Lundi 21 avril 2014

Congé à un locataire logement pour vente ou autre

Se séparer d’un locataire n’est pas facile pour les propriétaires.Cela demande de respecter des règles précises,même si le locataire est un mauvais payeur ou si le proprio veut reprendre les lieux d’habitation(appartement ou maison).

Les temps de crise immobilière et d’éclatement de la bulle immobilière ne facilite pas les choses…

La loi du 06 juillet 1989 stipule que le bailleur d’un logement de location (logement loué vide) qui voudrait donner un congé au locataire dudit logement doit strictement se conformer à un délai et quelques formalités.

Il doit tout d’abord respecter un préavis de 6 mois alors que le locataire lui a le droit de partir du logement cependant il doit prévoir un préavis de 3 mois.

Le bailleur du logement a la possibilité de donner congé au locataire qu’à partir de ces deux solutions :

-fin du contrat de bail locatif d’habitation

-Préavis de 6 mois

Ce préavis prend effet à partir du moment où le locataire en a reçu l’avis.

Contrairement au locataire qui a le droit de ne pas se justifier avant de quitter le logement, le bailleur propriétaire quant à lui doit donner de bonnes raisons du congé.

Il existe cependant, pour le bailleur, trois raisons possibles pour donner un congé :

-congé en vue de récupérer le logement pour usage d’habitation

-congé en vue de vendre le logement à une tierce personne

-congé pour cause très sérieuse et justifiée

S’il s’agit d’un congé en vue de récupérer le logement pour usage d’habitation, le bailleur peut le faire s’il veut se loger lui-même ou sa famille (conjoint, ses enfants et ceux du conjoint, un concubin notoire).

Dans ce cas, le logement doit être considéré comme étant le logement principal.

Le bailleur propriétaire n’est pas forcé de se justifier dans cette situation néanmoins, il doit mentionner les causes dans le congé qu’il remettra au locataire.

De plus, le bailleur doit y signaler le nom et l’adresse de la personne qui va récupérer le logement d’habitation sinon ce congé sera annulé.

Le logement doit être effectivement récupéré sinon le locataire peut porter plainte devant le tribunal et s’il arrive à prouver que le nom et l’adresse indiqués ne correspondent pas à la personne qui habite dans l’habitation.

Lorsqu’il s’agit d’un congé en vue de vendre le logement, le contrat de bail doit continuer jusqu’à terme.

Par contre le nouveau propriétaire du logement doit patienter jusqu’au terme du bail d’habitation tout en tenant compte des 6 mois de préavis.

Lorsque le bailleur veut vendre le logement nu, sans personne locataire à l’intérieur, il a la possibilité de donner congé au locataire en donnant cette raison cependant le locataire bénéficie du droit d’acheter avant toute autre personne acheteuse.

On peut dire d’une autre façon que l’avis de congé doit nécessairement être accompagné d’un avis de vente au bénéfice du locataire.

Sous peine de voir l’avis de congé annulé, le montant et les clauses de vente devront être mentionnés clairement pour le locataire.

En contrepartie, le bailleur n’est pas obligé de mentionner les diagnostics techniques comme le plomb, l’amiante, les termites, le gaz …, le métrage de la loi Carrez car il est supposé que le locataire les connait déjà.

Durant les deux premiers mois qui suivent le délai de préavis, les conditions de l’offre d’achat sont toujours valables.

Lorsque le locataire ne donne pas suite à l’offre lors des deux mois donnés, l’offre devient dans ce cas non avenu et le congé rentre en vigueur si le bail fini.

Ainsi, le locataire doit quitter le logement et n’a plus droit à aucun titre avantageux.

Quant il s’agit d’un congé pour cause sérieuse et justifiée, la loi du 06 juillet 1989 a prévu une éventualité.

Cependant elle ne détermine pas clairement cette éventualité mais elle a établi aux articles 7 et 8 quelques devoirs qui justifient un congé lorsqu’ils ne sont pas respectés.

Ceci étant dit un congé peut être lié par :

-règlement des factures et du loyer

-location du logement à d’autres fins

-utiliser le logement à un autre titre que celui du logement principal

-usage non calme du logement

-sous louer le logement à une tierce personne

-non assurance du logement

-empêcher les différents travaux pour améliorer ou entretenir les parties qui sont communes et celles qui appartiennent au locataire

-ne pas faire les travaux de réparations du logement

On peut dire que cette liste n’est pas très longue et lorsqu’on sort de l’optique de la loi les raisons sont jugées cas par cas au tribunal d’instance.

Le bailleur privé doit amener de grandes preuves et fournir un dossier bien argumenté sinon il verra son congé refusé.

La délivrance du congé se fait soit pas une lettre recommandée avec un accusé de réception ou à l’aide d’un huissier de justice.

La lettre recommandée avec accusé de réception a un petit inconvénient, celui de ne pas faire parvenir un préavis au locataire lorsqu’il est absent du logement ou lorsqu’il ne va pas récupérer le courrier à La Poste.

Cependant le congé annoncé par l’huissier fait commencer le préavis à partir de la date indiquée sur l’avis écris par l’huissier lui-même.

Ainsi on considère que le locataire a reçu le préavis à la même date peu importe s’il était présent ou pas lorsque l’huissier est passé.

Cette formalité demande un coût de 130 euros environ.

S’il s’agit d’une colocation ou que le locataire est marié ou vit en concubinage ou en union libre ou en pacs, le congé doit être signalé à tout le monde.

Mais lorsque le locataire s’est marié ou a commencé à vivre en concubinage au milieu du contrat de bail locatif, sans avoir mis le bailleur au courant, alors dans ce cas le congé sera adressé à un seul locataire mais est valable pour le reste des personnes.

Les personnes qui sont âgées de plus de 70 ans sont épargnées du congé car elles bénéficient sous quelques clauses, d’un droit de sauvegarde dans le logement.

Normalement un bailleur n’a pas le droit de donner congé à un locataire qui a un âge supérieure à 70 ans et si ses revenus sont inférieurs à ½ du Smic brut annuel.

On peut dire alors que pour les personnes âgées, un contrat à durée indéterminé est faisable.

Mais le bailleur propriétaire peut donner un congé lorsque :

-lorsque qu’il peut offrir un autre logement au locataire en fonction du besoin du locataire comme le prix du loyer, la capacité de superficie de l’habitat.

Ou lorsque le bailleur lui-même a un âge supérieur à 70 ans et/ou ayant de revenus qui sont inférieures au Smic brut annuel…

Dans tout les cas il faut savoir qu’en cas de litige, il est mieux de se tourner vers un avocat/tribunal mais avant on peut commencer par trouver un compromis et discuter avec le locataire/propriétaire.

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Réponses,Commentaires et Avis concernant “Congé à un locataire logement pour vente ou autre”

  1. flofie dit :

    Je voudrais recupérer ma maison que je loue par une agence ,faut-il attendre la fin du bail ou je peux le faire de suite en leurs donnant le préavis de 6 mois ?

    Réponse : Hypothèse 1: -Ça dépend du contrat signé avec l’agence immobilière s’il ne s’agit que de la récupération juridique pour la simple gestion du contrat de location.

    Hypothèse 2 : -Si vous souhaitez louer le bien immobilier à un autre locataire, il faut attendre la fin du bail.

    Hypothèse 3 : -Si vous souhaitez y habiter en tant que résidence principale, un préavis comme prévu au contrat de bail suffit.

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