recommandés envoyés,copie de la promesse de vente signée etc…) puis contactez un avocat qui s’assurera de la correspondance avec l’huissier de justice et l’avocat de la partie adverse(l’agence immobilière) dans le but  d’exposer votre système argumentaire et légal.

Vous avez mandaté trois agences immobilières pour la mise en vente de votre bien immobilier.Si vous avez vendu l’actif immobilier par l’intermédiaire de l’une des trois agences ou directement par vos soins,et si vous n’avez pas signé un mandat exclusif ou autre engagement contractuel trop contraignant( lire le contrat),alors vous devez verser la commission uniquement à l’agence vendeuse(ou aucune commission si vous avez vendu directement de particulier à particulier la maison ou l’appartement).

Plus : Le taux moyen de commission d’un agent immobilier varie entre 3 et 8 % en fonction de la valeur de l’actif,de la difficulté de vente et autres critères.Il n’existe pas de plafonnement quant à la tarification des frais d’agence.En général,il est conseillé d’éviter la signature d’un contrat de mandat exclusif à moins que le bien à vendre soit difficilement monnayable(mauvais emplacement,trop de travaux et autres défauts).

Le recours à des professionnels du marché immobilier représente néanmoins une opportunité pour les propriétaires vendeurs qui ne disposent pas du temps nécessaire pour la réalisation d’une vente aux conditions optimales(organisation des visites du bien aux nombreux acheteurs potentiels,rédaction des actes juridiques comme le compromis ou la promesse de vente,temps indispensable pour la mise en valeur de l’actif etc….).

Avant de vendre une maison ou un appartement,un propriétaire peut essayer d’améliorer la valeur vénale de son actif en suivant quelques étapes de bon sens :

-travaux de rénovation,d’embellissement et de décoration,

-nettoyage,

-descriptif détaillé(avec photographies professionnelles) de l’actif sur papier avec mise en valeur des points forts,

-réduire l’impact des points faibles du bien,

-ciblage marketing des acquéreurs potentiels avec étude fine de leurs envies,attentes etc…

05/02/2014

Mainlevée d’une hypothèque et agrandir la maison

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:36

J’ai acheté une maison de 40m2 en 2003 avec mon concubin.j’ai voulu agrandir mon bien, mon notaire m’a conseillé à l’époque de racheter la moitié du bien en 2005,( rachat fait devant notaire+ une lettre de la banque libérant ce monsieur de tout engagement)
a aujourd’hui je vends mon bien et on demande a ce monsieur de signer une mainlevée, ce qu’il refuse, son emprunt a été couvert en totalité lors du rachat, je me comprends pas car le notaire a l’époque aurais du faire la main levée, vu l’indivision.

Réponse : La solution la plus rapide est de demander en référé l’autorisation à un juge la mainlevée de l’hypothèque sans la signature du concubin. L’inscription à la maison des hypothèques s’est effectuée aux deux noms. Si vous l’auriez modifié à l’époque de cette indivision, elle aurait dû être payée une seconde fois.Il suffira de vous référer aux frais prélevés par le notaire si cela intégrait les modifications auprès de la maison hypothécaire du service public. Sans compter que les banques, s’il y a un crédit en commun,elles sont très à cheval pour obtenir toujours plus de signatures qu’il ne faut pour ne pas faire d’erreurs préjudiciables.Les banques reviennent sur le contrat de départ. Conclusion, il faut prendre la direction du tribunal et demander à réaliser l’ensemble des démarches sans l’autorisation du concubin, et ainsi vous pourrez agrandir votre maison en toute tranquillité juridique.

08/08/2011

Le vendeur peut-il annuler une Promesse de vente immobilière ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 7:01

le vendeur peut il annuler une promesse de vente ? j ai signé la promesse de vente de ma maison dans le but d’acheter une autre maison ; or je ne trouve pas ce que je cherche et la vente de ma maison doit se signer le 30 septembre au plus tard ; je recherche une maison avec un sous sol et trois chambres avec un garage et un jardin dans le secteur de riom et je ne trouve rien ; le temps passe et je commence à m’affoler ; que dois je faire, il n y avait pas de condition suspênsive en ce sens dans la promesse de vente. merci

Réponse:Passer le délai de rétractation de 7 jours,le vendeur ne peut pas annuler la promesse de vente à moins d’une condition suspensive correspondante à la situation décrite.Vous pouvez essayer de faire patienter l’acquéreur potentiel…ou lui signaler un énorme défaut…

Bon à retenir :La promesse de vente est un avant-contrat garantissant à l’acquéreur que le propriétaire lui vendra le bien immobilier à un prix déterminé durant une période définie.C’est une sorte d’option en exclusivité durant cette période.On parle également d’une promesse unilatérale de vente.

La note a été écrite par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

Revente d’une maison avant échéance du prêt

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 6:30

bonjour
j’ai acheté une maison et souhaiterais la vendre pour cause de rupture
achat en 2007, valeur emprunt 170 000€, taux 3,9 sur 25 ans mensualité de 1000€
j’ai un acheteur à 175 000€, combien me restera t il à payer ou en bénéfice ?

Réponse:Avec les factures des travaux réalisés,des frais de notaire payés et autres charges…vous n’aurez pas de plus value à payer.Il faudra également vérifier si le contrat de crédit immobilier ne prévoit pas une mention d’indemnités en cas de remboursement anticipé(maximum 3 % du capital restant).Au final,il faudra compter quasiment une opération globale neutre pour la transaction financière.

Complément:La vente de la résidence principale empêche le paiement d’une plus-value immobilière.La détention de plus de 15 années d’un bien immobilier permet également d’éviter le paiement de la plus-value.En cas de séparation ou de divorce,il est possible d’acheter les parts du futur ex via une opération de rachat de soulte(devant notaire).Cette dernière option évite la vente du bien et évite le bradage tarifaire de l’actif immobilier.

Article rédigé  par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

04/08/2011

Signature manquante,compromis de vente nul ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:02

Bonjour , une agence nous a trouve un acheteur pour notre maison a un prix qui nous a intéressé. Ma femme a signé un compromis de vente et elle a vu la grosse commission que prenait l agence et qu ils ne veulent pas négocier. Si je ne signe pas de mon cote la vente est elle nulle? Dois je quelque chose a l agence?ai je obligation de vendre ?

Réponse:La signature de votre épouse vous engage également si vous êtes mariés sous le régime de la communauté des biens.Vous pouvez toujours négocier le montant de la commission avec l’agence ou retirer le mandat de vente.Vous trouverez acquéreur sans l’agence si votre bien est de qualité.En principe,vous connaissiez déjà le pourcentage de commission prélevé par l’agence immobilière notamment lors de l’établissement du mandat de vente.

A savoir:La commission d’un agent immobilier varie de 1 % à 10 % selon la négociation entre le vendeur propriétaire et l’intermédiaire.Certaines agences immobilières facturent à la commission fixe.Cela se négocie en fonction de la qualité du bien immobilier(difficulté ou facilité de vente).

Notice écrite par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

02/08/2011

Prestation compensatoire/rente/droit d’habitation viager

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:51

Bonjour,

Un jugement de divorce prévoit une prestation compensatoire sous forme d’une part d’un droit d’usage et d’habitation d’un appartement .Ce droit est viager.
Elle prend la forme d’autre part d’une rente d un montant de 600 euros par mois.
Mais il est indiqué dans le jugement que « la dette communautaire » s’éteindra en janvier 2012 .

-Pour ce qui est du droit viager l’ex mari souhaite revendre le bien et reloger l’épouse , est ce possible ?
La fin de la dette communautaire a-t-elle par ailleurs une incidence sur le droit viager de dl’ex épouse ?
-Pour la rente , le jugement datant de 2003, il peut la convertir en capital mais au titre de l’article 276 du code actuel ou de celui de 2003(avant l’application de la loi de 2004 qui changent les articles du code).Le fond ne change pas mais l’article sur lequel fondé la demande doit etre précis.
Merci.

Réponse:Le bien peut être vendu si le droit d’usage et d’habitation reste valable pour l’ex-épouse.La fin de la dette communautaire ne change rien au jugement.

A retenir :Un viager est un revenu qui dure toute une vie(rente viagère).

 

Tendance immobilière dans le Gers (32)

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:54

Quelle est l’évolution attendue du prix des maisons dans le Gers pour l’instant (le Sud-Ouest) ?
Merci

Réponse:Le prix au m² moyen d’une maison dans le Gers s’élève à 1431 euros.Le tarif moyen au mètre carré d’un appartement se monte 1561 euros.Pour l’achat d’une maison d’une surface habitable de 100 m²,il faudra mobiliser 143 100 euros en moyenne.Le prix d’une acquisition d’un appartement de 100 m² dans le Gers s’élèvera à 156 100 euros en moyenne.La tendance immobilière est baissière à court terme au regard de la montée excessive et irrationnelle des prix ces dernières années.

A savoir:Les prix moyens ne sont que des estimations grossières.Le tarif d’un bien immobilier varie en fonction de la qualité de l’emplacement,de la qualité intrinsèque du bien immobilier,la surface habitable,l’offre et la demande etc…Le département du Gers est connu pour les achats de résidences secondaires(plus de 10 % de logements destinés à la résidence secondaire pour les séjours de vacances et de week-end).Le tourisme est extrêmement développé dans le Gers.Lors de toute acquisition,il faudra bien analyser le marché,le logement,son utilité et le retour éventuel sur investissement(plaisir,locatif,succession…).

La solution a été proposée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

 

Quelle est la durée de vie d’un certificat de concubinage ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:47

quelle est durée de vie d un certificat de concubinage établie en 2009 ?
car j en est fais établir un en 2009 et j ai déménagé entre temps avec ma concubine et notre fils et ont lui refuse le droit de rester avec moi dans l appartement qui est un appartement militaire sans loyer juste des charges on m évoque donc que mon certificat n est plus valable donc voila pourquoi je m intéresse a cette duree de validité d un certificat

Réponse:La durée du certificat de concubinage varie selon la mairie où il a été établi.Effectivement,il est en général de courte durée(3 mois).Il faudra en renouveler un autre certificat de concubinage:c’est gratuit et rapide à obtenir.

A retenir : Le certificat de concubinage est un certificat de vie commune pour un couple vivant en union libre pour des personnes de sexe différent ou de même sexe.Des avantages peuvent être obtenus grâce à ce certificat délivré par la mairie(pas une obligation légale) dans certaines administrations.

Information Publiée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

01/08/2011

Prix du m² d’un terrain sur Saint Victor d’épine

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:12

BONJOUR
pouvez-vous me dire quel est le prix du m² dans le secteur de brionne (27800), je souhaite vendre un terrain de 5000m² sur la commune de saint victor d’épine à 10 km de brionne ; ou quel est le prix du m² sur saint victor d’épine
merci

Réponse:Le terrain est-il constructible ou non constructible ?Cette information change tout.S’il est constructible,le prix moyen au m² sur Saint-victor d’épine s’élève à 23 euros(soit 115 000 euros pour votre terrain).Si le terrain est non constructible,la valeur du terrain ne dépassera pas 10 000 euros.

Complément à savoir :La valeur vénale d’un terrain varie selon différents paramètres tels que l’emplacement,la superficie,la constructibilité,le COS(Coefficient d’Occupation des Sols),le POS(Plan d’Occupation des Sols),le raccordement du gaz,de l’électricité etc…L’offre et la demande locale ainsi que la conjoncture économique sont  également des critères essentiels.Pour mieux vendre son terrain,il faudra prendre le temps d’améliorer les aspects techniques énoncés et patienter le bon moment sans être trop gourmand.

Solution réalisée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

28/07/2011

Acheter un appartement en commun

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 17:48

étant marié et séparé, ayant acheter un appartement en commun, je souhaiterais racheter les parts de mon ex, est ce que c’est moi qui paye les frais de notaire, et quel avantage je pourrais avoir, en sachant que actuellement c’est mon habitation principale ? merci

Réponse:En principe,c’est l’acquéreur qui paie les frais notariés du rachat de soulte(rachat des parts immobilières).L’avantage d’un rachat de soulte est de devenir propriétaire entièrement de son bien immobilier et de clôturer la vie commune avec son ex.

Complément à savoir:Les frais notariés se paient par l’acquéreur mais ils peuvent se partager en fonction d’une négociation entre les parties concernées.La situation d’indivision peut cesser par l’achat des parts immobilières ou par la vente du logement à une tierce personne.En cas de mésentente,un juge peut être saisi pour faire cesser l’indivision de manière forcée(vente aux enchères du bien immobilier).Pour éviter les frais,la négociation reste l’issue la plus raisonnable.

Le post a été publié par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

Large Patrimoine en Or ou prêt à taux fixe

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:04

J’ai besoin d’un rachat de prêt immobilier ou de prêt à la consommation urgent. Merci
Je possède un large patrimoine immobilier or,

Réponse:Effectuer une simulation gratuite d’un regroupement de dettes en ligne auprès des courtiers et banques spécialisés dans le rachat de crédit avec hypothèque.Si vous disposez d’or,le mieux serait de le vendre pour vous désendetter(le cours de l’or est à plus de 1600 dollars l’once d’or).

Complément :Un patrimoine composé d’or est une sûreté intéressante pour les banques de dépôt et établissements de crédit puisque le cours de l’once d’or culmine à niveaux extrêmement élevés.L’or est une valeur sûre que chaque investisseur devrait en disposer dans son portefeuille d’investissement et de placement.L’or est une valeur défensive garantissant contre les risques de retournement sévère de la conjoncture économique internationale(crise économique,guerre…).

Un nantissement sur les titres composés d’or ou un gage sur les biens en or(bijoux…) est possible pour l’obtention d’un prêt bancaire affecté ou non affecté.

L’article informatif a été écrit par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

25/07/2011

Acquisition immobilière cash d’un étranger en france

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 12:07

Je suis algérienne ,et j’ai le capital nécessaire pour l’acquisition d’un bien en france, alors j’aimerais bien connaitre quelle est la démarche à suivre afin de pouvoir effectuer cet investissement ? merci de me réponse.

Réponse :  Toute personne peut acheter un bien immobilier en France. Cependant, cela ne signifie pas qu’une carte de séjour est automatique décernée. Il faut se renseigner auprès de l’ambassade de France. Pour une acquisition immobilière, vous avez accès aux annonces sur les sites internet ou via les agences immobilières sur internet. Un notaire est la garant de la transaction financière, et vous donne un titre de propriété à la fin de l’opération.

Complément à savoir:Le paiement cash représente un paiement au comptant d’un bien ou d’un service.Cette méthode de paiement s’oppose au paiement à crédit(facilité de paiement sur une longue durée).Le paiement cash permet d’évite les frais bancaires en intérêts financiers et autres frais de dossier.

Le post a été écrit par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

22/07/2011

Mariage annulé:A qui appartient le logement ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 17:19

Mariés en 1996 notre mariage a été annulé en 2002 ( erreur administrative ) . Remariage en 2004 sans contrat. En 1997, sans avoir la connaissance que notre mariage « était entaché de nullité » nous avons contracté à nos deux noms, sans avoir un compte commun, un crédit immobilier payé de mon compte ( comptes separés ). Crédit soldé en 2009. Acte notarial est au nom de Mme. A qui appartient aujourd’hui cet appartement ?
Merci de répondre a cette dificile question. André

Réponse:Le bien immobilier appartient aux deux époux à 50/50 puisque le crédit immobilier a été contracté à vous deux.La date de mariage ne rentre pas en compte dans les calculs.Dans tous les cas,c’est la bonne foi qui sera prise en compte par tout juge(l’intention réelle sans tenir compte d’erreurs administratives éventuelles).

Bon à retenir :Tout achat d’un bien avant la signature d’un contrat de mariage est un bien propre.Les biens acquis durant le mariage sont des biens communs(sauf contrat de mariage avec séparation des biens).

Mise en ligne par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

Ne peux plus payer des charges locatives

Classé dans: Crédits locataire : toutes les infos,Habitation — Nizar Fassi @ 10:49

j’ai l usufruit d un appartement dont j ai fais une donation a mon fils ne peux plus payer mes charges locatives suite a un enprisonnement 1 redressement fiscal et perte d emploi je suis en création d »entreprise les subventions sont en attente je ne peux pas démarrer l entreprise le syndic veut mettre en vente l appartement que puis je faire?

Réponse:Pour éviter la saisie du bien immobilier,l’unique solution reste le remboursement des dettes impayées en trouvant un emploi à plein temps par exemple ou en vendant des biens personnels.Négociez un délai pour rembourser les charges locatives avec le syndic de copropriété.

Complément à savoir :L’usufruit d’un bien est le droit au produit d’une chose qui appartient à autrui et son droit d’usage.La personne qui dispose de ce droit réel est appelé usufruitier.Le propriétaire de la chose est appelé nu-propriétaire.Les charges locatives correspondent aux dépenses liées à l’entretien d’un immeuble(copropriété horizontale ou copropriété verticale).

L’écriture de l’article a été réalisée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

20/07/2011

Vente d’un bien avec un droit d’usage

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 9:56

Avec un droit d’usage sur une maison qu’elle avait vendue à son neveu maintenant décédé , ma tante peut elle demander un dédommagement si elle accepte la vente du bien par le nouvel héritier et à quelles conditions? Sachant que ma tante n’utilise plus ce droit ,vu ses difficultés à se déplacer et qu’elle n’entretient pas de bonnes relations avec le nouvel héritier qui ne l’a que très peut rencontré

Réponse:Si la tante a vendu le droit d’usage(usufruit) alors elle n’a plus de droit sur ce droit mais…elle conserve le droit de propriété(nue propriété).

Plus à savoir : Le droit d’usage et d’habitation est un droit permettant à son titulaire de pouvoir habiter ou utiliser un logement.Il ne peut pas louer le logement(contrairement à l’usufruit).Le droit d’usage et d’habitation est moins puissant le droit à l’usufruit.

Le démembrement de la propriété permet différentes catégories de droits :

-La nue-propriété,

-L’usufruit,

-Le droit d’usage et d’habitation…

Des avantages fiscaux sont associés aux différents droits notamment lors des successions.

La rédaction du post a été réalisée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

18/07/2011

Plus-value sur terrain acquis depuis plus de 15 ans et maison construite

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:28

Bonjour,
je possède un terrain a bâtir depuis plus de 15 ans sur lequelle je construis une maison que je loue , à la vente de cette maison est t’il possible de faire la différence entre le prix de vente de la maison sur lequelle il y aura de la plus value et le prix du terrain qui etait en ma propriété depuis plus de 15 ans sur lequelle je ne devrai pas paye de plus value ?
merci de votre réponse

Réponse:Il est possible de faire la différence du prix du terrain  pour le calcul de la plus value immobilière sachant que le terrain a été acquis depuis plus de 15 années.

Supplément à retenir : La nouvelle loi sur les plus-values immobilières sur les résidences secondaires a modifié le niveau de taxation :31,5 % jusqu’au 31 décembre 2011 puis 32,5 % après.

Il n’existe plus d’abattement pour ce type d’achat-vente.La plus-value immobilière sur les résidences principales est défiscalisée(0 euro de taxe).

La rédaction du post a été faite par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

Achat avec un prêt-relais

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:47

j’ai 65 ans parce mon ami à 75 ans nous vendons un bien 330000€ avons 200000€ d’apport nous desirons acheter un appartement de 260000€
pouvons nous trouver un prêt- relais de 100000€ sur 24mois en attendant la vente de la maison. nous avons de revenus annuels 64597€.
pour laisser la maison en vente libre, nous avons loue un appartement à
rochefort 850€ mensuel, nous avons aucune autre charge.

pensez-vous que nous puissons trouver un prêt-relais. merci

Réponse:Dans votre situation,un crédit relais immobilier est envisageable même s’il serait plus raisonnable et moins cher d’attendre la vente de votre premier bien immobilier avant d’en acheter un autre.

A retenir : Un prêt relais est un financement bancaire mis en place dans l’attente d’une vente future immobilière qui garantira le remboursement.

La durée maximale de financement se monte à deux années.Le montant maximal à prêter s’élève à 80 % du prix de vente d’un bien immobilier(période d’amortissement).

Notice écrite par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

15/07/2011

Hypothèque judiciaire ou pas ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:53

Il s’agit d’une famille de 6 enfants dont l’un des enfants est susceptible d’avoir des dettes. Au décès de l’un des parents, il existe une donation au dernier vivant.
– Le créancier de l’enfant endetté peut-il réclamer sa créance sur la succession au dernier vivant des parents ou doit-il attendre le décès du dernier parent pour la revendiquer ?
– Au décès du dernier parent, si le créancier réclame sa créance, celle-ci portera t-elle uniquement sur la part qui revient à l’enfant endetté, ou celle-ci sera t-elle portée aussi sur la part des autres héritiers ?
Merci pour vos réponses et conseils
Bien cordialement

Réponse:Le créancier ne pourra se placer uniquement sur la part du débiteur et lorsque celle-ci est définitive(chèque en main ou virement ou titre de propriété).

Complément : L’hypothèque judiciaire est une garantie hypothécaire décidée par un tribunal.C’est une contrainte judiciaire et non un accord entre plusieurs parties.

L’hypothèque judiciaire se différencie par l’hypothèque classique par sa contrainte imposée.

Article informatif par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

Cherche acte de propriété

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:49

je cherche un acte de propriété de ma grand mère décédée que doit je faire elle habite a lille pour éventuel dossier de succession elle a je croit 3 maison une *** boulvard victor hugo et autr a rue c***au et rue ta***n je ne sais pas son marie sa**l la**** m*****dra née 1928 en Algérie a tlem est ce qu il y a un autre moyen pour savoir combien possède de maison et terrain si possible merci

Réponse:Pour la recherche d’un acte de propriété,il faudra s’adresser au notaire ou à la conservation des hypothèques de Lille.Les informations recherchées sur les titres de propriété sont disponibles et gratuitement pour tous les citoyens.

Complément : L’acte de propriété est le titre de propriété permettant de définir un bien immobilier et le propriétaire de ce dernier.

Les différentes conservations des hypothèques(dépendant du ministère de l’économie et des finances) des villes centralisent toutes ces données(hypothèques,titres de propriété….).

La publication de la note faite par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

13/07/2011

Prescription pour le paiement d’une soulte

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:01

Je devais, payer une soulte assortie d’intérets à 4,5% l’an et ce au bout de 8 ans.
pour différentes raisons je n’ai pas tout payé et 20 ans après on me réclame le restant dû plus les 4,5 % d’intérêts sur 20ans!!
imaginez la somme.
peut-il y avoir un délai de prescription?
En sachant que ni le notaire ni la personne m’a mis en demeure ou autre de payer au bout des 8 ans le reste
merci d’avance

Réponse:Le délai de prescription est de 5 années dans le cas où vous n’avez reçu aucun commandement de payer par voie d’huissier,fait une reconnaissance de dette ou eu une citation judiciaire.

A savoir : La soulte est une compensation financière versée lors d’un partage notamment lors des situations de divorce,de séparation ou succession.

Le notaire est la personne habilitée à réaliser les contrats en rachat de soulte(rachat de parts immobilières).

Le délai de prescription représente le délai à partir duquel il n’est plus possible de poursuivre en justice(le fait a cessé).On dit que les faits sont prescris.

Une publication de Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

12/07/2011

Prendre un appartement et acheter des meubles électroménagers

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 9:49

j’ai un salaire de 640 euros et je souhaiterais prendre mon appartement dans quelques mois mais je n’ai aucun meuble ni électroménager jai souhaite avoir le avoir un prêt de 4000 euros pour pouvoir tout m’acheter cela est ce possible???………..

Réponse:Vos revenus mensuels sont relativement peu élevés pour souscrire à un crédit à la consommation affecté à la réalisation d’un achat de biens électroménagers.

Plus à retenir : Les organismes de prêt à la consommation étudient les dossiers d’emprunt en fonction de différents critères :

-Les revenus,

-Le taux d’endettement,

-La notation bancaire,

-L’histoire bancaire du client etc…

Un crédit pour l’achat de meubles et de biens électroménagers est un prêt à la consommation ou une réserve d’argent pouvant se souscrire auprès d’un établissement financier.

La Caisse d’Allocations Familiales distribue également des petits prêts d’argent affecté à l’acquisition de biens électroménagers(tv,hifi,réfrigérateur,meubles,canapés….).

En cas d’endettement trop important,il est conseillé d’éviter les emprunts bancaires pouvant coûter chers.

La rédaction de la note par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

06/07/2011

Combien devrais-je régler a mon ex ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 12:43

nous avons acheté un pavillon il y a 6 ans a 50/50, nous nous séparons, je souhaite rester dans la maison et continuer a régler le crédit. Nous avions emprunté 130000 euros , il reste environ 120000 euros de credit . la maison est estimée a 330000 euros . combien devrais je régler à mon ex? Merci d avance pour votre reponse.
En lisant certains témoignages , je ne comprend pas pourquoi la personne qui s en va aurait le droit a la moitié , sachant que c est l autre qui aura a payer un crédit toute sa vie.

Réponse:Pour racheter la part immobilière de votre ex,il faudrait signer un chèque de 105 000 euros tout en continuant à rembourser le crédit.

Complément à savoir : Une situation d’indivision est toujours délicate à gérer dans le sens où des conflits peuvent survenir.Pour solutionner l’indivision,une solution négociée devra être lancée en tenant compte de différents paramètres financiers et sociaux(apport personnel,paiement des mensualités,valeur vénale des actifs….).

Propulsion de la solution par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

Indemnité d’occupation d’un bien indivis

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:50

je suis en indivision avec mon compagnon à 25/75% , je veux faire cessser l’indivision car nous nous séparons et je ne peux pas racheter sa part (75%), il ne peut pas me racheter ma part avant un an ou 2 mais je veux partir rapidement, est ce qu’il doit me verser une indemnité d’occupation puisqu’il reste dans la maison et dans l’affirmative comment je peux faire officialiser ce droit car j’ai peur qu’en quittant le bien indivis , il soit moins pressé de me rembourser ma part.

Réponse:Au regard de la situation,le mieux est de négocier contractuellement(devant notaire),un  montant d’indemnité d’occupation correspondant à votre part(25 %).

A retenir : L’indemnité d’occupation est une somme d’argent mensuelle à payer par la personne expulsée au profit du bailleur propriétaire dans le cas où l’expulsé ne quitte pas le lieu d’habitation.

L’indemnité d’occupation inclut :

-Le loyer mensuel,

-Une pénalité financière.

Un bien indivis est un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes(en indivision).

Réalisation par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

05/07/2011

Deux logements et propriétaire

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 16:24

je suis fonctionnaire avec une salaire de 2500 euros  et propriétaire de deux logements et je vis dans les DOM.
j’ai besoin d’un rachat de crédit car je viens d’être interdit de faire des chèques et j’ai des rejets de paiements.
J’ai un crédit immobilier de 127000 et des crédits conso,travaux et perso de 23000 donc je souhaiterais un rachat de crédit et la possibilités d’avoir une bonne trésorerie.
Pouvez vous m’indiquer un organisme ?

Réponse:Avec des impayés en cours,il est impossible de contracter des crédits.Il faudra rembourser les sommes d’argent dues puis souscrire éventuellement à un rachat d’emprunts.

Bon à savoir : Un rejet de paiement signifie un paiement dû par un débiteur qui n’a pu être encaissé par un créancier.Tout défaut de paiement d’une mensualité de crédit engendre un fichage bancaire.

Une trésorerie d’argent signifie un crédit renouvelable ou un prêt revolving ou une réserve d’argent.

L’interdiction bancaire fait suite à des chèques impayés.

La rédaction de l’article par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

Frais sur indivision 50/50 dans résidence de service

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 9:40

Je suis en indivision successorale (50/50) avec mon frère sur un studio dans une résidence de service pour personne agée.
Le montant des charges est très élevé, l’appartement difficile à vendre.
Que se passe t il si l’un des indivisaire refuse de payer sa quote part de charge?
Avant ou après une éventuelle vente par licitation, la quote part de charges payée par l’un des indivisaires en lieu et place de l’autre est elle de droit récupérable sur le prix de vente?
merci

Réponse:Il y aura une licitation(vente aux enchères au tribunal) en cas de non paiement.L’indivisaire qui a payé à la place du débiteur pourra réclamer les sommes d’argent dues en se déclarant créancier poursuivant.

Plus : Une licitation est une vente volontaire aux enchères par les propriétaires d’un actif immobilier en indivision(succession).

La vente immobilière se fait alors par adjudication via différentes techniques :

-La licitation judiciaire,

-Une licitation amiable entre les propriétaires par accord,

-Une licitation de gré à gré.

Rédaction du post par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

01/07/2011

Bloquer à cause d’une vente à perte

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 12:11

j’ai vendu ma maison à perte de 31 000 euros ! je voudrais racheter la maison de mes parents à 35 000 euros mes je ne trouve pas de banque qui me reprendrait mes deux crédits en un !sinon j’avais une autre solution c’est que je reprenne la maison de mes parents a 70 000 euros et mon pere rembourserez les 31 000 euros que je doit!mes meme sa sa ne passe pas ; je suis a court d idée !qui peut m aider?cordialement

Réponse:Vous pouvez essayer de trouver un co-emprunteur(comme votre père) afin de réduire le risque pour le financeur du projet immobilier.

A connaître : Un projet d’achat immobilier consiste à devenir propriétaire d’un bien immobilier pouvant être utilisé comme résidence principale ou résidence secondaire(investissement immobilier locatif).

Une vente à perte est une technique illégale consistant à céder des produits à un prix inférieur au coût de revient ou coût d’acquisition(revente à perte).C’est une pratique anticoncurrentielle contrairement à la notion de dumping.

Note propulsée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

 

08/06/2011

Montant en détail des frais pour achat de maison

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:32

J’envisage l’achat d’une maison.
Je désirerais d’abord savoir quelle somme on doit verser chez le notaire au moment du compromis de vente. En pourcentage, bien sûr.
Ce compromis – ou promesse d’achat se passe t-il toujours chez le notaire ? ou à l’agence ? Quel est le délai maximum entre le compromis et la vente ?
Enfin, au jour de la vente, quel est le montant des frais ou droits en plus du montant de l’achat.

Réponse :  Les frais de notaire (incluant taxe) s’élèvent à environ à 9 %. Le environ correspond à la partie variable des frais de l’agence notariale qui peut se négocier. Le compromis de vente peut se signer auprès d’un notaire (conseillé) , entre les propriétaires, ou en agence immobilière. Le délai est en général indiqué à 2 mois et parfois un trimestre.

A retenir : Les frais notariés regroupent différentes tarifications :

-Les émoluments du notaire,

-Les débours,

-Les taxes,

-Les frais administratifs annexes.

Les frais notariés varient entre 6 % et 8 % du prix d’achat d’un bien immobilier ancien.

Propulsion du post par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

06/06/2011

Réduire commission sur vente agence immobilière d’un acheteur

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:38

J’ai mis ma maison en vente dans une agence.Un client l’a visité 3 fois et a signé un bon de visite.Il a fait une proposition orale que l’agence ne m’a pas transmise pour l’instant .L’agence l’ayant estimée insuffisante lui a demandé de la revoir.

Il a vu une 2ème agence qui prend moins de frais que la 1ère et va me transmettre sa propo, pour l’instant orale.Or il vient de trouver mon annonce sur un site de particulier .Peut il de ce fait traiter directement avec moi?A défaut, peut il traiter avec la 2ème agence qui prend moins de frais que la 1ère,OU, ayant signé un bon de visite doit il passer par la 1ère qui risque de bloquer la vente ou réclamer sa commission Réponse urgente.Merci beaucoup

Réponse :  Il semble qu’il peut acheter à travers une autre agence immobilière à condition de ne pas avoir signée une exclusivité d’achat de cette maison par la première agence immobilière.

Mieux comprendre : Un bon de visite est un document fourni par un agent immobilier et signé par un prospect visitant un bien immobilier à louer ou à vendre prouvant ainsi la visite de l’actif immobilier par l’intermédiaire de l’agence.

Note écrite par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

10/05/2011

Litige de remboursement Crédit Logement

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 8:26

Nous possédons une sci familiale. La banque nous a pas suivi.

Nous possédons un immeuble avec un local commercial loué 950 euros par mois et 2 appartements à faire les travaux, la banque s’est fait rembourser le crédit par crédit logement , maintenant nous n’avons plus de crédit et 950 e/mois, nous cherchons un prêt avant que l’immeuble soit saisie malheureusement, nous ne savons plus quoi faire.

Réponse :  Le mieux est de rapidement vendre pour rembourser les créanciers à moins de trouver une nouvelle banque qui suit vos projets.

A savoir : Le Crédit Logement est un organisme de crédit dont la spécialité est la caution de prêt immobilier en distribution auprès des banques et à destination des particuliers.

C’est une garantie alternative à la prise de la garantie hypothécaire.Le tarif de la caution est moins cher que celui de la garantie hypothécaire.

Une Sci signifie Société Civile Immobilière dont la fonction principale permet l’achat et la gestion de logements.

Notice mise en ligne par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

05/05/2011

Prix immobilier au m2 par ville

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:53

Les grandes villes:le prix au m² brûle

Face à la montée en puissance des prix immobiliers au m²,les futurs acquéreurs se doivent de bien analyser les contours du marché actuel avant toute transaction lourdement engageante.

La fièvre acheteuse incite à la prudence dans un contexte général de surchauffe des valorisations.En effet,les valeurs des actifs n’ont jamais été atteints un tel niveau et de surcroît au même moment(matières précieuses,matières premières,les marchés actions,le marché de l’art,marché de l’immobilier etc…).

Voici le prix moyen au m² pour l’achat d’un appartement constaté par ville en mai 2011 :

-Paris à 8053 euros,

-Lyon à  2865 euros,

-Marseille à 2383 euros,

-Bordeaux à 2485 euros,

-Toulouse à 2374 euros,

-Strasbourg à 2289 euros,

-Lille à 2588 euros,

-Rennes à 2140 euros,

-Nice à 3560 euros,

-Nantes à 2370 euros,

-Grenoble à 2354 euros.

Le prix au mètre carré varie fortement en fonction de l’emplacement précis et de la qualité du bien.Le rendement locatif est également un élément important à vérifier dans le cas d’un investissement à objet locatif.D’autre part,le coût global d’une acquisition immobilière peut se réduire fortement en négociant le prix d’achat,le taux d’intérêt du crédit immobilier et l’assurance emprunteur.

La patience et l’analyse sont de bons alliés face à une probable bulle immobilière spéculative en construction.

 

 

 

03/05/2011

Solution bancaire pour éviter la perte de la maison

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:39

Chaque jour qui passe me rapproche de la perte de ma maison :

Je vous reécrire encore une fois pour mon probleme puisque je n’ai toujours pas de reponse..je suis divorcee depuis 2009 et a ce jour le probleme de la liquidation de bien na pas ete homologuee par le juge suite aux erreurs de nos avocats mais la liquidation a ete faite par nos notaires donc la maison m appartiendra si je peux racheter le credit pour desolidariser mon ex et je ne lui devrais aucune soulte mais actuellement je suis en maladie et je ne trouve aucun organisme de rachat de credit ni de banque qui m accepte ce qui fait que les notaires m’ont obligé à signer un compromis de vente….

Ma maison vaut 220000 euros mon rachat de crédit total immo et perso est de 116000 j’ai ma soeur qui est prête a etre mon co emprunteur et qui est salariee sans charge et je n aboutis toujours pas je voudrais tant trouver un organisme afin de garder ma maison et repartir du bon pied sachant que je suis salariee depuis 20ans dans la meme societé…..AIDEZ MOI SVP

Réponse :  Il semble que la vente aux enchères du bien immobilier va permettre, sans doute, de solder les crédits en cours. Le mieux est de solder les crédits et d’emprunter seul pour acheter un bien immobilier à vos revenus. Le retour à l’emploi est souvent demandé par les banques qui sont libres d’octroyer à qu’ils souhaitent.

Il vaut mieux choisir de prendre une décision responsable déliée d’un attachement émotionnel à un logement.

Rachat de maison à son conjoint sous le régime du pacs

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 9:34

Mon conjoint et moi-même souhaitons nous séparer. Nous sommes pacsés depuis juin 2004; Nous souhaitons vendre notre maison, crédit effectué en 2007 à hauteur de 180 000 euros, le capital restant dû est de 167 645 euros.

Aujourd’hui la valeur de notre bien est estimé à 230000 euros. D’après les divers renseignements que j’ai pu lire le montant de la soulte s’éléverait à 31 177,50 euros. D’après ce que j’ai compris je dois donner cette somme à mon conjoint.

Pouvez-vous me dire le montant du crédit que je dois faire si je veux racheter ce bien ? Si mes parents veulent m’aider à racheter ce bien quelles sont les démarches à effectuer ?

Réponse : Il s’agira du montant du capital du crédit en cours additionné à la soulte. Il convient de vérifier si votre capacité d’endettement est suffisante pour assumer seul cet encours de crédit immobilier. Vos parents peuvent se porter garant, effectuer une donation ,se mettre co-emprunteur ou acheter avec vous au sein d’une SCI.

02/05/2011

Peut-on acheter une maison quand on est à la retraite?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:52

Mon mari 79 ans et moi 68 voudrions acheter une petite maison ,y a t-il possibilité de faire un crédit ,de combien et sur quel nombre d’années. Nous sommes dans le Loiret en retraite nous payons actuellement un loyer de 550 euros 78 Cts.

Notre besoin n’est pas grandiose une simple petite maison à un prix minimum. Peut-on prétendre à devenir propriétaire à un taux de 0 euros. Nous n’avons pas de crédits en cours merci de bien vouloir me répondre bien a vous.

Réponse :  Tout dépendra de vos revenus pour une banque et  l’acceptation de votre dossier bancaire dépendra de l’approbation par une assurance de prêt immobilier.

A comprendre : L’achat d’une habitation principale ou d’une habitation secondaire consiste à devenir propriétaire d’une maison ou d’un appartement ou d’un immeuble.

Une acquisition immobilière peut également être affectée pour un investissement immobilier locatif dans une optique de génération de ressources financières locatives et d’une hausse de la valeur vénale du patrimoine.

Rédigée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

Acquisition résidence secondaire en Ardennes et frais de notaire ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:04

Nous venons de signer une promesse de vente pour acquérir une maison ancienne en résidence secondaire dans les Ardennes.
Pour cette acquisition de 60 000 euro le notaire nous demande 5440 euro de frais
est-ce bon ?
Sinon pouvons nous revenir sur la promesse de vente qui a été signée le 29 avril 2011 ?

Réponse :  Taxes comprises, les frais semblent dans les normes.

Mieux comprendre : L’achat d’une résidence secondaire est une acquisition immobilière permettant à une personne de devenir propriétaire d’un bien qui n’est pas la résidence principale(lieu d’habitation régulier).

Une promesse de vente est un avant-contrat immobilier signé par l’acheteur et le vendeur d’un actif immobilier.La promesse de vente peut être signé sous acte notarié ou sous acte en seing privé.

Il existe deux types de promesse de vente :

-La promesse de vente unilatérale(engagement du vendeur uniquement),

-La promesse de vente bilatérale(engagement du vendeur et de l’acheteur).

La résidence secondaire est un logement qui n’est pas la résidence principale.

Réalisation propulsée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

Délai légal pour revendre une maison suite à un achat immobilier

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:10

Nous avons acheté un bien de 210 000 euros il y a un an et souhaiterions à moyen terme racheter un autre bien dans les 270 000 euros, y a t’il un délai avant de revendre ? et Quel type de prêt convient le mieux ?

Réponse :  Il n’existe pas de délai légal de revente. La revente de la maison est sans taxe sur la plus value si cette dernière était devenue dans les faits votre résidence principale. Si vous aviez une hypothèque, la levée de l’hypothèque est de 0,7 % du montant d’emprunt lié. Le crédit achat-revente est le financement hypothécaire convenant le plus.

Plus : Le prêt hypothécaire est un crédit en affectation à l’achat d’un appartement ou d’une maison ou d’un immeuble où le prêteur prend une sûreté réelle immobilière.

Un crédit achat-revente est un prêt d’argent global affecté à l’acquisition d’un bien immobilier avant la vente de son premier bien(c’est un prêt relais immobilier).

Le montant du crédit achat-revente s’élève moyennement à 80 % de la valeur du 1er actif immobilier à vendre.

Notice mise en ligne par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

24/04/2011

Psychologie de l’acheteur et du vendeur immobilier

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 16:45

La psychologie des acheteurs et des vendeurs est une base fondamentale pour déterminer la valeur d’un bien,notamment pour la valorisation d’une maison ou d’un appartement à la vente.

L’anticipation d’une baisse du marché immobilier ampute toute décision d’achat des potentiels acheteurs/acquéreurs/futurs propriétaires.

La prévision/prédiction d’une chute sévère des prix immobiliers n’encourage pas à l’optimisme pour les années à venir.Un cycle baissier d’une durée de 3 ans se dessine.Le fondateur du site internet www . la bulle immobilière .com prévoit un massacre de 50 % sur les prix immo.

Les propriétaires vont voir la valeur de leur patrimoine fondre…Les locataires actuels attendent avec impatience la chute immobilière pour acheter à prix bradé/soldé(ou prix normal?) leur résidence principale.

Actuellement un couple de cadres ne peut pas acheter un F3 de 70 m² sur paris…(à 450 000 euros..)!Est-ce normal?Dans le meilleur des cas,il pourra s’offrir un bon 50 m² à 300 000 euros…Qui peut acquérir le logement de 70 m² ou de 80 m²?

La phase de correction du marché se déroule sous nos yeux pour revenir à des niveaux normaux et logiques…Un ajustement violent des prix est prévisible selon plusieurs économistes(dont marc touati de natixis financement).

De nombreux propriétaires sont mis en difficultés financières à cause de leur achat immo à taux d’intérêt variable ou révisable(hausse des taux ainsi qu’une hausse des mensualités de remboursement).Ils risquent de vendre à perte leur habitat payé à prix d’or.Les moins values sont devenues légion…

Les villes les plus touchées par la baisse des prix immo sont situées en province comme Cherbourg,Clermont -Ferrand,vichy,Sète,Vannes,Vierzon,Narbonne,Angoulême.

Une alternative au surendettement des particuliers est la solution financière de rachat de crédit en ligne pour les locataires/propriétaires qui désirent rétrécir leurs mensualités.

 

 

15/04/2011

Demande de financement pour lotissement

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 17:19

Quelles banques peut financer un projet immobilier pour la création d’un lotissement de 8 parcelles libres de constructeurs dont 2 parcelles sortent du permis d’aménager ?

Réponse :  Toutes les banques peuvent financer pour ce type de projet immobilier. C’est une question de rentabilité, de prévision, d’expériences des porteurs du projet et de garantie hypothécaire. Le passage par un courtier en prêt immobilier ou professionnel permet de monter un dossier bien ficelé et adapté à chaque type de bien immobilier.

A comprendre : Une parcelle est une pièce de terrain en un unique tenant.Un lotissement représente un ensemble de logements résultant d’un découpage foncier.C’est un morcellement d’une propriété foncière dans le but de bâtir des maisons individuelles ou des immeubles.

Le lotissement est également dit opération d’aménagement.

L’opérateur immobilier réalisant le lotissement est appelé lotisseur.

Le financement d’un lotissement dépend des paramètres classiques de solvabilité financière(endettement,garanties…).

C’est un crédit immobilier de type professionnel équivalent à celui distribué aux promoteurs immobiliers et autres constructeurs immobiliers.

Rédaction de l’info par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

Fiche de propriété paris 18ème

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 16:28

Je recherche auprés du bureau des hypothèques de Paris, 1 fiche de propriété ou dois je m’adresser ?

Réponse :  Il suffit d’écrire à la maison des hypothèques. Il semble qu’au service du cadastre de votre ville, ce renseignement est disponible. Sinon, il suffira de demander aux voisins ou au syndic de copropriété.

A savoir : Le cadastre représente un registre dans lequel il est inscrit les propriétés foncières d’une ville donnée.Le cadastre est public.

Un syndic de copropriété correspond une personne morale ou personne physique qui est chargée d’une représentation des copropriétés pour les parties communes.L’élection du syndic a une durée limitée suivant un mandat accordé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Un syndic de copropriété peut être bénévole(parmi les copropriétaires) ou professionnel.

Le bureau des hypothèques est une administration publique dépendant de l’administration fiscale(direction générale des finances publiques).On parle d’une conservation des hypothèques.Le responsable est appelé conservateur des hypothèques(354 bureaux).

Le notaire établit les actes qu’il dépose au bureau des hypothèques.

La rédaction du post a été faite par Antoine Enrouol.

 

Acheter un 2ème logement en SCI

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:02

Après avoir déjà investi dans la pierre en achetant un studio dans le but de le louer,je voudrais placer mon argent encore dans l’achat d’un 2ème bien immobilier neuf.Quelles sont les meilleures solutions de défiscalisation sachant que je suis en société civile immobilière(SCI) ?

Réponse:Il faudrait acheter du neuf pour utiliser la loi scellier.Lors d’un investissement locatif,le plus important n’est pas la fiscalité mais plutôt la qualité de l’acquisition(emplacement,surface,état du bien etc…).

14/04/2011

Vente maison de retraite

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 12:18

Mon Père est en maison de retraite il ne voit presque plus ne peut pas lire sa maison doit ètre vendu pour signer l’acte de vente la présence d’un notaire est-il obligatoire

Réponse:L’acte de vente est signé obligatoirement devant un notaire.

Achat appartement avec acte collectif,comment se séparer ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:19

Je veux acheter un logement dans un immeuble de 3 étage mais l’immeuble un acte collectif.Comment faire pour avoir mon acte à moi a l’achat .et combien ca me reviendra les frais notariés ?

Réponse :  Il est nécessaire d’une entente amiable avec l’ensemble des propriétaires pour opérer à une séparation des actes. Je vous conseille d’acheter un appartement avec acte séparé à la base évitant des possibles problèmes juridiques.

13/04/2011

Ajouter un nom au titre de propriété avec mon ami

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:41

J’ai acheté un appartement en juillet 2010 en mon nom. Pour cela j’ai réalisé un emprunt immobilier (à mon nom). Je souhaiterai aujourd’hui que le titre de propriété soit à mon nom et celui de mon ami (et qu’il participe au remboursement des mensualités de l’emprunt et que, en cas de séparation, il puisse récupérer sa mise…). Lui revendre la moitié de l’appartement nécessitera des frais de notaire important et rajoutera à nos dépenses mensuelles le remboursement de son emprunt..ou m’obligera à un remboursement anticipé de mon emprunt et donc des frais.
Quelle solutions peuvent exister pour que nous partagions les mensualités de l’emprunt(sans augmenter le montant),que l’appartement deviennent aux deux noms et que lui comme moi soyons protégé en cas de séparation ?
Nous avons le projet de nous pacser.

Je ne vois pas les solutions adaptées à notre situation (on m’a parlé de compte indivi, de donation, de SCI, de rachat de crédit….bref, c’est le flou le plus complet!)
Merci de vos réponses précieuses!

Réponse :  Un contrat privé devant notaire permet de conventionner cette transaction avec des clauses solides (la vente du bien ne pourra se faire qu’avec l’accord des deux propriétaire….)et accompagner d’une option chiffrée de rachat de la soulte en cas de séparation. Le tout pourra venir en avenant au titre de propriété signé par les deux parties. Ce contrat privé inclura l’engagement financier et solidarité à participer aux emprunts, taxe foncière, travaux,assurance….pour le nouveau propriétaire.

Annuler un compromis de vente d’une maison fait chez un notaire

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:29

comment annuler un compromis de vente d’une maison par le vendeur,faite chez un notaire,avant le délai de sept jours
le vendeur ne veut plus vendre .

Réponse:Il suffit d’envoyer un courrier recommandé de désistement à l’acquéreur potentiel.

Estimation bien immobilier au bord de mer

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:36

estimation d’un terrain bord de mer de 2a 91 ca aménagé d’un studio eau electricité viable règion seine maritime mesnil val à coté de criel sur mer le treport

Réponse:Le terrain est-il constructible ?S’il l’est,alors le prix estimé s’élève à 60 euros le m² soit 17 650 euros..mais après cela dépend de l’emplacement précis,de l’offre et la demande…

Acheter de l’immobilier par location-vente

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:56

Je voudrais acheter une maison en location vente.
Pourriez vous me dire comment cela se passe ? A-t-on la facilite de payer comme un loyer et une fois la somme payee la maison nous reviens.
Serait-il possible de me donner plus d’information sur cette formule.

Réponse :  L’achat d’une maison en location-vente permet de devenir propriétaire à l’issue du contrat de location.

12/04/2011

Quid résidence secondaire

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:37

Que dois-je faire pour que ma résidence secondaire devienne ma résidence principale afin de ne pas avoir de + value.
Merci

Réponse:Il faut y habiter…mais votre résidence principale actuelle,si vous êtes propriétaire,deviendra votre résidence secondaire.

Bornage terrain propriétaire et communale

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:06

peut on ne pas respecter le bornage d un terrain situe dans un lotissement pour empieter sur une bande communale ?

Réponse:Non,il faut respecter le bornage

Charges-loyer loi 48

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:31

quelles charges détaillées peut-on prendre en compte pour la calculation d´un loyer loi 48 à Paris ?

Réponse:Les charges de copropriété(consommation d’eau,charges collectives d’électricité,chauffage collectif,ascenseur).

Bornage contesté:titre de propriété ou relevé du cadastre ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:18

Si un bornage est contesté qu’est ce qui fait foi? un titre de propriété ou un relevé du cadastre ? merci

Réponse:Le titre de propriété fait foi.

Rachat de soulte sous forme d’investissement locatif

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 9:46

J’ai hérité pour 1/3 de la maison de mon père décédé, mon mari rachète les 2/3 à mes sœurs car je ne travaille pas.

Je suis mariée sous le régime de la communauté de biens et solidaire pour le crédit que mon mari a contracté.

Est-ce que la maison est à mon nom cela pause-t-il un problème pour le crédit de rachat de soulte ?

Quel est le meilleur moyen de transformer cet héritage en un produit financier rentable ?

Réponse: Le bien immobilier est à vos 2 noms puisque vous êtes mariés sous la communauté des biens (par contre le 1/3 hérité vous appartient en propre à vous car c’est un héritage).Pour le crédit, il y a solidarité du couple.Si votre époux dispose de revenus suffisants alors cela ne posera aucun problème.

Les banques prennent en compte l’ensemble des revenus du foyer fiscal pour évaluer et donner une notation sur le risque émis en cas d’accord de prêt immobilier, même sous forme de rachat de soulte.

Si vous comptez l’intégrer dans votre patrimoine en projetant un investissement locatif sur cette résidence secondaire alors il sera important de le signaler aux banques lors de la formulation des demandes d’emprunt. Les établissements de crédit intégreront un loyer fictif. Bien entendu, si le bien est déjà loué ou occupé, les banques évalueront le risque en fonction du profil financier du locataire et de l’emplacement du bien (la valeur également).

11/04/2011

Comment faire pour me reloger après résiliation du bail ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:53

Mon proprietaire m’a donné congé mais je ne trouve rien pour me reloger est que j ai le droit de rester malgre tout dans le dit logement.

Réponse :  Si le propriétaire souhaite en refaire son domicile principal ,le locataire a 3 mois pour retrouver un logement.Il est nécessaire de chercher activement dans le parc privé et public. Si vous ne trouvez pas, il est nécessaire de demander un délai supplémentaire au propriétaire. Ce dernier ne peut pas vous déloger de force à moins d’un jugement par une procédure d’expulsion (délai de 24 mois au minimum).

A partir de quelle durée un logement est dit ancien ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:07

A partir de quelle durée un logement est-il considéré comme ancien ?

Parle t-on de logement ancien uniquement pour son âge ou également par rapport au nombre de propriétaires qui se sont succédés ?

Réponse: Un logement ancien est un habitat ayant déjà fait une première mutation(transaction immobilière). On définit un logement ancien par rapport à la définition d’un habitat neuf. On dit parfois qu’un bien immobilier est neuf s’il est construit depuis moins de 5 ans et n’a fait les frais d’aucune transaction immobilière à part les premiers propriétaires (il existait des frais de notaire réduits en cas de revente dans ce délai).

A savoir : Un bien acheté auprès d’un promoteur  (par une vente sur plan) donne lieu à des frais de notaire d’un pour cent sur le montant d’achat global TTC au lieu de payer 6 pour cent.

Lorsqu’un bien délabré ou ancien a été fait l’objet d’importants travaux de rénovation, on peut le considérer comme neuf selon le degré de réfection de l’actif immobilier. Cette notion est alors à l’appréciation d’un expert si cela a une importance sur le plan fiscal ou successoral en cas de revente ou d’évaluation de la valeur du patrimoine (paiement de l’ISF, vente pour mettre fin à une indivision, succession…).

06/04/2011

Remis à neuf villa en vue location

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:54

Remettre à neuf une villa en vue location.Lieu BAYONNE .A 5 minutes à pied du centre ville.Proximité tous commerces.Ecoles, Lycée,Fac,Pharmacie,Médecins,etc…
Surface habitable environ 100 m2.Surface totale 282 m2.5 pièces principales
S/sol :1 Garage(22.10m2)+2 caves (21 et 17.6 m2)
Rez de chaussée: Entrée (6m2)+1WC(1m2)+1 cuisine (9.5m2)+1 souillarde(2m2)+1 chambre (10.5m2)attenant 1 salle d’eau(5.1m2)+ salon(12m2)+1 salle à manger(15m2)
1er étage:2 chambres(12.5 et 15m2)+1 salle d’eau(6.5m2)+1WC(1.3m2)+couloir(5.1m2)
Chauffage et eau chaude( neuf dernier modèle).DPE à calculer, à la fin des travaux fin avril 2011.

Réponse : Quelle est votre question sur cet investissement locatif ?

Rachat d’un bien immobilier à la barre du tribunal

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:43

Saisie immobilière – vente de l’immeuble à la barre du tribunal :
Est-il possible pour le propriétaire du bien saisi qui a pu obtenir un financement à la veille de la vente, de faire une offre d’achat de son bien et dans quelles conditions ?

Réponse :  Il n’est pas possible ni pour lui ,ni pour aucun de ses proches. Par contre, il est possible avec les avocats poursuivants avec l’offre bancaire accordée.

28/03/2011

Propriétaire d’une résidence de tourisme en zone rurale

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 12:08

Bonjour,
Je suis propriétaire d’une residence de tourisme en zone rurale. je ne m’occupe de rien et recois un loyer tous les mois. Sur mon contrat il est ecrit que le Preneur (moi je suis le bailleur)sera tenu de contracter une assurance contre l’incendie, le vol, l’explosion, les degats des eaux,les risques locatifs,les recours des voisins,ainsi que sa responsabilité civile envers tous tiers.
Or je voudrais savoir si je dois moi aussi faire une assurance habitation ou ceci est assez pour couvrir tous les risques??
Merci beaucoup.
Salutations.
Melle Fr****

Réponse:Le bailleur doit également avoir sa propre assurance habitation pour être tranquille…

24/03/2011

Acheter son appartement en logement social hlm

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 16:00

Je voudrais acheter mon appartement HLM comment faire.A qui s’adressait car cela fait 21 ans que j’habite ici dans le 93200 saint-Denis ?

Réponse :  Avant tout connaitre sa capacité de financement et ensuite s’intéresser auprès des offices étatiques les biens à vendre dans le parc hlm.

Acquérir un logement conventionné A.P.L

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:41

Puis -je acheter un appartement conventionné A.P.L et l’habiter ?

Quels sont les risques encourus en cas de légalité ?

Réponse :  Cette acquisition est en fonction des critères de revenus, de situation familiale…Il est nécessaire de déposer un dossier auprès des organismes de logement collectif vendant de l’habitat.

21/03/2011

Vente terres agricoles en Picardie

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:02

Suite à une réunion familiale,nous allons vendre une petite ferme avec terres agricoles J’aimerais connaitre le prix ha terre agricole dans la somme,merci pour votre réponse

Réponse:En moyenne,6300 euros l’hectare.

17/03/2011

Louer une résidence principale de ma mère

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:52

je veux louer la résidence principale de ma mère qui vit dans une maison de retraite pour lui faire un complément de revenus.A son décès ,lors de la succession,devrais-je payer de la plus-value si je veux vendre cet appartement

Réponse:Non puisque c’est une succession(héritage).Des droits de succession seront éventuellement à payer(si la valeur est supérieure à 156 000 euros).

28/01/2011

Logement trop grand pour déménager

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:50

Je dois 3400 euros de loyers impayés.J’ai tenté de négocier avec le propriétaire mais il refuse tout compromis.Je voudrais régler la dette de mon bailleur pour pouvoir déménager car mon logement est trop grand pour deux mais temps que je n’aurais pas régler ma dette je ne peux pas déménager.

Réponse: Les dettes locatives doivent se rembourser en essayant de trouver une solution amiable avec le propriétaire.Un étalement sur la durée n’est pas à négliger.Faites une demande de crédit déménagement en ligne pour amortir le coût financier du changement de domicile.

Plus : Un logement correspond à une habitation individuelle ou une habitation collective.Le bailleur est la personne morale ou personne physique qui accord un bail à une autre personne.

Le déménagement représente un transfert de mobiliers et de personnes d’un logement à un autre logement(pour les particuliers).

Il ne faut pas oublier les points suivants avant de déménager :

-le changement d’adresse auprès de la banque,de l’edf,gdf,compagnie de téléphone,l’administration fiscale,l’assurance maladie…

-la déclaration à la mairie,l’inscription aux listes électorales.

Réalisation écrite de Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

Retard immobilier(Indemnité)

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:35

Depuis 3 mois,j’ai du retard dans mes remboursements de mon crédit immobilier.Le conseiller clientèle ne veut rien entendre et me propose rien en termes de solutions. Je suis propriétaire d’un immeuble et je suis dans une phase très difficile et j’ai besoin d’un prêt pour mon retard immo pour ne pas que l’on me le saisisse.Est-il possible d’obtenir un emprunt pour consolider toutes les dettes ?Je suis également propriétaire d’une résidence secondaire louée à 3000 euros par mois.

Réponse:Il est impossible de faire un crédit en cas d’impayés dans les mensualités.Il faudra commencer par rembourser les défauts de paiements puis faire une demande de financement.

Complément : On rappelle que la vente d’actifs est une solution réelle pour se désendetter.La hausse des ressources financières et une rigueur budgétaire sont aussi 2 outils puissants d’assainissement des finances personnelles.

Un retard immobilier peut engendrer le paiement d’indemnités et de pénalités financières.Ce sont des frais bancaires à éviter afin de ne pas entrer dans un cas de surendettement.

Publication propulsée par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

 

 

 

 

 

27/01/2011

Bail appartement terminé:travaux importants

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 15:42

Je voudrais récupérer mon logement loué à des personnes âgées.Peut-on faire cassation pour un bail d’un appartement terminé, personnes agées, propriétaires richement logés en Italie, 4 appartements lui appartiennent et non vendus ou reloués depuis 4 ans ?

Réponse:L’appartement est-il loué sous la loi 1948 ? Oui si le bail d’habitation est terminé…il suffit également d’exposer vos arguments au tribunal si les locataires refusent de déménager(si le bail est fini ou si vous souhaitez y habiter en respectant le délai de préavis nécessaire de 6 mois).

A comprendre : La loi 1948 a été instaurée à la fin de la seconde guerre mondiale dans le but de bloquer la hausse vertigineuse des loyers des biens immobiliers suite à une pénurie de logements.

Le bail locatif de la loi 1948 sont à durée indéterminée.Il est impossible de déloger des locataires.

Le bail est transmissible aux ascendants,au conjoint,aux enfants mineurs(s’ils ont vécu plus de 12 mois dans le logement) suite au décès du locataire(régime de la succession).

Propulsion du post par Antoine Enrouol,diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

 

 

22/01/2011

ANRU et aide pour accéder à l’accession à la propriété

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 16:24

Question sur l’accession à la propriété et le nouveau prêt à taux zéro plus,je suis marié j’ai 4 enfants ma femme ne travaille pas;je gagne 1300 par mois,je suis déjà propriétaire d’un appartement et je perçois un loyer de 500 euros par mois,puis-je malgré cela prétendre à de l’accession à la propriété (anru) ?

Réponse :  Le programme de l’accession à la propriété ne concerne pas les propriétaires et c’est le cas aussi pour le prêt à taux zéro plus.

Il ne faut pas confondre les aides pour l’amélioration de l’habitat et les aides pour accéder à la propriété. Dans ce dernier cas, je vous renvoie le P.A.S. >> http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F22158.xhtml .

Concernant l’ANRU, un taux réduit de tva sur les opérations d’accession à la propriété selon des zones d’habitation définies ayant signées une convention avec l’institut.

Téléphone de l’ANRU : 01 53 63 55 00

Adresse de l’institution : 69 bis rue de Vaugirard 75006 Paris

Cet institut est en charge de l’amélioration des habitations se situant dans des zones avec habitats dégradés ou sensibles.

21/01/2011

Avance sur patrimoine immobilier

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:52

Je suis propriétaire d une maison qui est en vente à 985000 euros en attendant j’ai besoin de trésorerie je recherche une avance patrimoniale sur 12 OU 18 mois le temps de vendre mon bien environ 50000 euros qui se trouve à Vigneux-sur-Seine(studio de 49 m² en plein centre de la ville avec vue sur les rues commerçantes).

Réponse :  L’avance sur le patrimoine immobilier est souvent proposée par crédit in fine. Cela consiste à rembourser les intérêts du crédit en attendant la fin de la période de prêt. Il est possible d’intégrer une clause permettant d’allonger la durée du crédit.

Plus : Les avances financières correspondent à une forme de crédit,avec ou sans taux d’intérêt.On retrouve cette catégorie de financement dans différents scénarios de la vie courante : en entreprise avec l’avance sur salaire,lors des successions avec l’avance sur l’héritage etc….

Le prix au m² à Vigneux-sur-Seine s’élève à 3000 euros en moyenne pour l’acquisition ou la vente d’un appartement ancien(soit 150 000 euros environ pour une surface habitable de 50 mètres carré).

12/01/2011

Acquisition à la propriété avec un prêt

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:21

JE SUIS EN ACQUISITION A LA PROPRIETE AVEC UN PRET QUE J AI FAIT IL Y A 7 ANS JE ME SUIS MIS ENTRE TEMPS EN SURENDETTEMENT  POUR MOI ET MON CONJOINT ACTUELLEMENT NOS REVENUS SONT DE 2.2OO € NET PAR MOIS PENSER VOUS QUE NOUS POURRIONS AVOIR UN RACHATS DE CREDIT NOUS AVONS 56 ANS ET NS DETTE TOTAL ARRIVE A ENVIRONS 130 000 € SACHANT QUE NOUS AVONS FAIT EVALUER NOTRE MAISONS IL Y A 1 ANS ET ELLE VAUT D APRES L AGENCE 135.000 € MERCI

Réponse:Votre endettement est trop élevé…il sera nécessaire d’assainir vos finances notamment en vendant des biens ou hausser vos revenus.

Plus : Accéder à la propriété est un rêve pour de nombreux ménages locataires mais il faudra constituer un solide projet immobilier pour que le rêve ne se transforme pas en cauchemar notamment en validant divers points cruciaux comme le niveau de l’apport personnel,le taux d’endettement,des revenus réguliers et suffisants,un budget raisonnable de dépenses,un comparatif des maisons et appartements etc…

Prendre le temps suffisant de l’étude et de l’analyse avant toute prise de décision importante s’avère un excellent bouclier contre les risques de surendettement.

03/01/2011

Chalet en bois sur un terrain agricole

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 10:32

Nous avons un terrain agricole avec une maisonnette de 20 m2 sans eau ni électricité. Nous avons demandé l’autorisation d’y mettre un chalet en bois de moins de 20M2. Cela nous a été refusé.
Que pouvons-nous mettre sur notre terrain afin d’y agrandir notre espace habitation ?

Réponse: Un mobil-home ou un camping-car serait une bonne idée. L’installation d’une yourte peut également être une solution alternative.

Complément : Un terrain agricole est une terre agricole servant à cultiver des produits de la terre (fruits, légumes…). Un terrain agricole est un terrain non constructible.

Pour bâtir un bien immobilier, il sera nécessaire d’acquérir un terrain constructible (le prix est souvent bien plus élevé).

Un chalet en bois est une habitation constituée de matériaux en bois dont le coût est de 900 euros par mètre carré à construire. Il existe différents types de maisons en bois :

-la maison en ossature en bois,

-la maison à structure en poutre/poteau,

-la maison en bois massif.

Avec la hausse spéculative des prix immobiliers,les particuliers cherchent à se loger ou à construire à moindre prix notamment en utilisant les terrains agricoles.

Réalisation faite par Antoine Enrouol, diplômé en mathématiques appliquées et sciences sociales option économie.

13/12/2010

Studio sous saisie conservatoire

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:42

Un studio sous saisie conservatoire peut-il être vendu à un prix nettement inférieur à ce que le propriétaire voulait? La transformation du grenier a été faite en toute illégalité.(fermé pour insécurité par les pompiers, jugement de nuisances sonores et olfactives vis-à-vis du propriétaire du dessous)
Qui fixe le prix minimum ?

Réponse: Oui….mais il faut que cela soit justifié et maîtrisé(sinon l’administration fiscale peut considérer que la vente couvre une donation). S’il s’agit d’une vente aux enchères, le prix sera celui du résultat de la concurrence entre acheteurs venus à la vente publique.

Après la vente, il existe un délai de 10 jours,où tout particulier ou sci,  d’utiliser la clause de surenchère à hauteur de 10 % du prix adjugé dans la dernière vente, et remet alors une deuxième vente aux enchères. La folle enchère et remet à nouveau une nouvelle mise aux enchères publiques si l’acheteur n’avait pas les fonds pour acheter ou s’est tout simplement de bien immobilier.

17/11/2010

Abus du locataire surendetté

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:13

A quand un locataire après avoir déposé un dossier surendettement ne fais pas le virement aux propriétaires ; pas besoin d’un chéquier ni carte bleue pour faire des dettes quels sont nos recours merci b****l@live.fr

Réponse:Il faut lancer une procédure d’expulsion….le locataire est obligé de payer ses loyers même en cas de surendettement.

Réponse 2 : Même en surendettement le locataire doit payer ses loyers. Bien qu’il puisse demander à passer son retard de loyer dans le plan de surendettement (qu’il vous sera toujours possible de contester et c’est le juge qui tranchera

Conseil : ne pas renouveler le bail au motif réel et sérieux de non paiement caractérisé. Si le locataire refuse au moins de reprendre le paiement régulier des loyers, lancer une procédure d’expulsion.

Plus : Le paiement des loyers d’un logement est dissocié de la procédure de surendettement lancée auprès de la Banque de France.Le locataire a une obligation légale de payer ses loyers malgré une situation d’endettement excessif.Il est possible de lancer une négociation avec le bailleur propriétaire ou de demander des aides financières auprès des services sociaux(Caf…).

Demande de logement F3

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 11:00

J’ai fait une demande d un f3 chez Logirep et j’ai pas eu de réponse car je suis dans un f2 louer par agence et c est chère 650 euros par mois,je travaille je suis en cdi mon mari ne travail pas et j ai une petite fille elle a 5 ans. j insiste sur cette demande urgente pour le bien de ma famille et surtout de ma petite qui vis dans un appartement trop étroit pour son éveil .je vous prie d’agréer,madame,monsieur,l’expression de mes salutations distinguées. madame n****n . tél: 0*****

Réponse:Il faut faire la demande d’un logement social par courrier recommandé avec accusé de réception mais la durée d’attente peut être longue….au regard du manque criant de logements à loyers raisonnables.

Plus : Un F3 est un appartement disposant de 3 pièces.La rareté des logements implique une hausse des loyers et des prix d’achat.L’obtention d’un logement social de type HLM est devenue un bien précieux engendrant un ensemble de passe-droits et autres actes de corruption.Le demandeur devra s’armer de patience et de ténacité pour faire valoir ses droits.

30/09/2010

Combien coûte un déménageur en France ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 8:07

Un changement de travail m’oblige à déménager de Paris à Mulhouse.Je paie actuellement un appartement F2 à Porte de Clignancourt à 980 euros par mois hors charges mensuelles.Je voudrais mesurer précisément le coût global de mon futur déménagement afin que mon employeur(une coopérative agricole) me rembourse les frais.Combien coûte un déménageur en France ?

Réponse : Un déménageur en France coûte moyennement 3000 euros.Le prix du déménagement varie principalement en fonction de la distance,du volume et des conditions d’accessibilité du logement.Un voyage de déménagement de Paris à Mulhouse revient,en moyenne,à 1300 euros.

Un crédit déménagement est distribué par les spécialistes du prêt à la consommation en ligne si le consommateur souhaite amortir le montant à débourser.

Plus : Les mutations professionnelles sont souvent une opportunité pour évoluer dans sa carrière au sein d’une entreprise privée ou d’une administration publique.

Un transfert de domicile doit se travailler avec minutie,rigueur et organisation si l’on souhaite aucune mauvaise surprise notamment sur le budget,les services,les précautions indispensables etc…Il est conseillé de visiter la nouvelle ville,de se renseigner auprès de la mairie,des agences immobilières,de la préfecture avant de déménager.

29/09/2010

Combien ça coûte de faire construire une maison ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:49

Le prix des maisons anciennes à Bordeaux est trop cher pour mes finances personnelles.Un pavillon d’une surface habitable de 110 m² avec un jardin de 450 m² monte à plus de 350 000 euros.Mon épouse a eu l’idée de faire bâtir un logement écologique(en bois) avec des panneaux photovoltaïques.Un architecte m’a indiqué que la construction immobilière peut me revenir 25 pour cent moins cher. Combien ça coûte de faire construire une maison ?

Réponse : Le prix d’une construction d’une maison varie en fonction du niveau de qualité des matériaux,de la surface habitable,de la personnalisation et de l’emplacement du terrain à bâtir.

En moyenne,il faudra compter près de 250 000 euros pour construire son chez soi d’une surface habitable de 200 m² en province hors coût du crédit immobilier.

Plus : La planification budgétaire est utile pour visualiser son projet et en mesurer la faisabilité et en faire un suivi rigoureux.

Voici les étapes indispensables avant de bâtir un pavillon :

-chercher et trouver le meilleur terrain possible ,

-conception d’un plan d’architecture,

-dépôt et obtention d’un permis de construire,

-choix de l’entrepreneur,

-contractualiser le tout en incluant les garanties,assurances et autres contrats CCMI.

 

Combien coûte la construction d’une maison d’architecte ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:14

En pleine préparation dans la construction d’un logement neuf de 350 m² en habitable de plein-pied(rez-de-chaussée uniquement car je n’aime pas prendre des escaliers et je pense à la vieillesse).Le budget alloué se monte à 430000 euros.J’hésite à contacter un architecte pour la réalisation d’une habitation d’exception.Combien coûte la construction d’une maison d’architecte ?

Réponse : Le coût d’une maison d’architecte est égal au prix d’une construction d’une maison ordinaire auquel on ajoute 10 % du prix.

Par exemple,la construction d’une maison dont le devis s’élèverait à 200 000 euros reviendrait à 220 000 euros si un architecte devait intervenir.

Plus : Un architecte est une profession réglementée(Ordre des architectes) dont le métier principal consiste en la conception et la réalisation de bâtiments.Il agence,organise et réalise les espaces et les volumes de biens immobiliers.On parle aussi d’ingénieur d’étude.

Le maître d’ouvrage contracte avec l’architecte les détails du projet immobilier(maîtrise d’oeuvre).La lecture et la négociation du contrat d’architecte est indispensable.

L’intervention d’un architecte n’est pas une obligation pour les constructions ou extensions de bâtiments dont la surface de plancher ne dépasse pas 170 m².

Le coût moyen des honoraires des architectes se monte à 10 pour cent du montant du projet(ce qui est énorme!).Négocier un montant forfaitaire dans le cas d’une conception simple d’un plan d’architecte.

Combien coûte une maison en ossature bois ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 14:06

Je viens de vendre mon appartement Duplex à Montlignon(Val d’Oise) pour un prix de 321000 euros.Avec cette manne financière,je compte construire une villa neuve dans le Sud de la France,du côté de Montpellier(3 km de l’Hérault).Je suis très sensible aux notions d’environnement et d’écologie.Pour cela,j’envisage de bâtir avec du bois(matière noble) tout en privilégiant les économies d’énergie(isolation,énergie photovoltaïque…)Quel est le coût d’une maison en ossature bois ?

Réponse : Il faudra compter pas moins de 1700 euros le m² en moyenne pour construire sa maison en ossature bois.Le budget moyen constaté se monterait à 210 000 euros(maison clé en main) pour une surface habitable de 123 m².

Les organismes bancaires disposent de produits en crédit immobilier adapté aux projets de construction des particuliers.

Bon à savoir : Signer un contrat CCMI avec un constructeur de maisons individuelles pour se prémunir des risques de malfaçons ou de non finition des travaux.

Une comparaison des promoteurs immobiliers et des constructeurs est nécessaire pour mieux choisir les prestations,les prix et la qualité des équipements.

En moyenne,il faudra budgéter 1000 euros le m² bâti en bois(soit 100 000 euros pour une maison de 100 m²).Le délai de livraison se monte à 6 mois en moyenne.Ne faites pas trop attention aux entrepreneurs et autres qui assurent des tarifs à 35 000 euros d’une maison en bois avec un délai de 2 mois !Il faut rester réaliste et pragmatique : construire une maison prend du temps.

Sur le marché,on peut trouver différentes techniques de construction de maisons en bois pour réduire les tarifs :

-construire via un kit ;

-construire soi-même(auto-construction de la charpente et de la structure);

-construire en hors d’air/hors d’eau incluant le montage et la fourniture de la couverture,de la charpente,des menuiseries(bien évidemment de la conception);

-construire avec les clefs en mains via un professionnel du bâtiment.

Combien coûte un déménagement ?

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:49

Mon employeur vient de me proposer une promotion pour devenir directeur d’un grand magasin de meubles dans le Sud de la France.Le déménagement de Sochaux à Aix-en-Provence exigera 2 camions de 30 mètre cube pour transférer les meubles et mes biens personnels.Un déménageur m’a établi un devis de 5400 euros hors frais de bouche.Je trouve ce prix cher.Combien coûte un déménagement ?

Réponse : Le coût d’un déménagement varie en fonction du volume,du poids,de la distance et de l’accessibilité des lieux.Le prix moyen d’un déménagement s’élève à 2000 euros pour un volume de 40 mètre cube et d’un trajet de 50 km.

Le tarif d’un déménagement dépend de nombreux paramètres comme la distance,le volume utilisé,l’accessibilité des biens etc…

Voici quelques exemples tarifaires indicatifs :

-Paris-Cannes pour un volume de 25 mètre cube :2500 euros ;

-Paris-Amiens pour un volume de 25 mètre cube : 1200 euros ;

-Paris dans un rayon de 50 km pour un volume de 25 mètre cube : 700 euros;

-Un petit déménagement dans un rayon de 50 km : 500 euros.

Plus : Faire des devis pour une comparaison des prix et des services des sociétés de déménageurs en ligne.

Les établissements financiers distribuent un crédit déménagement et un prêt emménagement adaptés aux besoins des consommateurs.

15/09/2010

Contrat de crédit Action logement(Locapass)

Classé dans: Habitation — Étiquettes : , — Nizar Fassi @ 14:57

En 2001,j’avais pris un  emprunt travaux pour faire des rénovations de ma maison à taux préférentiel.Des travaux d’extension ont été réalisés avec une véranda et la construction d’une piscine(somme d’argent globale de 24000 euros).Mon employeur m’a proposé de souscrire un crédit avec Action Logement.

J’ai remboursé convenablement mes mensualités de financement depuis 8 ans sans problème.Maintenant,je souhaite comptabiliser les intérêts payés à l’organisme.Je cherche l’offre de prêt locapass pour mon dossier . Ce document est introuvable sur internet.

Réponse : Seul l’établissement de crédit pourra vous fournir un exemplaire de l’offre de prêt et un tableau d’amortissement.Bien évidemment,il n’est pas dans l’obligation de le faire.

A savoir : Action Logement distribue des produits liés au 1 % logement(1 % patronal) aux salariés des entreprises adhérentes.

Les services financiers proposés par Locapass :

-crédit travaux,

-financement immobilier,

-la garantie locapass permettant de garantir des loyers impayés jusqu’à 18 mois etc…

Un contrat de crédit inclut diverses données :

-le taux d’intérêt,

-la durée d’amortissement,

etc…

Antoine Enrouol

 

 

 

01/09/2010

Faire évaluer un terrain constructible

Classé dans: Habitation — Nizar Fassi @ 13:57

Je voudrai faire évaluer un terrain de 1000 m2 situé à Verel sur la commune de Talloires (74) en bordure de zone agricole mais sans sans vue sur le lac d’annecy!! , merci de votre réponse par mail
Cordialement,

Réponse: 112 000 euros environ mais cela dépend de nombreux paramètres techniques(emplacement précis,cos etc….).

Question 2 : Je voudrai faire évaluer un terrain constructible de 1000 m2 plat, arboré, cloturé, eau, électricité sur place et d’un terrain juste à côté de 850 m2 pentu. C est deux terrains se trouvant sur la commune de Rabou à 15 kms de Gap dans les Hautes Alpes

Réponse :  Pour ce type de terrain, seul un visuel et un expert immobilier du département (notaire, agent immobilier ou une banque locale) pourra vous donner des conseils sur l’estimation du terrain.  Il ne faut pas hésiter à poser des questions aux services du cadastre et de l’urbanisme de la commune s’il n’y a pas de problème juridique, des projets de la ville dans les alentours…

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